Нередко покупатели квартир, посмотрев в объявлении фотографии, прочитав информацию в примечаниях, сразу договариваются о просмотре квартиры. Однако, довольно часто, продавцы не пишут о тех нюансах, которые могут сильно осложнить сделку, не говоря уже о потенциальных рисках, которые эти нюансы несут. Это может касаться истории квартиры, документов, вида и способов продажи. Всё это можно выяснить по телефону при первичном звонке. В этой статье я приведу примеры вопросов, которые непременно следует задать, прежде чем идти на просмотр.
Даже если в примечаниях объявления написана подробная информация об объекте, советую лишний раз уточнить следующее:
- Каким образом продаётся объект, в прямой продаже или со встречной покупкой? Если продавцам необходимо одновременно с продажей приобрести другое жильё, это может привести к затягиванию сделки, выстраиванию "цепочек", усложнению процедуры взаиморасчётов. В случае же использования государственных субсидий, сертификатов, маткапитала, возможна только прямая продажа. Соединить в "цепочке" несколько ипотечных сделок, да ещё с разными банками, тоже бывает нелегко.
- Есть ли среди сособственников несовершеннолетние дети? В этом случае будут задействованы органы опеки, без разрешения которых сделку будет провести нельзя. В большинстве случаях, продажа подобной квартиры будет возможна только при одновременном приобретении (выделении доли) на имя ребёнка альтернативного жилья, так что прямой продажи также не получится.
- Какой вид правоустанавливающего документа на квартиру (купля-продажа, приватизация, дарение, наследство и т.п.)? Об этом в примечаниях чаще всего не пишут, однако, это напрямую влияет на юридическую безопасность предстоящей сделки. Грамотный специалист, после ответа на этот вопрос, задаст ещё ряд вопросов, так как каждый вид правоустанавливающего документа имеет свои нюансы.
- Сколько лет прошло с момента последней продажи (дарения, наследства и т.д.)? Это имеет отношение к нескольким моментам: возникает ли у продавца налог при продаже недвижимости (в этом случае часто просят занизить стоимость в договоре, что может вовлечь будущего покупателя в мошенническою схему), срок исковой давности (чем больше продавец владеет недвижимостью, тем меньше рисков её оспаривания третьими лицами).
- Будет ли стоять в договоре рыночная цена? Любое занижение или завышение цены в договоре несёт серьёзные риски, особенно это актуально в случае дальнейшего банкротства продавца.
- Не наложены ли на квартиру какие-либо обременения? Сейчас это довольно частое явление. Продажи "из под ипотеки" возможны, но необходимо точно знать, при каких условиях будет проходить такая сделка. Следует помнить, что могут быть и другие обременения, например, право пожизненного пользования.
- Не было ли сделано в квартире несанкционированных (неутверждённых) перепланировок? Не все перепланировки можно узаконить. Читайте об этом в моих статьях.
- Кто зарегистрирован (прописан) в квартире? Нет ли тех, кто сохраняет право проживания? Есть ли среди зарегистрированных несовершеннолетние дети, люди преклонного возраста?
- Не входит ли дом в программу реновации?
Далее, вы можете задать любые вопросы, касающиеся состояния дома, квартиры, вида из окон, инфраструктуры и т.п. Возможно, после полученной информации, некоторые квартиры выпадут из вашего списка. Зачем смотреть то, что заранее несёт в себе потенциальные риски и проблемы? Будьте грамотны! Это залог вашего спокойствия. Ставьте лайки, подписывайтесь на канал!