Ох, сколько же видов инвестиций все таки существует. Чего только люди не придумали, как они только не приумножают свои деньги. Сегодня предлагаю разобраться с флиппингом и тем, насколько он еще жив в настоящее время, весною 2023 года.
Что такое флиппинг
Флиппинг - это покупка недвижимости с целью ее быстрой продажи. Но понятно, что бесполезно продавать квартиру в том же состоянии, в каком вы ее и купили, но за большие деньги. Когда этот вид инвестиций зародился, инвесторы старались покупать квартиры в плохом состоянии, ремонтировать их, делать из них конфетку, а затем перепродавать, но напоминаю, это все это надо сделать очень быстро.
За счет того, что с момента покупки до продажи проходит не так уж и много времени, даже небольшой навар приносит не плохой процент в годовом выражении. По крайней мере так было раньше. Но так ли это сейчас?
Почему флиппинг вообще зародился?
Флиппинг зародился в США, где рынок недвижимости постоянно рост. Инвесторы покупали квартиры на заемные деньги, быстро делали ремонт и перепродавали их. Стоимость жилья в принципе росла и покупатели были готовы заплатить за красивую квартиру больше денег, ведь это решало сразу две проблемы:
- Не надо самим делать ремонт;
- В красивую квартиру можно сразу переехать. Это очень важно тем, кто продает свое жилье и должен быстро освободить его.
Известны люди, которые сколотили в США на флиппинге большое состояние. Про флиппинг даже снимали кино, к сожалению сейчас не могу вспомнить название драмы, которую когда-то смотрела.
Флиппинг в России
В целом у нас есть люди, которые тоже занимаются флиппингом. Убитые квартиры можно найти на ЦИАНе или купить у Росимущества. На специализированных сайтах можно легко найти убитые квартиры, которые перешли к государству по разным причинам:
- В результате смерти владельца;
- В результате конфискации имущества.
Один из таких сайтов - www.torgi.gov.ru. На нем публикуются все объявления, а уже торги проводятся на других специализированных площадках.
Я в свое время смотрела объявления о продаже квартир государством и была просто в шоке от картинок, которые там встречала: ободранные стены, выбитые окна, искореженные двери. В редких случаях квартира выглядела более ли менее прилично. При этом несколько лет назад у нас в стране даже была конкуренция за эти квартиры, на аукционах люди торговались и повышали цены, лишь бы урвать лакомый кусочек. Сейчас все больше и больше аукционов заканчивается ничем. Квартиры не продаются...
Квартиры, которые продает Росимущество идеально подходят для флиппинга - они стоят дешевле чем те, что выставлены на ЦИАН, но не каждый человек готов заниматься покупкой квартиры через разные площадки по нескольким причинам:
- Надо участвовать в аукционах, а это бюрократия;
- Сложнее проверять квартиру, ведь запросить дополнительные документы у Росимущества сложнее, чем у риелтора который заинтересован в продаже;
- Банки не выдают ипотеки под квартиры купленные на аукционе.
Я перестала интересоваться квартирами с сайта www.torgi.gov.ru после того как вычитала в моем любимом журнале Т-Ж историю о том, что Росимущество на самом деле не очень-то и проверяет объекты, которые к нему перешли. Бывают случаи, когда появляется законный наследник и пытается вернуть себе имущество. И бывают случаи, когда ему это удается.
Причин по которым квартира сразу не перешла к законному наследнику может быть много. Проверить некоторые вещи не так-то и просто. Именно поэтому у нас и придумали "страхование статуса" покупателя жилья.
Перерождение флиппинга на новостройках
В нашей стране флиппинг переродился в работу с новостройками. Люди покупают квартиры на уровне котлована, а когда они достраиваются, продают готовые объекты. Это уже не очень быстрая продажа, но поскольку до 2022 года цена на квадратный метр на вторичном рынке все время росла, инвесторам хватало маржи. А люди с удовольствием покупали готовые квартиры, ведь им не надо ждать когда объект достроится. Все таки не каждый может купить квартиру на уровне котлована, платить ипотеку за нее, а еще снимать себе жилье.
В 2022 году для флипперов многое изменилось и не в лучшую сторону:
- Спрос на квартиры упал;
- На рынке появилось много новых предложений;
- Ставка по ипотеке выросла. Покупать квартиру на вторичном рынке теперь ну очень дорого.
Что бы не быть голословной, приведу статистику по одной студии из моего ЖК. Эта квартира уже продается более 7 месяцев! Не лучше дела обстоят с однокомнатными квартирами в том же ЖК. Например, я нашла объявление о продаже, которое висит уже 5 месяцев, при этом стоимость в нем ниже, чем у застройщика.
На Циане эту квартиру продают за 14 500 000, а ПИК просит наличными 15 120 000 рублей или 15 970 000 рублей если покупка будет осуществлена с использованием ипотеки. То есть потенциальный покупатель может купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку на 1 470 000 рублей дешевле, чем у застройщика, но не покупает! Объясню почему - покупая квартиру на вторичном рынке, человек вынужден брать кредит с большей процентной ставкой. Если брать у ПИКа готовое жилье, то ставка по кредиту будет 8.5%, а при покупке вторички у Сбера в лучшем случае ставка будет 11.4%, а если нет зарплатной карты, то все 12.4%. А теперь давайте посчитаем, с каждого 1 000 000 при ставке 11.4% вместо 8.5% за год человек переплачивает:
1 000 000 х (11,4-8,5)% = 29 000 рублей.
С 10 миллионов переплата за год уже будет заметной - 290 000 рублей. Но все равно квартиру выгоднее покупать на ЦИАНе, в надежде, что за 3-4 года удастся перекредитоваться под меньшую ставку. Но правда тут есть свои риски! Тут опять появляется риск, что придет кто-то и попробует заявить свои права на объект, например, бывший супруг.
И вот тот факт, что квартира висит так давно на ЦИАНе как раз говорит об отсутствие спроса и о том, что сейчас флиппинг скорее мертв, чем жив. Да и наш рынок недвижимости сейчас находится не в самом лучше состоянии.
Приглашаю вас на мой телеграмм-канал.