Закон не запрещает супругам заключать между собой сделки — поэтому теоретически один супруг вполне может продать или подарить что-то из своего личного имущества другому супругу.
Поскольку личное имущество мужа и жены не подчиняется правилам раздела совместной собственности (оно принадлежит только одному супругу и не делится со вторым), то в сделке каждый супруг выступает только от своего имени, как самостоятельное лицо (ст. 36 СК РФ).
Значит, даже в случае с недвижимостью сделку между супругами зарегистрируют в Росреестре — и она официально перейдет к новому собственнику, несмотря на то, что он член семьи прежнего собственника.
Проблемы могут возникнуть позже, если семейные отношения между супругами прекратятся, а вместе с ними — и все договоренности, которые имелись на момент заключения сделки. Приведу показательный пример из судебной практики.
Заключив брак, супруги подписали брачный договор, где в т.ч. подтвердили, что квартира, купленная женой до брака, является только ее собственностью — и на сделки по распоряжению ею нотариальное согласие мужа не требуется.
Спустя некоторое время жена официально, по договору, продала эту квартиру своему мужу за 3,9 млн рублей. Учитывая, что квартира была в Москве, цена была явно ниже рыночной стоимости этой недвижимости.
Но был один нюанс: в свое время женщина купила это жилье, взяв в банке кредит — и по состоянию на дату продажи квартиры супругу остаток долга по кредиту составлял ровно такую же сумму, что и цена в договоре.
После сделки банковский кредит жены был закрыт (супруг снял со своих счетов деньги, вырученные с продажи его личной квартиры в другом городе).
По всей видимости, между супругами была договоренность — что супруг оплачивает кредит жены взамен на перевод права собственности на него. На деле же в квартире по-прежнему были зарегистрированы жена и ребенок, т. е. после сделки ничего не изменилось.
Как супруги намеревались делить эту квартиру дальше — неизвестно, но жизнь явно распорядилась по-своему. Через несколько лет муж с женой развелись, и вскоре супруга получила официальное письмо от новой собственницы квартиры с требованием освободить жилплощадь.
Дело в том, что супруг вскоре продал квартиру некой женщине — и та после развода продавца с женой стала претендовать на свои законные квадратные метры.
Формально она была абсолютно права, т. к. с продажей жилья все прежние жильцы (члены семьи предыдущего собственника) утрачивают свое право на него (ст. 292 ГК РФ).
Поэтому у женщины был единственный шанс защититься от выселения — аннулировать договор, заключенный когда-то с супругом на продажу этой квартиры.
Она сослалась в суде на то, что по условиям договора окончательный расчет между сторонами должен был подтверждаться распиской — но таковой не было, поскольку бывший муж так и не отдал ей деньги.
Учитывая это, женщина требовала расторгнуть договор купли-продажи квартиры и, соответственно, снова признать ее собственницей этой недвижимости.
В суде это дело пересматривали несколько раз, склоняясь то в одну, то в другую сторону.
В итоге женщине все же отказали в удовлетворении иска. Суд принял во внимание, что цена договора была основана на остатке долга по кредиту, а после заключения сделки бывший супруг направил свои личные средства на погашение этой задолженности.
А то, что квартира была продана ниже рыночной стоимости — так истец с этим согласилась, подписав договор, и впоследствии она не предъявляла супругу претензий по этому поводу.
Расторгнуть договор купли-продажи женщине так и не удалось — так что новая собственница теперь имеет все шансы выселить ее с ребенком на улицу, если только дело не пересмотрят вышестоящие судебные инстанции (Определение Мосгорсуда от 26 января 2023 г. по делу № 33-4956/2023).