Анна Манохина, эксперт по инвестициям, специалист по жилой недвижимости и бизнес-консалтингу. Профессионал своего дела, который построил отдел продаж с нуля до оборота в 4 млн рублей за два месяца, а также привлекла в свою компанию 40 топовых инвесторов с инвестициями от 50 млн рублей. Ведет собственных блог об инвестициях. Благодаря Анне в России впервые пройдет Invest Dubai Expo с участием ТОП-6 застройщиков из Арабских Эмиратов - Emaar, MAG, Azizi, Sobha, Five, Omniyat. В этом материале Анна Манохина поделилась с Persono.ru лучшими инвестиционными советами.
Анна, риелтор — это вымирающая профессия?
Возможно, что в далеком будущем в целом будет много вымирающих профессий. Особенно тех, которые связаны с предоставлением услуг, и тех, которые полностью сможет заменить искусственный интеллект. Пока что люди не готовы доверять свои финансы и тем более личную информацию искусственному интеллекту, иными словами роботу. Пока их отношение к этому вопросу не изменится, личный консультант по недвижимости будет очень востребован. В ближайшие 2-3 года эта профессия точно будет востребована, на больший срок прогнозировать не берусь.
Недавно РБК публиковал материал, в котором Сочи, по подсчетам аналитиков, теперь занимает третье место в рейтинге городов с самым дорогим элитным жильем. Почему так случилось? В чем привлекательность этого региона?
Привлекательность Краснодарского края, побережья юга России набирает обороты, туда активно инвестируют. Например, в Геленджике построили гольф поле и инфраструктуру вокруг него. Также и в Сочи: строятся новые объекты, город популярен с точки зрения туризма, это близко, плюс у нас есть часть россиян, которые не выезжают за границу. Аналога Сочи нет, поэтому туда сейчас инвестируют. И в целом все идет к тому, что на юге России должен быть наиболее ухоженный и презентабельный город, и скорее всего это будет именно Сочи, потому что после Олимпиады 2014 года там осталось много инфраструктуры, объектов для комфортного отдыха и туризма. Сочи также очень привлекательный с точки зрения природного разнообразия, город обеспечен туристами круглый год: зимой - горнолыжный курорт, летом - пляжный отдых.
Два самых простых способа заработка на недвижимости?
Первый - искать объекты, которые по цене идут ниже рынка. Это срочные продажи, предложения от компаний, которым нужны деньги на развитие бизнеса, тем самым они реализуют свою коммерческую или жилую недвижимость с большим дисконтом в 20-30%. Это самый простой способ. Второй - взять на вторичном фонде квартиру, которая требует больших вложений в плане капитального ремонта, найти объект с хорошей востребованной локацией, сделать ремонт, и продать уже по стоимости рынка. На таком можно вполне заработать 10-15%. Если найти объект по сниженной цене, то можно заработать и до 20%.
Лучший вариант инвестиций в недвижимость в 2023 году?
В плане привлекательности опять же - Сочи, Геленджик, туризм в этом регионе развивается и будет развиваться в стране. Туристические точки - это те регионы, где на недвижимость всегда будет спрос, на аренду и продажу. Также я бы отметила коммерческую недвижимость. Даже если человек вкладывает только в жилую, все равно необходимо диверсифицировать и рассматривать коммерческую недвижимость. Сейчас мы по Краснодарскому краю видим, что количество транзакций на покупку и продажу недвижимости стало меньше и цена перестала расти так, как до начала года, но также мы видим, что рынок коммерческой недвижимости сейчас меньше подвержен падению спроса.
Как вы снижаете риски ваших инвесторов, защищаете их от потери капитала при гипотетическом обвале рынка недвижимости в какой-либо стране?
