Проверяем Объект:
1. Заказываем выписку из ЕГРН, в которой отражаются сведения об основных характеристиках Объекта (адрес, площадь, кадастровый номер), дате возникновения права собственности и ее основаниях, правообладателе, обременениях, залогах, арестах и т.д. С 1 марта 2023 года Росреестр закрыл сведения о собственниках! Теперь в строчке правообладатель указано: Физическое или Юридическое лицо. Поэтому, просим Продавца сформировать и выгрузить через личный кабинет в госуслугах, онлайн выписку об объекте недвижимости, а на сделку просим свежую Выписку из ЕГРН с открытыми данными.
2. Изучаем документы возникновения права собственности: приватизация, договор купили-продажи+подтверждение оплаты, наследство, дарение, рента и т.д.
3. Заказываем отдельную выписку из ЕГРН о переходах прав по Объекту. Основания возникновения права собственности по последнему переходу и основание возникновения права в выписке из ЕГРН должны совпадать!
В рамках данной проверки, просчитываем риски обжалование предыдущих сделок в цепочке переходов, учитывая сроки исковой давности. Проверяем цепочку переходов права собственности на наличие действующих судебных споров, а предыдущих собственников на наличие признаков банкротства и привлечения к субсидиарной ответственности;
4. Уточняем наличие несовершеннолетних собственников, проверяем привлечение средств материнского капитала (данную справку выдает пенсионный фонд через функционал гос. услуг)
5. Проверяем есть ли в квартире зарегистрированные лица, особенно несовершеннолетние, выписать которых проблема, так как суд может сохранить за ними право пользования данным помещением (в помощь ЕЖД, выписка из Домовой книги) ;
6. Проверяем наличие задолженности по взносам за капитальный ремонт перед управляющей компанией, так как данный долг перейдет новому собственнику.
7. Проверяем наличие перепланировок ( смотрим в ЕГРН и БТИ). Если у Вас ипотека, а перепланировка не узаконена или ее невозможно узаконить, то есть риск отказа Банка в одобрении Объекта.
8. В случае, если приобретаемая квартира в ипотеке, то она находиться в залоге у Банка, провести сделку возможно только при условии согласия Банка.
Проверяем собственника:
1. Паспорт на действительность, через сайт главного Управления по вопросам Миграции МВД России;
2. Состоит ли собственник в законном браке, есть ли брачный контракт. Титульным собственником в выписке может быть указан один из супругов, но, если недвижимость приобреталась в браке – это совместно нажитое имущество и необходимо согласие супруга/супруги на сделку.
3. Наличие у собственника исполнительных производств, задолженности по налогам и сборам, судебных тяжб, банкротства и т.д .
4. Является ли собственник учредителем или руководителем юридического лица, и нет ли у Организации задолженностей по налогам и сборам, судебных тяжб, исполнительных производств, банкротства.
5. При необходимости запрашиваем справку с психоневрологического диспансера и наркологического диспансера. Пригодиться, если Продавец пожилого возраста или у Вас просто закралось сомнения в адекватности Продавца из-за его вызывающего поведения или неоднозначных условий при согласовании сделки.
6. В случае, если от имени собственника, квартиру продает лицо по доверенности – проверяем ее через реестр доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты и внимательно изучаем полномочия, в том числе о праве получения денежных средств.
Полнота и сложность проверки зависит от совокупности факторов. Предварительную проверку, можно провести на этапе телефонного звонка. По просьбе Клиента, я как-то звонила по продаже квартиры в Хамовниках, в ходе разговора выяснилось:
- все стены в квартире снесены (при этом дом газифицирован);
- основания права собственности ДКП менее года, хотят занижение стоимости;
- основания права собственности прежнего Продавца – наследство по закону от сестры к брату, срок владения менее года.
При всей привлекательности квартиры и ее стоимости, есть большой риск обжалования данной сделки другими наследниками. Сам объект с незаконной перепланировкой, фиктивное занижение стоимости - плохой вариант, история переходов - сомнительная. Кстати, после того, как Продавец узнал, что общается с Юристом, общение резко прекратил, пояснив, что квартира уже под авансом).
Чтобы обезопасить сделку и не нарваться на мошенников, привлекайте квалифицированного Юриста. В сделках с недвижимостью много подводных камней. Как правило, чем дешевле стоимость, тем хуже документы или сложнее сама сделка (опека, цепочка «альтернатив», большое обременение и т.д.). Заказывайте всевозможные проверки и никогда не верьте словам, доверяйте только документам и сформировавшейся судебной практике по оспариванию сделок с недвижимостью.
С Уважением,
Юрист по недвижимости
Вырлеева-Балаева Мария Владиславовна
Москва, +7 977 129 79 79
https://realtor-mos.ru
Vyrleeva@internet.ru