Продолжаем обсуждение ситуации с ценами на новостройки и сегодняшними проблемами в жилой недвижимости.
Под недавним постом о том, что дела идут сегодня и у банкиров, и у застройщиков пока не особо хорошо - резко обвалился спрос, да и продажи упали, появился запрос от подписчика на мой комментарий по поднятым темам:
Спасибо подписчику под ником "Почта Почта" за интересные затронутые темы.
Итак, пройдемся по комментарию:
1.
"Автор, Вы пишете, что единственный выход - это снижение цен."
Да, и я писал это вот в каком контексте:
В массовых объёмах именно для стимулирования спроса ничего больше не может адекватно сработать сегодня на текущем рынке.
Можно, конечно, сделать и кое-что другое. Но это будут неправильные действия. И приведут они нас в конечном итоге к очередному ухудшению ситуации. Просто это ухудшение в большей своей части будет тупо отложено в будущее.
Также многие по-прежнему продолжают рассказывать иначе не скажешь "сказки", что сегодня может "застимулировать" спрос обычное старое-доброе наше любимое зрястроями "снижение предложения".
Это ошибка. Потому что подобное работает только на рынке продавца.
А у нас сегодня строго рынок покупателя. Даже не переходной вариант-этап от одного рынка к другому. И не видно объективно подтверждённых оснований для изменения этой ситуации
Плюс сам рынок в новостройках совсем и нерыночный по сути. Протекционизм и лоббизм там можно сказать, по мнению многих посвящённых в процессы людей, процветает. Скрытый и явный.
Инфляция и падение рубля также сегодня именно в МАССОВОМ порядке не простимулирует спрос.
Потому что очень многие наши сограждане сегодня по своим доходам реально на грани в России. Да, у кого-то всё и неплохо. Ну, этот разброс неустраним - " это капитализм, детка!". Но большинство - буквально на грани выживания. А часть - уже и за ней. Кто бы что сегодня не писал про наши новые распрекрасные запускаемые заводы - это не про доходы людей Это сегодня - про бизнес. И, замечу, крупный бизнес. И его доходы.
Если реальная покупательная способность населения страны в очередной раз будет понижена (а понизится она у всех, за редкими исключениями), тем более, довольно резко, как ранее, то это точно не вызовет желания бежать и тратить свои кровные на бетонометрики, которые ещё даже в большей своей части не готовы для проживания.
Уже "отбегались" в 2022 году. Да и ранее. И теперь многие не просто увидели, но и на своей "шкуре" и на личном опыте почувствовали, чем это всё заканчивается. Именно из числа реальных покупателей-"конечников". А не из перекупов-"инвесторов". Последние, кстати, также не могут сыграть сейчас на рост спроса и продаж. Просто фактически автоматически. Не "скинув" старое, большинство не сможет взять новое.
Потому что нет роста цен. И уже из-под перекупов как раз "выдернули" эскроу системой с вводом банкиров в цепочку большую часть того "заработка-дельты", что была ранее на разрыве сроков входа в бетонометры - "котлован-ключи".
Конечно, немамонтов© у нас ещё пока хватает, к сожалению.
Но тем не менее, многое и изменилось в последние годы прямо на наших глазах. Вымирать они не собираются, конечно, но круг их становится всё уже и уже.
Рассчитывать и на "кубышки" также пока не особо приходится.
"Расчехлять" их те, у кого они ещё остались, уже явно не хотят по текущим ценам.
Ну и все знают, у какой части % населения России какой процент от общего объёма этих кубышек. Или напомнить? Думаю, хотя бы подписчики моего канала уже в этом подкованы). А если нет, и вы ещё не подписчик - то подписывайтесь, будем повышать уровень знаний вместе.
2.
"Мне попадалась где-то инфа, что схема работы застройщика с банком через эскроу-счета не дает застройщикам возможности снизить базовую цену (связано с заложенным планом финансирования). Снизить цену застройщики могут только точечно через предоставление скидок части покупателей."
Есть такое. Как бы. Фактически - да. Но устранимо ли - также ответ - да. Это всё, на мой взгляд, из историй наподобие "вы что, цены мы не можем опустить, потому что смотрите, насколько выросли в цене строительные материалы!"
Если захотеть - многое можно сделать. Или иначе - если ситуация будет заставлять.