Самое простое - система усредненного процента. Мы распределяем капитал в разные сферы недвижимости, например, в коммерческую, а потом распределить по сегментам: часть в офисы, часть в торговую, часть в складские помещения. Тем самым портфель недвижимости инвестора меньше подвержен рискам. Если говорить о странах (инвестиции в зарубежную недвижимость - прим. редакции), то тогда мы просто капитал распределяем по разным странам. И опять же очень полезно размещать капитал по разным сегментам, брать апартаменты, торговую недвижимость открытого формата - объекты под аптеки, кафе, магазины. Такой формат сейчас более востребован, чем торговые центры. COVID прекрасно показал, что открытые торговые помещения меньше подвержены рискам. В целом, это основные правила, которым стоит следовать, чтобы снизить инвестиционные риски.
Рынок Северного Кипра - мыльный пузырь?
Я могу сказать, что рынок Северного Кипра сильно недооценен, он очень даже интересен с точки зрения инвестиций.
Имеет ли смысл инвестировать свободные деньги в недвижимость за рубежом, если человек будет проводить там, скажем, меньше 90 дней в году?
Многие инвесторы думают, что, например, если я живу в Краснодаре, то и инвестировать мне нужно в Краснодаре. Но это старый формат мышления. Сегодня не нужно ездить и контролировать свою недвижимость, сейчас все оцифровано, все контролируется легко и просто. Формат нового времени - инвестировать, исходя исключительно из цифр, не из локации. То есть смотреть на доходность, смотреть, как рынок себя ведет в той или другой части России или в другой стране. Нужно хорошо вкладываться, в том числе и на растущем рынке, и на падающем. На падающем рынке можно очень хорошо заработать “в долгую”, если ты не стремишься моментально вытащить деньги из инвестиции. Например, тот же Сочи - цены на недвижимость снизились, но в итоге они вернуться к высоким показателям. То есть при инвестировании в недвижимость стоит учитывать доходность рынка, а также, если мы говорим про другие страны, учитывать юридическую составляющую - право собственности, оформление сделки. Инвестировать можно где угодно, главное выгодно и безопасно. В целом, если за рубежом можно заработать больше, почему бы туда не вложиться? Тем более, что инвестор, получающий дивиденды с зарубежных активов, тратит их здесь, в России, улучшая экономику. Я сейчас как раз для этих целей привожу в Россию шесть ТОП-застройщиков из Арабских Эмиратов. Invest Dubai Expo будет в России впервые! (больше информации по мероприятию: ide2023.ru
Минфин РФ опубликовал новые правила для регулирования рынка криптовалют, что значительно усложняет работу с данным активом на территории России. На ваш взгляд, повлияет ли это на выбор инвесторов в пользу недвижимости?
Не могу сказать, что заметны какие-то изменения на рынке в связи с этой новостью. Те люди, которые верили в криптовалюту, там и остались, они продолжают тута вкладывать. У части этих людей есть потребность перевести часть капитала во что-то более “твердое”, более понятное и стабильное. Но в целом такие новости незначительно повысили количество обращений со стороны таких людей.
В сегодняшних реалиях квартира в Москве — это не предел мечтаний? Насколько рационально инвестировать в столичный рынок в 2023 году?
Нужно понимание, для чего вкладывает человек, не играет роли локация, играет роль цель инвестиций. Есть люди, которые просто хотят купить квартиру в столице, но если мы говорим про рациональное инвестирование, то стоит покупать самое ликвидное. Если мы ставим вопрос “Квартира в Москве - самая ликвидная?”. Не сказала бы. Есть недооценённые объекты, например, в городах Сибири, где развита промышленность, которые приносили бы гораздо больший пассивный доход и большую доходность по проценту годовых - и 15, и 20 процентов годовых, наши инвесторы приобретали такие варианты. Здесь также нужно отталкиваться от цифр, от доходности, правильно выбирать варианты. В Москве тоже есть выгодные варианты и по стоимости, и по росту цены, просто их нужно искать. Да, в столице цены на квартиры стали доступнее, однокомнатную квартиру в Москве можно купить по стоимости однокомнатной квартиры в Краснодаре в доме бизнес-класса, это от 15 до 17 млн. Это очень доступные цены, поэтому сейчас многие могут себе позволить купить квартиру в Москве.
Инстаграм (запрещен на территории РФ): annrealanna
ВК: anna_manohina
Фейсбук: profile