В Екатеринбурге продают жилье по схемам из 90-х. Что такое закрытые ПИФы и не опасны ли они

Российские власти расширили льготные ипотечные программы на покупку жилья у закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Соответствующее постановление правительства РФ было опубликовано на портале правовой информации. Такие изменения, как объясняют чиновники, позволят увеличить объемы ввода за счет расширения состава застройщиков.

В последнее время для рынка новостроек ключевой из всех льготных программ становится «Семейная ипотека» (в феврале на ее долю приходилось 48% сделок). Поэтому включение ЗПИФов в условия для получения дешевых жилищных кредитов сыграло в пользу девелоперов, которые применяют альтернативные схемы привлечения финансирования. К примеру, в Екатеринбурге это компания «Гринвич-недвижимость».

«Гринвич-недвижимость», а точнее управляющая компания «ИТС-Групп» (принадлежит Марку Заводовскому, сыну сооснователя «Общества Малышева 73» Игоря Заводовского), продает квартиры через два ЗПИФа. Оба фонда были зарегистрированы в 2012 году и сменили несколько названий: ЗПИФ недвижимости «Инвестиции в недвижимость» в июле 2017 года стал «ЗПИФ недвижимости «Гринвич — жилая недвижимость», а в апреле 2020 года — комбинированным ЗПИФ «Гринвич — жилая недвижимость». ЗПИФ недвижимости «Грининвест» в апреле 2020 года переформатировали в комбинированный ЗПИФ «Грининвест».

При этом подавляющее большинство российских застройщиков пользуется проектным финансированием, защищающим интересы дольщиков: банк выдает девелоперу кредит на стройку, а покупателям — ипотеку. Деньги хранятся на эскроу-счетах, и застройщик получает их только после сдачи дома.

В случае с ЗПИФами подобных гарантий нет. Поэтому часто (но не всегда) такие квартиры продают после сдачи дома в эксплуатацию.

Работает это так: под проект ЗПИФ привлекает инвесторов, в обмен они получают ценные бумаги — паи, стоимость которых зависит от цены недвижимости. После того как управляющая компания собрала нужную сумму, фонд закрывается и вкладчики не могут вывести средства до окончания срока действия ЗПИФа. Дальше фонд обеспечивает финансирование стройки (вместо покупателя наполняет эскроу-счета) и заключает с гражданином договор купли-продажи (то есть квартира будет считаться купленной на вторичном рынке).

Но, как считают эксперты, это не снимает всех рисков для покупателей. Чисто гипотетически из-за путаницы в документах согласие на переуступку квартир может быть неправильно оформлено или есть вероятность двойной продажи.

Для самих инвесторов ЗПИФ — это возможность оптимизировать налоги.

Ирина Екимовских, партнер аудиторской группы «Капитал»:

— Согласно законодательству ПИФ не является юрлицом, поэтому он освобождается от уплаты налога на прибыль (ставка 20%). Подоходный налог (ставка 13% и 15% по доходам свыше 5 млн рублей) выплачивается только после того, как пайщики приняли решение распределить прибыль в результате продажи недвижимости. С одной стороны, государство декларирует борьбу с дроблением бизнеса и часто наказывает за это малый и средний бизнес. С другой — позволяет крупным застройщикам, которые получают большие прибыли за счет госпрограмм, пользоваться очевидной схемой дробления и «законно экономить на налогах».

ЗПИФ не выкладывает в общий доступ ни список пайщиков, ни отчетность, обязательную для стандартного способа финансирования строек. Например, проектную декларацию, где раскрывается вся информация о проекте: застройщике, квартирах и стоимости работ.

Кроме того, стройки ЗПИФ не отображаются в Единой информационной системе жилищного строительства — платформе, которая позволяет оценить ход работ и темпы продаж, готовность объекта, а также увидеть технические характеристики дома, цены на квартиры и изучить всю разрешительную документацию.