Процесс оценки недвижимости - наиболее важная информация
Покупая недвижимость, мы все хотим заплатить реалистичную (или более низкую) цену за конкретную квартиру. Однако бесплатных обедов не бывает, и если что-то подозрительно дешевое, это должно вызывать подозрения у нас, поэтому стоит обратиться за помощью к оценщику недвижимости.
Выяснить, насколько реалистична цена, установленная продавцом, исходя из состояния квартиры, ее местоположения, текущей ситуации на рынке.
Конечно, бывает ситуация, когда выбора нет и оценщик приезжает, хотим мы этого или нет – например, когда имущество служит залогом по кредиту.
В этой статье мы рассмотрим, что стоит знать об оценке, какие методы используют оценщики недвижимости, какие типы ценностей различают и что нам нужно знать о стоимости залога.
Какие факторы влияют на стоимость недвижимости?
● Местоположение объекта недвижимости,
● Доступ к недвижимости и инфраструктурa
● Коммунальные услуги,
● Техническое состояние и современность надстройки
● Право собственности и товарный вид имущества,
● Рыночные условия
Свойство может иметь несколько различных значений стоимостьи
Рыночная стоимость Экономическая ценность
Страховая стоимость Балансовая стоимость
Стоимость ипотеки Амортизированная стоимость
Альтернативная потребительская ценность
Стоимость принудительной продажи
При оценке целью обычно является оценка рыночной стоимости
Т.е. определение цены, по которой доля участия в активе является справедливой в соответствии с частным контрактом, и оценка
на момент, когда ожидается, что он будет продан, при условии следующего:
● Продавец готов продать
● Для проведения переговоров о продаже, принимая во внимание характер актива и рыночную ситуацию, имеется разумный период времени (т.е. нет обстоятельств, которые делают продажу срочной).
● В течение пробного периода ценность не меняется
● Недвижимость свободно выставлена на продажу и рекламируется с соответствующей оглаской
● Специальные предложения клиентов, отличные от средних, приниматься во внимание не будут.
Таким образом, рыночная стоимость - это наиболее вероятная стоимость объекта недвижимости, т.е. это не средняя цена и не самая высокая цена.
Какие методы использует оценщик недвижимости?
> Оценка чистого замещения, основанная на затратах: стоимость повторного производства затем вычитается из амортизации, вызванной физическим износом и экономическим устареванием, и к этому добавляется стоимость недвижимого имущества, основанная на оценке продажи.
> Определение стоимости на основе принципа доходности: при использовании этого метода эксперт проверяет способность объекта недвижимости приносить доход, т.е. в ходе оценки выясняется, насколько ценным является объект недвижимости в качестве инвестиции.
> Рыночная стоимость определяется путем сравнения цен известных сделок, которые уже имели место, с текущими рыночными ценами предложения.
Это полезно, если во время распродажи вы столкнетесь с подозрительно дешевой или даже поспешно завышенной ценой, которая никоим образом не соответствует цене, продиктованной здравым смыслом. На этом этапе, если мы сможем, стоит попросить дать оценку, чтобы вы могли выяснить, кто не прав, и, возможно, начать содержательный диалог, который будет способствовать заключению сделки.
Какие типы значений свойств различаются?
В этот момент читатель наверняка вздохнет: Какие?!
“Цена” имущества раскрывается в ходе оценки. - Однако это лишь частично правда!
Существует три типа значений свойств:
1. В случае продажи недвижимости величина оборота - это величина, которая принимается большинством среднестатистических игроков на рынке.
2. Ликвидационная стоимость показывает цену, по которой владелец, финансовое учреждение или фирма, состоящие с владельцем в договорных отношениях, смогли бы продать имущество на открытом рынке за короткий промежуток времени, когда произойдет непредвиденное событие.
3. и, наконец, залоговая стоимость - это стоимость, признанная финансовыми институтами, которая всегда ниже справедливой рыночной стоимости.
1. В случае продажи недвижимости величина оборота - это величина, которая принимается большинством среднестатистических игроков на рынке.
2. Ликвидационная стоимость показывает цену, по которой владелец, финансовое учреждение или фирма, состоящие с владельцем в договорных отношениях, смогли бы продать имущество на открытом рынке за короткий промежуток времени, когда произойдет непредвиденное событие.
3. и, наконец, залоговая стоимость - это стоимость, признанная финансовыми институтами, которая всегда ниже справедливой рыночной стоимости.
Какие документы необходимы для подготовки оценки имущества?
