Существует в обществе мнение, что правила придумывают только для того, чтобы их потом нарушать. Не могу сказать точно, так ли это на самом деле или нет. Но если брать сделки с недвижимостью, то действительно иногда поражаешься тому, как люди с одной стороны стараются внешне следовать правилам официальным, и в то же время отдавать приоритет неформальным договоренностям.
Это создает порой серьезные проблемы. Недавно коллеги рассказали одну интересную историю, вроде бы как реальную. Я постараюсь её пересказать близко к услышанному оригиналу, с той лишь поправкой, что имена действующих лиц будут изменены.
Студенка выпускного курса одного очень – очень известного вуза по имени Юля получила грант на обучение и работу в престижном исследовательском центре Евросоюза, в области физики высоких энергий, (квантовая физика, лазеры и пр.). Она была из поколения тех ученых - физиков, которые еще начинали путь в науке во времена Эйнштейна и Марии - Склодовской Кюри.
Такие подарки судьбы бывают раз в жизни и Юле нужно было действовать в темпе, тем более, что до защиты диплома оставались считанные недели. Одной из задач, которую предстояло решить – что делать с бабушкиной квартирой, которая досталась ей по наследству.
Юля, как и многие люди науки, была непрактичной по жизни девушкой и обратилась за советом и помощью к своей лучшей подруге - Наташе, старосте факультета и очень инициативному человеку. Подругой - старостой был предложен, по её мнению, самый оптимальный вариант - квартиру продать, так как по опыту после Швейцарии мало кто уже возвращается в родные места, ну если только в «опломбированном вагоне».
Наташа предложила не терять напрасно время на всяких там риэлторов, посредников - агентов, объявления и продать квартиру её брату Игорю. Он скоро должен жениться. Нужна отдельная квартира. Наташа говорила Юле - «не переживай, Игорь деловой человек, деньги у него есть, если что он сам все сделает».
Игорь не особо был воодушевлен идеей сестры о покупке Юлиной квартиры. Квартира в старом, хоть и крепком доме, без ремонта. Кроме книг и старой мебели ничего нет. Но сестра настаивала – «как ты не понимаешь. Квартира в центре города, да ещё по такой «смешной» цене. Где ты такой ещё вариант найдешь. Юле квартира не нужна, на какую цену укажешь - за такую и продаст. Она непрактичная, вся в науке».
Юля нисколько не сомневалась в уме и жизненном опыте своей лучшей подруги. На вопрос Игоря - «вот такая - то цена её устроит?», она ответила согласием. За коммунальные долги Игорь тоже поинтересовался. Юля ответила – « ну может там за пару месяцев набежало тысяч несколько рублей. Просто мне сейчас некогда».
Игорь, как истинный джентльмен, пообещал - «Не беспокойся, не вопрос. Долги все что есть, заплатим. Подписываем договор. Деньги я тебе в тот же день куда скажешь - переведу, хоть рублями, хоть долларами, хоть золотом».
Прошло время. На новое место жительства Игоря и его жены (в бывшую Юлину квартиру) приходит исковое требование об уплате долгов по капитальному ремонту на сумму под сотню тысяч рублей. Фактически оплаты не было не один год и не два, а лет 10 минимум.
Наташа поинтересовалась по телефону у своей уже швейцарской подруги - как так получилось? На это был дан ответ - она знать не знала об этом капремонте. На предложение как - то оплатить все это дело Юля ответила подруге, что «сейчас она ничего не может сделать. Вот через пару лет приеду в Россию, тогда и отдам долг. Хотя, кажется, Игорь вроде обещал все уладить и оплатить».
Игорь, деловой и принципиальный человек, не хотел ждать двух лет и решил подать иск. Мировой судья, женщина бальзаковского возраста, с видом учительницы, выговаривавшей нерадивому школьнику - двоечнику, объясняла:
«Молодой человек, вы договор подписывали? Подписывали. Что там сказано? Смотрим п. 7.3. «В случае обнаружения неоплаченной задолженности, продавец обязуется оплатить их в течение 3 дней с момента обнаружения. Продавец вам не заплатил? Нет. Соответственно он вам должен».
Теперь смотрим ст.15 ГК РФ. Там сказано, что если лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
«О чем буквально речь идет - об убытках. Они у вас на данный момент есть - нет. Как только вы заплатите долг за капитальный ремонт, вот с этого момента у вас и возникнет убыток, подтвержденный уже документально».
«И еще один момент. Вы, как новый собственник, нарушаете положения ст. 158 ЖК РФ, где говорится (в общем смысле), что долги по капремонту, неуплаченные вовремя прежним собственником, должны быть оплачены новым».
«Окончательное решение - сначала заплатите долг и вот только тогда на основании факта понесенного вами убытка вы можете подать иск к должнику».
Короче говоря, мировой судья иск отклонила
Потом были апелляция и прочие судебные разбирательства. Так как ответчица по делу находилась вне пределов РФ, а возвращение её затянулось из - за ковидной пандемии на неопределенное время, то в итоге новым собственникам пришлось оплачивать долг самостоятельно.
В чем мораль всей этой истории. Тут получается так, что если уже заключается полноценный, официальный ДКП, то тогда рекомендуется следовать каждой его букве. Тщательно проверять контрагента по сделке, требуя от него исполнения всех пунктов, включая оплату долгов. Если же ДКП подписывается чисто формально, а на самом деле применяются неформальные договоренности, то тогда лучше следовать им, а не бежать потом в суд, искать помощи у надежного юриста, риэлтора. Сделанные по сделке неформальные обещания нужно или исполнять или не давать их вообще.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм,
надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1
Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
телеграмм канал: https://t.me/Rieltor_rysakov_msk
На карте: https://yandex.ru/maps/org/rieltor_rusakov_v_a_/169946487069/
my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
ВК: https://vk.com/uslugi_rieltor
ОК: https://ok.ru/n.stolitsy4993915783
#Риэлторэкспертпонедвижимостирусаков #экспертпонедвижимостирусаковвиталий
#риелтор #брокер #московская #купитьквартиру #агентствонедвижимости #продатьквартиру #сделка #недвижимость