Калининград стал третьим среди российских городов, где с начала года квадратный метр новостроек снизился в цене. Федеральный портал «Мир квартир» подводит итоги первого квартала 2023 года, анализирует динамику цен в 70 городах страны, сравнивая их с ценами марта 2022 года.
По его данным, «квадрат» на первичном рынке областного центра за первый квартал подешевел на 2,4% и теперь стоит 119,1 тысячу рублей.
Президент региональной Гильдии риэлторов Олег Перевалов отмечает, что спрос на квартиры в новостройках рухнул минимум, на 70-80%. На практике 120 тысяч за «квадрат» новостройки — это цены маркетингового предложения из открытых источников. Цены сделок, по словам эксперта, как правило, на 5-15% ниже представленных.
«По факту новостройку сейчас можно приобрести за 100 тысяч/ кв.метр и даже есть предложения от 80 тысяч. В данный момент на самом деле очень многое зависит от банков. Когда они дают одобрение проекту, то рассчитывают определенный проект маржинальности и хотят его получить. В противном случае свою доходность банки перекладывают на застройщиков, и тогда те должны платить больший процент за пользование деньгами. Здесь получается замкнутый круг: застройщик не готов обслуживать проектное финансирование за большие проценты, кто-то просто не может физически этого сделать. В свою очередь банки тогда не разрешают снижать цены на объект, чтобы получить свою маржу. Застройщик вроде и рад снизить цену, но не может. В результате продаж очень мало, цена стоит высокая, выше рыночных», — объясняет Перевалов.
К чему это приведет, прогнозировать, по его словам, сложно. Если рынок оживет, то все может вернуться на круги своя, как было до ввода санкций. По самому худшему сценарию глава гильдии риэлторов прогнозирует ощутимое сокращение на рынке числа компаний-застройщиков.
Самое большое в стране снижение цен на квадратный метр отмечено в городе Волжском, где они упали на 3,1% до 75,7 тысяч рублей. Севастополь со снижением в 2,7% — на второй позиции: квадратный метр нового жилья здесь стоит 149,4 тысячи рублей. В меньшинство городов, где наблюдается падение цен, попали Сургут (–2,4%), Якутск (–2%), Курск (–1,3%), Владикавказ (–1,2%), Ленинградская область (–1,1%), Воронеж (–1,1%), Калуга (–1%), Симферополь (–0,9%), Московская область (–0,2%) и Санкт-Петербург(–0,2%).
С начала года квадратный метр новостроек поднялся в цене в 55 городах РФ и еще в двух остался неизменным.
«Обращает на себя внимание бурный рост цен в Махачкале – 21,1%. Там низкая средняя цена новостроек объяснялась огромным количеством недостроя, который обманутые дольщики пытались продать за копейки и который сейчас, очевидно, просто снимается с продажи. По этой же причине рост цен в этом городе, вероятно, продолжится в ближайшее время», — прогнозируют эксперты портала.
Отмечается, что активный рост цен наблюдался в I квартале в Улан-Удэ (+13,5%), Новокузнецке (+9,8%), Краснодаре (+8,8%), Рязани (+7%), Саранске (+6,9%), Смоленске (+6,5%), Нижнем Тагиле (+5,9%), Грозном (+5,8%) и Волгограде (+5,1%).
Годовая динамика
С марта 2022 года «квадрат» недвижимости на первичном рынке подешевел всего в 7 городах из 70 исследованных порталом. Здесь Калининград занял вторую позицию со снижением в 6,2%.
Лидирует в рейтинге Севастополь, где цены за год упали на 16,4%. В списке — Тверь (–2,9%), Сочи (–2,6%), Калуга (–2%), Ленинградская область (–1,4%) и Мурманск (–0,1%).
Особенно сильный рост за год отмечен в Новокузнецке (+28%), Махачкале (+26,6%), Волжском (+20,7%), Тольятти (+20,6%), Владикавказе (+20,4%), Краснодаре (+19%), Смоленске (+17,9%), Красноярске (+17,2%), Барнауле (+16%) и Саратове (+15,7%).
«Из-за ухудшающейся экономической обстановки годовые темпы роста уже не те, что в предыдущие годы, но в 2022-м рынок поддержала льготная ипотека, а также субсидированные ипотечные программы от девелоперов. И, хотя затем «околонулевую» ипотеку запретили и спрос упал, застройщики до сих пор не спешат переписывать ценники на квартиры в меньшую сторону. Также нужно добавить, что по сравнению с осенью, когда мы отмечали стагнацию и некоторое снижение стоимости «квадрата», сейчас рынок немного оживился: вероятно, проявил себя отложенный спрос», — делится наблюдениями генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Льготная ипотека не помогает
Если говорить о средней цене выставленной на продажу квартиры первичного фонда, то в Калининградской области с начала года ее цена снизилась на 2,9 %, а за год этот показатель уменьшился на 10,8%. Жилье в новостройке сейчас можно приобрести в среднем за 7,3 млн рублей.
По мнению руководителя агентства недвижимости Ларисы Шуляк, цены в новостройках намного завышены. Как правило, калининградцы сейчас предпочитают покупать новостройки уже оформленные в собственность на физических лиц. Такие объекты минимум на 10% дешевле, чем у застройщиков. По факту новостройки уходят по 100-110 тысяч рублей. Жилье в настоящее время спросом не пользуется, несмотря на льготную ипотеку и другие инструменты господдержки.
«К нам приходят клиенты, которые говорят, что, несмотря на все действующие в стране льготные программы, сегодня экономически выгодно приобретать объекты на вторичном рынке. Как правило, это дома, которым по 3-4 года, они предлагаются по хорошим ценам и людям такие предложения интереснее. В среднем ценник начинается от 100 тысяч за «квадрат» при наличии хорошего места и ремонта. Но есть варианты от 85 тысяч за кв.метр и ниже», — озвучила ранее эксперт.
Как писал РБК Калининград, цены на калининградские новостройки в первый месяц нового года прибавили 0,3%. В областном центре такая квартира в январе обходилась покупателю немногим более 7,5 млн рублей. Тогда аналитики отмечали, что в целом цены на новостройки продолжали расти по инерции, тогда как тренд уже совсем другой — сокращение всего что можно: спроса, предложения, средней площади квартир и средней цены лота.
