История, о которой я расскажу в этой публикации, произошла в Москве.
Одна из девелоперских компаний Москвы (это компания, которая привлекает застройщиков, деньги инвесторов под реализацию своих и не только проектов) заключила с Правительством Москвы инвестиционный контракт (договор) по строительству административно-делового и торгового центра с подземным паркингом.
Правительству Москвы исполнение данного проекта было нужно для того, чтобы разместить там МФЦ (многофункциональный центр) и Центр трудоустройства.
Стороны инвестиционного договора договорились, что девелоперской компании - инвестору (которая создана в форме Общества с ограниченной ответственностью) по результатам завершенного строительства Заказчик (Правительство Москвы) передаст в собственность часть нежилых помещений в построенном деловом центре.
Инвестор проекта (девелоперская компания) привлёк соинвестора - женщину - индивидуального предпринимателя (ИП), с которой заключили договор соинвестирования в строительство. По договору Общество обязалось передать ИП нежилое помещение площадью 54 кв.м. в построенном деловом центре. Срок передачи помещения по договору- первый квартал 2012 года.
На момент привлечения денег (заключения договора с соинвестором) за свои обещанные 54 кв.м. площади ИП заплатила Обществу (инвестору) 4390 700 рублей.
Деловой центр построили. Комитет государственного строительного надзора г.Москвы в конце декабря 2014 года выдал разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Правительство Москвы и Общество (инвестор) 10.06.2015г. подписали акт о результатах реализации контракта, согласно которому Обществу передаются 49% от общей площади нежилых помещений делового центра, в том числе офисное помещение, подлежавшее передаче ИП (соинвестору) 54,4 кв. метра.
И в этом месте инвестор решил "кинуть" соинвестора.
Стоимость нежилого помещения, которое нужно было передать ИП взлетела в 2,5 раза. Здесь, видимо, жажда наживы оказалась сильнее, чем порядочность (практически вымершее явление в наше время) и слово, закрепленное в договоре, поэтому инвестор... продал нежилое помещение, которое по договору должно было стать собственностью ИП (соинвестора) другому лицу.
Право собственности покупателя ("левого" - третьего лица) на помещение ИП было зарегистрировано 02.12.2016г.
При этом, еще до заключения договора купли-продажи, инвестор взял деньги с соинвестора (ИП) на подготовку технического плана помещения и государственную пошлину на регистрацию права собственности ИП на помещение в размере 27 542 рубля. Кстати, госпошлина для ИП в данном случае такая же, как и для граждан - 2 000 рублей.
Но вместо документов соинвестор получил информацию о том, что помещение принадлежит другому собственнику.
Как у нас водится (законодательством предусмотрено), если нет возможности отдать деньги, которые назанимал у других, можно признать себя банкротом. Этой схемой успешно пользуются и по сей день.
В отношении Общества (инвестора) в конце августа 2017г. возбуждено производство по делу о банкротстве, конкурсное производство открыто 30.03.2018г.
Недвижимость ещё подросла в цене.
Индивидуальный предприниматель обратилась в районный суд с иском к Обществу (инвестору) о признании договора недействительным в оспариваемой ИП части и о применении последствий его недействительности.
Районный суд отказал ИП в удовлетворении исковых требований.
Соинвестор в конце июня 2019г. подала в Арбитражный суд Москвы заявление о включении в реестр требований кредиторов Общества её денежного требования на общую сумму 14 475 098 рублей о возмещении убытков, возникших в связи с неисполнением Обществом договорного обязательства, а также о возмещении ущерба в виде суммы, внесенной ею в счет оплаты по этому договору, разности между текущей ценой офисного помещения и его ценой, определенной в договоре в 2011 году.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанции отказали предпринимателю, на том основании, что она пропустила 3-хлетний срок исковой давности, который по мнению судей начал течь с момента ввода в эксплуатацию здания делового центра (с конца декабря 2014г.).
Предприниматель дошла ло Верховного суда.
Что решил Верховный суд?
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Верховный суд сказал, что договор, который заключили инвестор и соинвестор, является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункты 1, 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54).
Первоначальное требование покупателя (соинвестора) о передаче ей в собственность офисного помещения отличается от предъявленного денежного требования о возмещении убытков, возникших в связи с неисполнением обществом договорного обязательства, в частности, о возврате ИП денежных средств, уплаченных ею по договору и компенсации ей в деньгах разности между текущей рыночной стоимостью офисного помещения и ценой в договоре.
Главная фишка, которую применил Верховный суд заключается в следующем:
если в течение периода времени (уже после ввода объекта в эксплуатацию) воля обеих сторон сделки (в нашем случае это инвестор и соинвестор) была направлена на сохранение обязательственной связи и предоставлении должнику дополнительной возможности исполнить договор, то у кредитора все это время (пока должник подтверждает намерение совершить в будущем действия) имеются разумные ожидания относительно того, что он получит имущество в натуре.
По условиям договора Общество (продавец, инвестор) извещает ИП (покупателя, соинвестора) о готовности офисного помещения к передаче в собственность покупателю; расходы, связанные с оформлением права собственности на помещение несет покупатель (прям так и записано в договоре).
Останкинским районным судом было установлено, что Общество 23.06.2016г. направило в адрес ИП уведомление о готовности к оформлению ее права собственности на офисное помещение, потребовав компенсировать затраты, понесенные в связи с оформлением, в сумме 27 542 рублей. Соинвестор (покупатель) требование выполнила.
Таким образом (делает Верховный суд выводы) 23.06.2016г. Общество выразило волю на исполнение договорного обязательства по передаче вещи в натуре. ИП деньги оплатила 30.06.2016г., после чего справедливо рассчитывала получить офисное помещение от общества.
С иском о возмещении убытков (заявлением о включении соответствующего требования в реестр) ИП обратилась в суд 28.06.2019г., то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности, который по справедливому мнению Верховного суда, начинает течь не ранее, чем с 30.06.2016г.
Справедливость тоже кроется в мелочах.
Допущенные судами нижестоящих инстанций нарушения норм права были признаны Верховным судом РФ существенными - спор был направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Определение судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ по данному делу можно почитать здесь.
Как вы считаете, стоило ли привлечь руководителя компании-инвестора к уголовной ответственности за мошенничество?
Читайте также другие мои публикации: