Проекты в отношении гостиничных комплексов: распределение обязанностей и рисков по ФЗ №115

#293

Сегодня мы рассмотрим обязательства сторон в ГЧП-соглашениях в отношении создания/реконструкции и эксплуатации гостиничных комплексов.

Мы проанализировали 19 реализуемых проектов в этой сфере (согласно данным РОСИНФРА) и сформировали общие подходы к распределению обязательств сторон.

Общие подходы к распределению обязательств сторон:

✔Обязательства концессионера:
▪️ осуществить проектирование, создание/реконструкцию Объекта (объектами могут являться нежилые здания - будущие гостиницы или, например, как в проекте по созданию гостинично-досугового комплекса в г. Санкт-Петербург – имущественный комплекс, состоящий из гостиницы, кемпинга, культурно-развлекательных и спортивных некапитальных объектов);
▪️ обеспечить подготовку территорий;
▪️ обеспечить соответствие инвестиций установленным в соглашении требованиям (все 19 реализуемых проектов финансируются частными средствами);
▪️ осуществить эксплуатацию Объекта;
▪️ уплачивать концеденту концессионную плату (тут подходы могут разниться. Например, в проекте соглашения по реконструкции гостиницы «Юбилейная» в Новгородской области концессионная плата составляет 1 руб. в год, в проекте соглашения о реконструкции гостиницы в г. Санкт-Петербург – 2,3 млн руб. в год);
▪️ передать концеденту Объект после наступления даты прекращения действия КС;
▪️ исполнять иные обязательства.

Поскольку в проектах по реконструкции гостиниц нередко задействованы объекты культурного наследия (например, «Усадьба Железнова», «Усадьба Игеля Э.»), в обязательства концессионера может также входить обеспечение прохождения историко-культурной экспертизы проектной документации.

Концессионер несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта, если не установлено иное (ст. 3 115-ФЗ).

В условиях конкурсной документации по реконструкции гостиницы в г. Москве указано, что максимальная сумма возмещения по договору страхования должна покрывать расходы на ремонт (восстановление) Объекта КС в случае его повреждения и расходы на новое строительство на случай гибели Объекта КС, сумма возмещения – не менее 50 млн рублей.

✔ Обязательства концедента включают в себя следующее:
▪️передать концессионеру Объект, а также права владения и пользования данным Объектом;
▪️предоставить земельные участки на основании договора аренды (как правило, договор аренды должен быть заключен с концессионером не позднее, чем через 60 рабочих дней со дня подписания КС);
▪️в ряде случаем соглашения содержат обязательство концедента оказывать концессионеру разумное содействие при исполнении концессионером обязанностей по КС в соответствии с действующим законодательством в пределах своих полномочий. (Например, это может быть: содействие при заключении договоров о технологическом присоединении к сетям; содействие при получении разрешений; предоставление необходимых документов и т.д.);
▪️принять от концессионера Объект после наступления даты прекращения действия КС;
▪️исполнять иные обязательства.

Например, в условиях конкурсной документации по реконструкции гостиницы в г. Москве указано, что концедент определяет границы земельного участка, необходимого для реализации КС, и обеспечивает внесение изменений в правила землепользования и застройки г. Москвы, установив основной вид разрешенного использования земельного участка 4.7 «Гостиничное обслуживание».

Концедент также согласовывает план технического обслуживания, согласует кандидатуры проектировщиков и операторов (если применимо), осуществляет мероприятия по контролю и иные действия.

Полезные ссылки:
▫️ ФЗ от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации»;
▫️ ПП РФ от 18.11.2020 № 1853 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации»;
▫️ ПП РФ от 18.11.2020 № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц».