Важно понимать, что реконструкция объекта недвижимого имущества принципиально отличается от перепланировки. Говоря о перепланировке объекта мы имеем ввиду работы которые не затрагивают основные инженерно-технические характеристики объекта недвижимости и его несущие конструкции.
Сразу необходимо уточнить, что речь в данной статье пойдет о реконструкции объектов капитального строительства, кроме линейных объектов. Так вот, реконструкцией объекта недвижимости можно считать изменение его основных параметров таких как его объем, этажность, площадь, высота, появление пристроек, надстроек, а так же затрагивание, в процессе выполнения строительных работ, несущих конструкций объекта. В законодательном поле понятие реконструкции объекта капитального строительства прописано в статье 1 ГрК РФ.
Давайте рассмотрим понятие реконструкции применительно к различным объектам капитального строительства:
1. Жилой дом.
К реконструкции жилого дома относятся строительные работы приводящие к изменению его архитектурных и планировочных характеристик , этажности, в том числе со сменой функционального назначения внутренних площадей, а так же инженерных и конструктивно-технических решений, изменяющих общий объем жилого дома путем создания надстроек и пристроек, затрагивания в процессе проведения строительных работ несущих конструкций объекта. К реконструкции жилья
так же относятся работы по фактическому переустройству и изменению жилой площади. Это могут быть работы связанные с усилением несущих конструкций, приводящих к увеличению или уменьшению жилой площади, сооружение надстроек и пристроек, присоединение к объекту недвижимости подвалов и чердаков; работы по надстраиванию мансардных этажей; работы по смене и улучшению инженерно-технического оборудования.
2.Нежилые здания.
К реконструкции нежилого здания относятся строительные работы, меняющие основные технические показатели объекта, такие как общая площадь здания, его назначение, количество находящихся в здании квартир, общий объем и конфигурацию здания. А также работы в процессе которых затрагиваются несущие конструкции.
Далее рассмотрим порядок оформления и проведения работ по реконструкции объекта недвижимого имущества:
Изначально надо знать, что для проведения строительных работ по реконструкции объекта недвижимого имущества необходимо получить соответствующую разрешительную документацию . Причем пакет документов для проведения реконструкции в жилом и не жилом объекте будет несколько отличаться.
Разрешительная документация необходимая для проведения работ на объекте капитального строительства:
1. Получение технического плана в БТИ,
2. Согласование в Москомархитектуре,
3. Изготовление проекта организацией состоящей в СРО,
4. Согласование проектной документации в различных надзорный органах,
5. Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ),
6. Согласование о проведении работ со всеми собственниками объекта,
7. Получение разрешения на реконструкцию,
8. Иные документы, указанные в нормативных актах,
9. Получение акта о выполненных работах,
10. Регистрация изменений характеристик и площадей объекта в Росреестре.
Ответственность за проведение не согласованных работ по реконструкции объекта капитального строительства предусмотрено ст 9.,5 ч 1, ч 2 КоАП.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, —
влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
Эксплуатация объекта капитального строительства, без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, —
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.