С какими сложностями сталкиваются собственники, затеявшие перепланировку в своих квартирах или нежилых помещениях? Почему большинство неузаконенных перепланировок так похожи на реконструкцию и чем это грозит владельцу? Об этих и других важных аспектах, сопутствующих теме изменения облика и содержания объекта недвижимости, рассказал директор компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко на бизнес-завтраке с практикующими дизайнерами интерьера Самары.
Не квартира, а полуфабрикат
Современные девелоперы в подавляющем большинстве предлагают не готовые планировочные решения, а «полуфабрикаты», которые собственники впоследствии стремятся улучшить. Именно поэтому перепланировки в квартирах так распространены. Владельцы объединяют кухню с гостиной, меняют положение окон, объединяют или разделяют санузлы, переносят двери, устанавливают перегородки. Этих усовершенствований могло бы и не быть, если бы девелопер сразу предусмотрел саму возможность такой перепланировки. Однако в реальности происходит так, что все вопросы перепланировки и ее последующего согласования ложатся на плечи собственников и проектировщиков, которые с ними работают над интерьером. Все реже владельцы современного жилья (здесь не говорим об эконом-сегменте) задумываются о предстоящих изменениях уже на этапе выбора недвижимости. Очень редко удается выбрать объект и сразу приступить к отделке, не меняя ничего с конструктивной точки зрения.
Владеть — без проблем, продать или заложить — с рисками
Перепланировки и реконструкции сегодня носят массовый характер, как и прецеденты их узаконения. И часто они не обходятся без правовых проблем. При этом если вы купили квартиру с целью оставить ее детям, то десятилетия спустя про осуществленные изменения никто уже и не вспомнит. Но если квартира или нежилое помещение будет участвовать в сделке продажи при нынешнем владельце, то осуществленные изменения могут стать фактором риска. А если объект недвижимости становится банковским залогом при оформлении кредита, наличие перепланировки на практике снижает залоговую стоимость этого объекта.
Получается, с точки зрения эксплуатации грамотно сделанная перепланировка или реконструкция опасности не несет. Но в ситуации продажи, особенно если покупатель будет использовать ипотеку или сам собственник захочет сделать объект залогом по кредиту, могут возникнуть проблемы.
Что лучше: сделать и узаконить или получить разрешение и сделать?
В Самаре существует административная процедура узаконения незаконных планировок. Для сравнения, в некоторых регионах, например в Московской области, такой процедуры нет. В этом смысле нашим владельцам недвижимости повезло.
Однако парадокс заключается в том, что на практике часто узаконить самовольную перепланировку оказывается проще, чем сразу сделать законную. Причина проста: для осуществления законной перепланировки собственнику придется дважды обратиться в органы местного самоуправления. Сначала — написать заявление с просьбой согласовать проект перепланировки. Затем — осуществить перепланировку. И наконец — пригласить комиссию по приемке и показать, что сделанные изменения соответствуют проекту. А с самовольной перепланировкой придется обратиться в органы местного самоуправления лишь единожды, ведь само действие уже совершилось.
Этот парадокс приводит к тому, что на практике чаще происходит именно так: сначала — сделать самовольную перепланировку, затем ее узаконить. Но и тут есть свои риски: комиссия может выявить принципиальные проблемы, которые придется переделывать. Исчерпывающего перечня разрешенных и запрещенных при перепланировке действий, увы, не существует. Например, есть общий подход: нельзя трогать несущие стены. Но можно сделать в такой стене проем, хотя он, безусловно, ослабит стену. При оценке этого действия мнения могут разойтись, исход конфликта непредсказуем. К тому же существует объективная юридическая практика: споры о самовольной перепланировке далеко не всегда рассматриваются в пользу собственника квартиры.
Перепланировка и реконструкция — как отличить?
Вторая большая проблема, которая встает на пути каждого собственника, затеявшего перепланировку, - это зыбкая грань между перепланировкой и реконструкцией. Зачастую, когда владелец недвижимости обращается с просьбой об узаконении перепланировки (при этом уже сделан ремонт), он получает отказ из-за того, что осуществленные изменения оказываются реконструкцией.
Эту проблему можно сравнить с узаконением самовольных частных построек. Человек возвел загородный дом и хочет зарегистрировать его по «дачной амнистии» в упрощенном порядке. Однако узаконить такую самовольную постройку в судебном порядке почти невозможно, потому что придется ответить суду на вопрос: «У вас были какие-то объективные причины, помешавшие обратиться за разрешением на строительство?». Ничего никогда не мешает собственнику сначала получить разрешение, а потом действовать. Поэтому почти 100% дел об узаконении самовольной постройки заканчивается отказом. То же самое и с самовольной реконструкцией: почти 100% таких дел кончаются отказом, потому что с точки зрения Гражданского Кодекса РФ ключевой критерий для суда — это то, что человек по каким-то причинам не мог получить разрешение на строительство. А значит, возникают вопросы к изначальной законности этих действий.
Чем же отличаются перепланировка и реконструкция объекта недвижимости? Процесс перепланировки включает три «НЕ»:
- НЕ затронуты несущие элементы здания
- НЕ затронуто общее имущество многоквартирного дома
- НЕ изменены параметры недвижимого имущества.
При малейшем отклонении сделанные изменения уже являются реконструкцией. В отличие от перепланировки, реконструкция объекта недвижимости является более капитальным воздействием. Среди ее важнейших признаков — изменение площади и параметров строения (высота, этажность), соотношения жилой и общей площади.
Например, собственник квартиры захотел передвинуть входную дверь, потому что рядом с ней есть широкий и неудобный проем. В итоге у него появляются два квадратных метра лишней площади. Объект недвижимости изменился, площадь общего имущества в доме уменьшилась на эти два квадратных метра. При обращении с просьбой об узаконении такой «перепланировки» владельцу квартиры откажут.
Если человек планирует купить квартиру в доме 2000-2010 годов постройки, особенно на последних этажах, его может ждать неприятный сюрприз. Часто в проектах этого периода вентканалы скрывали в стенах, и можно наткнуться на расхождения между положением вентканалов в техническом плане и их реальным расположением. При перепланировке такой квартиры вариантом трансформации мог стать перенос дверного проема и сопутствующий перенос вентиляционного канала. При попытках согласования такая трансформация может повлечь требование вернуть все на изначальные позиции.
К распространенным примерам реконструкции можно отнести следующие действия:
- Закладка оконного проема. Внешняя сторона квартиры — это ограждающая конструкция, которая принадлежит всем жильцам дома, с закладкой проема площадь фасада изменилась.
- Пристройка террасы к квартире на первом этаже. Это произошло на участке, который является общедомовым имуществом, а значит, требуется согласие всех собственников. Площадь общего объекта капитального строительства поменялась.
- Избавление от проема между кухней и комнатой. Этот шаг также является реконструкцией, потому что меняет тепловой контур дома.
Перепланировки в отдельно стоящих зданиях — отдельная проблема
Если в многоквартирных домах вопросы перепланировки и переустройства хоть как-то регулируются, то с узаконением перепланировки отдельно стоящих зданий все обстоит хуже. При этом почти всегда ремонт в нежилом помещении влечет изменение его параметров. Например, собственник хочет превратить старое производственное здание в офис или частную школу. Для этого надо поменять вид разрешенного использования этой недвижимости. В этой процедуре Росреестр откажет, потому что изменение вида разрешенного использования недвижимости не может быть следствием перепланировки, но зато является результатом реконструкции.
Перед покупкой отдельно стоящего здания важно понимать, для каких целей его можно будет использовать. Если без реконструкции не обойтись, то смета работ вырастет в разы и может сделать покупку такого объекта нерентабельной. На практике часто случается так, что реконструкция обходится собственнику дороже, чем строительство — в этом случае проще снести здание и заново построить по требуемым нормам и СНиПам.
Бывают и противоположные ситуации: когда собственник приобрел отдельно стоящее здание, начал как-то его преобразовывать, потом решил узаконить и на этой стадии получил отказ. Если он вернется в стартовую точку и сразу сделает проект реконструкции, его затраты ощутимо вырастут. Но отказаться от проекта будет уже невозможно или невыгодно.
Варианты решения проблемы
Девелоперы часто предлагают решить вопрос с перепланировкой до ввода дома в эксплуатацию: на этом этапе узаконить изменения, как правило, проще. За пару месяцев до получения разрешения на ввод девелоперы зачастую меняют документацию, потому что 100%-ного соответствия между строительным проектом на бумаге и получившимся строением никогда не бывает. Накапливается перечень изменений, которые нужно пропустить через экспертизу. Если у кого-то из собственников жилья на этой стадии будут варианты по перепланировкам, которые приведут к изменению площади и конфигурации жилья, лучше сразу заявить об этом. Впоследствии узаконить серьезные изменения будет практически невозможно.
Второй вариант решения вопроса с перепланировкой — действовать грамотно и ювелирно, сохраняя общую площадь объекта без изменений. В процессе согласования будут оценивать кадастровый план: важно избежать заметного расхождения. Если в проекте перепланировки сохранены площадь и общая конфигурация объекта недвижимости, его, вероятнее всего, согласуют.
Наконец, третьим вариантом решения этой проблемы могла бы стать изначально иная стратегия девелоперов при проектировании объекта недвижимости. Если опция перепланировки заложена в виде возможных вариантов и отражена в документации, это избавит владельца от многих проблем в дальнейшем. В судебной практике города есть показательный пример — это цокольное помещение торгово-развлекательного комплекса «Гудок». Его в свое время приобрел гипермаркет «Лента» в черновой отделке и сделал там ремонт в соответствии со своими задачами. В помещении появились перегородки, новые вентканалы, изменилась высота потолков. На стадии узаконения проекта в Росреестре им отказали, ведь конфигурация помещения изменилась, а значит это незаконная реконструкция. Дело дошло до суда, но там решающим аргументом стал тот факт, что в самом проекте торгово-развлекательного комплекса был предусмотрен такой вариант перепланировки цокольного помещения со снижением высоты потолков. В результате суд встал на сторону ритейлера и признал, что была произведена перепланировка. В этой ситуации «Ленте» осталось только получить разрешение на перепланировку.
Этот кейс только доказывает: если девелопер изначально предусмотрит варианты перепланировок там, где это возможно, и опишет их в проектной документации, он ощутимо поможет будущим собственникам и предложит им действительно качественный продукт.