Смогут ли выжить застройщики, привлекая средства под чёрт знает какой процент?
24 марта СМИ, специализирующиеся на недвижимости, сообщили о размещении застройщиком GloraX выпуска двухлетних облигаций на 1 млрд.руб.
Оставляем без внимания бравурные речёвки пресс-службы, для которой высокий интерес инвесторов к их ценным бумагам свидетельствует о высокой лояльности к компании, и что, де, застройщик будет и дальше использовать этот способ привлечения средств (цитата): «…для своего дальнейшего роста и развития».
Если бы!
Интерес вызван другим обстоятельством, - сколько застройщик готов платить. Если средний размер ставок по облигациям других игроков (ПИК, Самолёт, Эталон и пр.) составляет 10-12%, то GloraX предложил ежеквартальные купонные выплаты по ставке в 15% годовых, чуть ли не в полтора раза больше. Такую щедрость не могут предложить сегодня другие девелоперы, не даёт его и простое размещение средств на депозитах и вкладах в банках. Так что интерес инвесторов можно понять.
А застройщика?
Ведь что остаётся в сухом остатке. Контора, не входящая в первую сотню (№115) по объёмам строящегося жилья в России, вынуждена занимать по спекулятивной цене.
Разумеется, ни о каком «развитии» при столь дорогих деньгах речь идти не может. За два года GloraX отдаст 30% от полученного. В условиях падения рынка и снижения маржинальности бизнеса, смогут ли строительные проекты обеспечить такую доходность, ещё тот вопрос!
В чём знаковость события. То, что произошло, похоже на экстренный шаг. Казалось бы, есть привычный инструмент в виде проектного финансирования банками. При самом плохом раскладе, как утверждают застройщики, по новым объектам, где ещё нет продаж, оно обходится сегодня в 12-13% годовых. Это явно дешевле 15%. Более того, с началом какой-никакой реализации квартир, начнут поступать деньги на эскроу счета и процент будет снижаться. Не так быстро, как было год, или два назад, но стоимость кредита будет идти вниз. По любому это выгоднее, чем платить 15% годовых. И ещё. Обратите внимание на срок погашения облигаций, - два года. Инвесторы ссудили застройщику деньги не только под спекулятивный процент, но ещё на короткий срок. С банками проще, - там сроки погашения кредитов растянуты на 3-5 лет. Не так напрягает, можно планировать что-то на средне- и долгосрок.
Если компания заменяет обычный, удобный в работе, более дешёвый вариант привлечения средств, на более дорогой и неудобный (там же не идиоты), значит с первым вариантом возник напряг.
Показательный кейс.
Застройщик, со 140 тыс. метров строящегося жилья, не может найти деньги в банках в нужном объёме (не дают?), поэтому пускается во все тяжкие, занимая под ростовщический процент.
Тупичком не попахивает?
Не знаю, то ли для GloraX персонально, то ли для всех остальных середнячков на рынке.
ПИКу от этого только кайф!
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы (март):
ПИК🟢, Самолёт🟢, ДОНСТРОЙ🔴, А101 Девелопмент🟢, ФСК🔴, MR Group🟢, INGRAD🔴, ЛСР🟢, МИЦ⚫, Level Group🟢.
(🟢- цена снизилась за месяц; 🔴- цена выросла за месяц; ⚫- цена не изменилась за месяц).
----------------------------------------------------------------------------------------
Тема дня на канале Зде и форум:
----------------------------------------------------------------------------------------