Но представим, что в старых проектах даже ничего изменить и не могут. Хотя хозяин - барин. Когда прижмёт, многое себе вынужденно можешь "разрешить". Разве лучше перекладывать себе на баланс в массовых объёмах явно токсичные и проблемные "активы"?
Ну ок. Всё ж таки вот так - не могём, и усё. Что тогда делать?
Есть же новые проекты? И там можно что-то заложить другое. Если захотеть. И в новых, кстати, уже новые условия и новые цены даже сейчас. Пока, правда, "откат" ценников незначительный скорее.
Где-то уже постоянно попадаются новые цены на новые ЖК, и они уже сегодня на 10-15 % ниже "старых".
Кажется, что это снова та старая "схема" - образца на стадии фундамента "дешевле". Но сегодня это просто смешно. Завтра-то не факт, что что-то снова "пойдёт в гору" и существенно подорожает. И вся котлованно-ключевая "схема" сразу "разваливается". И мало кому интересна.
Эти проценты сегодняшних "падений" в новых проектах даже не "выбирают" полностью ту разницу в 25-30 % что сложилась сегодня в ценах между первичной и вторичной недвижимостью.
И я на месте любого сегодня бы не брал даже так, и с таким "дисконтом" серьёзно отложенные во времени проекты. Тем более, в то, что вообще не понятно когда ещё будет построено. И построено ли вообще.
3.
"Тогда получается, что схема через эскроу не даст снизить цену для всех покупателей даже если этого захочет сам застройщик. Хотелось бы, чтобы Вы как-то прояснили эту тему."
Не эскроу не даёт снизить цену. Её не даёт снижать зрястройщикам-девелоперам и банкирам желание пересидеть всех в своём ставшим пока частично неликвидном бетоне очередные тяжёлые времена.
И со своими ценниками (или даже и ещё повысив их) дождаться прихода "светлых времён" очередного витка инфляции и девальвации рубля. Чтобы их необоснованно раздутый-задранный в период "пузырения" в 2020-2022 годах ценник "догнали" новые реалии всеобщего дальнейшего повышения всех цен.
Но тут я вижу две потенциальные проблемы:
💥 1. Бесконечное падение рубля и бесконечная инфляция не может продолжаться вечно. Как не может быть вечным рост цен на что-либо без периодического падения. Это закон. И даже не рынков и экономики. А самой жизни. Любое дерево долго растёт вверх, потом в конечном итоге всё равно падает, становясь удобрением для других деревьев. Которые, возможно, вырастут ещё выше.
💥 2. Для длительной "передержки" и той самой реальной попытки пересидеть всех и вся нужны очень хорошие запасы "жирка". В виде финансов и других ресурсов. При этом пережидать и пересиживать придётся постоянно тратясь, потому что придётся снова и снова настраивать и настраивать всё новое и новое бетонометровое (а без этого никак, эту машину именно недвижимости, как особого рынка, нельзя вообще остановить без серьёзных последствий, это даже не авторынок).
Я не вижу таких возможностей и в текущих условиях, сложившихся в стране именно в последнее время, и с пролонгацией в ближайшее будущее, ни у застройщиков, ни у банкиров, ни у ЦБ, ни у правительства, ни у государства в целом.
Ну, тут я, возможно, ошибаюсь. Мой взгляд видит практически всё, но только как бы "снизу" и частично - сбоку. А сверху видно всё ты так и знай совершенно иначе. Нахождение на разных пресуппозициях и изменение и угла, и точки зрения, и главенствующих целей и дискурсов очень многое меняет и в оценке, и в осмыслении, и в управлении чем это ни было. Вообще всю жизнь меняет.
Ну, и сверху всё-таки что-то видят. Я уже как-то писал, что в недрах Правительства РФ и Администрации Президента РФ что-то, судя по намёкам от федерального уровня чиновников, разрабатывается. На случай, если всё в сфере жилой недвижимости в стране пойдёт также в 2023 году, как пока идёт первые три месяца.
Принимаются ставки, что же это будет.
Ваши мнения и варианты жду в комментариях.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Если понравилась статья - ставьте лайк👍. И подписывайтесь, если вы на канале впервые. Тут много всего интересного - смотрите всё вот здесь.
🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶
