Зачем нужен договор
Найм квартиры и аренда являются юридическими терминами, обозначающими разные виды договоров на использование жилого помещения. На практике различие между ними заключается в том, кто является арендодателем и арендатором.
В случае найма квартиры, арендодателем выступает физическое лицо, которое сдает в аренду свою жилую площадь другому физическому лицу (арендатору) на определенный срок. Договор найма является более распространенным видом договора в сфере жилой недвижимости.
В случае же аренды, арендодателем выступает юридическое лицо или предприниматель, а арендатором также может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Объектом аренды являются нежилые помещения (офисы, склады и т.д.), а не жилые, как в случае найма.
Таким образом, основное отличие между наймом квартиры и арендой заключается в том, что найм относится к жилым помещениям и заключается между физическими лицами, а аренда относится к нежилым помещениям и может заключаться между юридическими или физическими лицами.
Договор найма жилья является официальным документом, заключаемым между арендодателем (владельцем жилья) и арендатором (нанимателем жилья), который устанавливает правила и условия аренды жилого помещения. Этот договор защищает интересы обеих сторон и определяет их обязательства и права. Например, договор найма жилья обычно содержит информацию о сроке аренды, стоимости аренды, порядке оплаты и возмещения затрат, правилах использования жилого помещения и прочие условия, включая права и обязанности сторон. Также прописывается состояние и особенности помещения и мебель, которая передается в пользование нанимателя. Чем подробнее прописаны пункты договора, тем больше гарантий для обеих сторон.
Благодаря договору найма жилья каждая сторона знает, что ожидать от другой стороны, а также имеет доказательство официального заключения сделки, что обеспечивает юридическую защиту в случае возникновения конфликта. Например, можно предусмотреть, обязанность нанимателя оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возмещать убытки от порчи имущества и т. д., а наймодатель не может преждевременно без предупреждения выселить нанимателя или неожиданно увеличить стоимость найма. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы.
Сроки заключения договора
Сроки заключения договоров найма могут быть разными и зависят от взаимных договоренностей сторон. Договоры могут быть как краткосрочными (на несколько месяцев или дней), так и долгосрочными (на годы). Различия между договорами найма в зависимости от сроков заключения могут быть в следующем:
- Краткосрочный договор найма может быть удобен для тех, кто снимает жилье на небольшой период времени, например, для командировок, временных рабочих проектов или туристических поездок.
- Долгосрочный договор найма обычно заключается на год или более и может быть более выгодным в долгосрочной перспективе. В этом случае, арендатор может чувствовать большую стабильность и уверенность в планировании своих финансовых расходов и жизни в целом.
Как правило, принято заключать договор сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышения арендной платы, поскольку договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и, что немаловажно, считается заключенным лишь с этого момента. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.
Важно отметить: если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным, что является рисковым для наймодателя.
Также в документе необходимо зафиксировать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, в определенный день месяца, в наличной или безналичной форме. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки наймодателем. Следует подробно прописать, что включает в себя плата за аренду и есть ли дополнительные платежи, например, за электричество, интернет и др. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку платежей.
В любом случае, важно внимательно изучить договор найма, прежде чем его заключать, и убедиться, что все условия и требования ясны и соответствуют потребностям сторон.
Гарантии
В качестве гарантий наниматель обычно предусматривает залоговый платеж. В момент прекращения отношений по договору из данного депозита покрываются все имеющиеся убытки, которые понес наймодатель. Например, если испорчена мебель, разбиты стекла, что-то сломано и др.
Нанимателю же, до подписания договора нужно проверить состояние квартиры, все ли работает, нет ли протечек и повреждений и зафиксировать это в договоре. Все, что предоставлено в пользование нанимателя, передается под его ответственность после подписания договора. В случае обнаружения каких-то неисправностей постфактум, доказать это будет весьма сложно.
В случае, если собственник разрешает разбить залог на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата залога и четко прописать пункты, когда он не возвращается, чтобы избежать недопониманий и ситуации "присвоения" денежных средств.
Важно зафиксировать то, что наниматель имеет право использовать квартиру исключительно для целей проживания, а не в иных целях — например, для организации косметологического кабинета (если это не указано в договоре), а в случае нарушения данного условия последует расторжение договора в одностороннем порядке.
Еще один важный момент — это запрет на субаренду. Такой пункт в договоре станет превентивной мерой при реализации схемы, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду. Многие боятся посутки, поэтому отказывают, когда потенциальные арендаторы "в открытую" предлагают такой вариант, хотя это не всегда плохое предложение. Об этом поговорим в отдельной статье.
Еще один важный момент, о котором стоит упомянуть – это проверка документов, подтверждающих права наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
Тонкости
Помимо основных пунктов, можно прописать также отдельные требования и условия. Например, как часто собственник может проверять квартиру, как и за какое время до посещения договаривается с нанимателем, или что в квартире нельзя держать домашних животных, курить, приводить гостей, устраивать вечеринки, использовать открытый огонь, оставлять электроприборы включенными без присмотра и др.
Можно предусматривать пункты "разноса", когда квартира сдается в плачевном состоянии. В таком случае наниматель обязуется обеспечить ремонт за свой счет. Или наоборот: если наниматель сделал ремонт в квартире в счет оплаты за несколько месяцев, это необходимо также зафиксировать, в ином случае он не будет застрахован от расторжения договора со стороны собственника. Многие предусматривают пункты касательно устранения различных неисправностей: кто, как и в каком порядке должен их устранить или провести мелкий ремонт. Например, только с согласия наймодателя.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора найма подходит к концу, собственник должен предложить нанимателю заключить новый договор или потребовать освободить помещение. И даже если срок договора не заканчивается, нужно предусмотреть порядок уведомления за определенный срок, в который стороны должны уведомить друг друга о расторжении договора. Жизненные ситуации бывают разные: нанимателю может понадобиться съехать раньше срока или наймодателю продать квартиру по каким-то обстоятельствам. Стороны могут установить штрафы при несоблюдении данного пункта.
Отдельно подчеркну, что пункты из области "при нарушении нанимателем установленных сроков аренды [т.е. досрочный выезд], залог не возвращается", противоречат ГК РФ. Поэтому собственникам не рекомендую такое включать в договор, в судебном порядке это очень просто оспорить. Да и зачем вам лишние нервы, отпустите людей с миром и найдите новых жильцов.
Нарушение сроков оплаты
Наймодатель может расторгнуть договор, если жилец не платит в течение шести месяцев, предусмотренных ГК РФ (при краткосрочном найме — более двух), портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению или систематически нарушает права соседей.
Ставьте лайк, если статья понравилась. Здесь будем продолжать простым языком говорить о финансовой грамотности и основах работы с недвижимостью.