Прежде чем разбираться в данном вопросе, будет разумно повторить, что такое знакомая почти всем ипотека с фиксированной процентной ставкой, в первой части речь пойдёт о ней. Как несложно догадаться - фиксированная процентная ставка означает, что процентная ставка по кредиту не будет изменяться с течением времени, не зависимо от того, какую часть кредита вы уже погасили.
Рассмотрим на примере. Предположим, мы сошли с ума, и решили взять кредит в 1000 рублей на 10 лет с фиксированной процентной ставкой 10% в год. В таком случае, каждый наш ежемесячный платёж, начиная с февраля 2023 (на момент написание поста), и до января 2033 (дата погашения кредита) останется неизменным - 13,23 рубля, однако части этой суммы (процентная и долговая) будут разниться.
Чтобы рассчитать процентную долю в ежемесячном взносе, необходимо разделить процент ставки на 100, и затем на 12: (10/100/12=0,008(3)). После этого, остаток по долгу (для первого месяца это будет 1000) нужно просто умножить на получившийся коэффициент: (1000x0,008(3))=8,33 рубля. Таким образом, в уплату основного долга из наших 13.23 рублей в первый месяц пойдут лишь 4,88 рубля, а оставшиеся 8,33 - начисленные проценты. А вот в январе 2033, когда остаток задолженности составит всего 13,11 рубля, начисленные проценты составят всего: (13,11x0,008(3))=0,11 рубля, а долговая часть - 13,11 рубля, но сумма ежемесячной выплаты останется как и в первый месяц - 13,23 рубля. Выходит, что при взятии кредита с фиксированной процентной ставкой сумма ежемесячного платежа - не меняется, сумма долговой части - увеличивается, а сумма процентной - уменьшается, фиксируем.
В первую очередь, следует запомнить, что ваша плавающая годичная ставка по кредиту:
- Зависит, первостепенно, от состояния годичных государственных облигаций
- Всегда будет больше ставки по годичным гос. облигациям
- Будет пересматриваться с определённой периодичностью (обычно раз в год), указанной в договоре
- Может быть нестабильной, например, в случае резкого скачка инфляции, кризиса и т.п. ваша плавающая ставка вполне может стать гораздо выше фиксированной, из-за чего придётся платить больше
В чём плюсы плавающей процентной ставки для кредитора?
-В том, что начальный годовой процент будет ниже, чем у фиксированной.
В чём минусы?
-В сопряжённых рисках.
Фактическая разница между фиксированной и плавающей процентной ставкой заключается в том, что в первом случае риски, связанные с изменением ставки центрального банка и гос. облигаций берёт на себя банк, во втором - кредитор. Такая ипотека МОЖЕТ быть выгодна, но только в случае, если обстоятельства для вас сложатся удачно. То есть, "плавающая" можно дословно перевести как "непредсказуемая", со всеми вытекающими последствиями. В качестве хоть каких-то гарантий в договорах может указываться, например, ограничение по скачкам процентной ставки, скажем, не более 2% в год. Главное тут запомнить, что плавающая процентная ставка, которая, на первый взгляд, выглядит как отличное предложение - это всегда авантюра, полной уверенности в которой не даст никто. В каких случаях такой риск может быть оправдан - решать только вам.