Здравствуйте, дорогие подписчики! Сегодня я решил разобрать эту тему потому, что получил комментарий от одной из читательниц, где она называет сервис «ТУФТОЙ».
Почему мы критикуем чей-то опыт? -Мы ищем себе оправдание что-то не делать.
Я не спроста написал в Шаге №11 «оценка ДомКлик БЛИЗКА к правде». Близка, Карл, НЕ РАВНА))).
К сожалению, ДомКлик не сообщает, как он делает вычисления, а потому мы склонны не доверять. Но, я попытаюсь объяснить, как я понимаю информацию в отчете, какую она даёт мне ПОЛЬЗУ и почему использую её в работе.
Когда я смотрю на отчет, я принимаю тот факт, что это математическая модель, основанная на обработке данных о ценах близких по параметрам квартир. Полагаю, хотя могу ошибаться, что в расчётах используется формула НОРМАЛЬНОГО РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ГАУСА. Кто учил высшую математику))). Где МАТОЖИДАНИЕ распределения Гауса- это "рыночная цена" из отчета, и ДИСПЕРСИЯ -это "диапазон цен" в отчёте.
Матожидание- это "центр тяжести" цен аналогичных квартир, не более того. Упрощенно- средняя цена Диапазона цен. Эта цифра не особо мне интересна для анализа.
РЫНОЧНАЯ ЦЕНА (Матожидание) - это НЕ ТА цена, за которую Вам предлагают "ОТДАТЬ" Вашу квартиру.
НА ЭТОЙ ФРАЗЕ ВАМ ДОЛЖНО СТАТЬ СРАЗУ ЛЕГЧЕ))).
Меня интересует ДИАПАЗОН ЦЕН (дисперсия)- это степень разброса цен относительно РЫНОЧНОЙ ЦЕНЫ близких по параметрам квартир в ближайшей локации. Эти цифры нам говорят, что с вероятностью 90% мы можем продать нашу квартиру в указанном в отчете ДИАПАЗОНЕ ЦЕН. Наша задача- найти свое место в этом диапазоне. Отчет автоматически отсекает конкурентов с "НЕнормальными" ценами. И это ПОЛЬЗА №1 отчёта.
ПОЛЬЗА№2. Прямо в отчёте собраны квартиры-конкуренты с "нормальными" ценами. Открывая каждую, по описанию и фотографиям СРАВНИВАЮ состояние, условия продажи, юридические аспекты, прочие "изюминки", на основании этого ВЫВОЖУ ЦЕНУ МОЕЙ КВАРТИРЫ, которую размещаю в рекламу.
ПОЛЬЗА№3. ЗНАЮ ПО КАКОЙ ЦЕНЕ ПРОДАЛ СОСЕД. Я написал в шаге №11: «посмотрите в закладку «Сделки»». Если Вы зайдете в закладку «Сделки»- увидите «сухую» информацию без фото, планировок, описания условий сделки проданных квартир конкурентов.
НО, ВЫ ЖЕ МОЖЕТЕ ИСПОЛЬЗОВАТЬ ДРУГИЕ РЕСУРСЫ ДЛЯ ПОИСКА ИНФОРМАЦИИ.
Я сохраняю в подборку конкурентов на ЦИАН + беру данные о сделках на ДомКлик . В результате я ВСЁ ЗНАЮ О КОНКУРЕНТЕ благодаря СОХРАНЕННОМУ РАНЕЕ объявлению в ЦИАН + ЗНАЮ РЕАЛЬНУЮ ЦЕНУ ПРОДАЖИ благодаря закладке «Сделки» в ДОМКЛИК.
Это дает мне дополнительную информацию для принятия решения о цене.
ВОТ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ МОИХ ДЕЙСТВИЙ:
-Помните, в шаге №5 я рекомендовал сделать подборку конкурентов в ЦИАН? Проанализировать, как ЛОКАЦИЯ, ЭТАЖ, СОСТОЯНИЕ ВАШЕЙ КВАРТИРЫ соотносится с конкурентами. В какую цену Вы бы сами оценили свою квартиру после сравнения? СОХРАНЕННИЕ ОБЪЯВЛЕНИЙ КОНКУРЕНТОВ В ПОДБОРКУ ПОЗВОЛЯЕТ «ВХОДИТЬ» В НИХ (в мобильном приложении) ДАЖЕ, КОГДА ОБЪЯВЛЕНИЕ БУДЕТ СНЯТО С РЕКЛАМЫ! Это понадобится для следующих двух действий.
-Каждые 3-4 недели (если еще не продана квартира, конечно же))), вновь захожу в подборку ЦИАН и смотрю, какие из объявлений ушли с продажи. Какая была последняя цена в объявлении?
-И вот теперь иду в ДомКлик, в закладку «Сделки». Если квартира была продана с использованием ипотеки Сбер, я УВИЖУ НАСТОЯЩУЮ ЦЕНУ ПРОДАЖИ В ОТЧЕТЕ.
Как правило, ТОЧНОСТЬ ОЦЕНКИ ВЫШЕ в однородных жилых районах и ниже в кварталах с повышенной долей нетипового жилья. Точность оценки снижается если домов этого типа в непосредственной близости мало.
В районах с плотной застройкой типа Кудрово, Девяткино, Парнас, где большое количество однотипной недвижимости а количество сделок на район большой, оценка работает хорошо. В старых спальных районах типа Купчино, Калининский, Невский и др, где застройка неоднородна, можно разочароваться в результате. В историческом ЦЕНТРЕ с его многообразием и отсутствием понятия «стандартное жилье»- может быть, но скорее затруднительно использовать.
Еще обратите внимание на закладку Тренды рынка https://domclick.ru/price/trends?statistic=917 , читайте статьи о тенденциях рынка. Ведь в отчетах отражены цены продаж за прошлый период, точнее за последние 3 месяца.
В периоды сильных движений цен на рынке, как это было после снятий ограничений COVID, или начала СВО, цены прошлых сделок и оценок вообще могут оказаться плохим ориентиром.
ОЦЕНКА ДОМКЛИК ДАЕТ ВАМ МАССУ ДОСТОВЕРНОЙ ИНФОРМАЦИИ, на основании которой, в сочетании с ручным анализом конкурентов с сайтов ЦИАН, АВИТО, Яндекс-Недвижимость Вы можете дать свою оценку недвижимости. И об этом я также писал в шаге №11.
"К несчастью, то ж бывает у людей:
Как ни полезна вещь, — цены не зная ей,
Невежда про нее свой толк все к худу клонит."
(И.А. Крылов "Мартышка и очки")
Ваш Дмитрий.
Больше постов о ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ ТУТ!