Они могут варьироваться в зависимости от характера недвижимости, но обычно являются обязательными:
●Копия документа о праве собственности ●Устав кондоминиума
●План этажа ●Копия карты
●Хешинография ●Официальные разрешения
Оценщик начинает свою работу с осмотра объекта недвижимости на месте, который включает в себя окружающую среду объекта недвижимости.
В это время он изучает географическое и правовое положение квартиры, ее техническое состояние, готовит фотодокументацию, а также просматривает переданные ему документы, производит замеры.
Затем оценщик собирает сравнительные данные и обрабатывает их, окончательно составляя экспертное заключение по определению стоимости имущества.
Бывают случаи, когда стоит вызвать оценщика, например, при продаже недвижимости, имущественных спорах, расторжении брачного союза, делах о завещании и продаже компании. Конечно, бывают случаи, когда оценка имущества неизбежна, скажем, при получении ипотечного кредита (если данное имущество будет являться залогом по кредиту). Таким образом, мы видим, что в бесчисленных жизненных ситуациях необходимо полагаться на опыт оценщика, поэтому полезно знать как можно больше о процессе оценки и его аспектах!
Какие аспекты принимаются во внимание при оценке оценщиком?
При оценке стоимости оценщик принимает во внимание:
● Регион, город, поселение, окружающая среда и жилой район.
● Спрос и предложение на рынке недвижимости.
● Непосредственное окружение объекта недвижимости - поскольку прилегающие участки и объекты недвижимости могут значительно повлиять на возможности застройки и доступность оцениваемой недвижимости, такие как качество дорог, дорожное покрытие, доступность общественного транспорта, товарность.
● Структура объекта недвижимости (например, кирпич, саман, панели), облицовка, крыша, двери и окна и состояние системы отопления.
Кроме того, соображения, касающиеся оценки имущества, включают:
В случае жилых помещений, террас и жилых квартир - их расположение внутри здания (цокольный этаж), их ориентация, возраст жилого здания, его внешнее и внутреннее техническое состояние и комфортность квартиры. Кроме того, также имеет значение, открывается ли прекрасная панорама из квартиры или просто с территории завода, или если в квартире установлен уникальный газовый конвектор или централизованное отопление, отремонтировано или подлежащее ремонту внутреннее состояние.
С точки зрения оценки это считается фактором, добавляющим стоимость, например:
Улица, на которой находится объект недвижимости, квартал зданий и есть ли парковка для автомобилей. Если квартира частично (перекрашиваются двери, окна, стены) или полностью (также заменяются отделочные материалы) отремонтирована. Например, если в доме нет лифта, если в квартире есть мусоропровод, пассажирский лифт находится непосредственно по соседству, если у вас ориентация во внутренний двор или из одной из ваших комнат открывается вид на брандмауэр в противоположном квартале.
При оценке частных домов на рынке существенное значение имеет определение их стоимости:
Местоположение, размер, возраст, состояние и уровень комфорта дома. Кроме того, учитывается удаленность городского округа (зоны семейного проживания), населенного пункта агломерации от столицы, центра ближайшего крупного сельского поселения, района, коммунальных служб, качество дорог, ведущих туда и внутрь, а также детский сад, школа, врач, аптека и многое другое. какой-нибудь торговый центр с легким доступом к нему. В случае частных домов также является аспектом,
то есть пропорцией участка и жилого здания, стоящего на нем, а также возможностью застройки территории. Это связано с тем, что они могут представлять особый интерес для клиентов в связи с последующим расширением.
В ходе оценки мы можем не согласиться с мнением эксперта. В этом случае, в зависимости от причины, по которой потребовалось экспертное заключение, порядок рассмотрения нашей жалобы будет разным.
Оценка имущества при заимствовании
Если процесс заимствования затруднен мнением специалиста, с которым мы не согласны, то в первую очередь необходимо подать заявку в банк-кредитор (в случае строительства возможна корректировка бюджета). Если вы не получили ответа или не согласны с полученным ответом, вам следует обратиться в центр обработки жалоб соответствующей финансовой организации.
Желательно приложить к нашей письменной жалобе все документы, поручения и корреспонденцию в копиях, которые могут облегчить оценку по существу. Финансовое учреждение обязано ответить на жалобу в течение 30 дней с момента получения жалобы. Если получен отрицательный ответ, в ответе должны быть указаны компетентный орган и финансовый согласительный орган (и их почтовый адрес) по месту нахождения организации, которая может инициировать разбирательство.
Если мы все еще не получили вразумительного ответа на вопрос о залоговой стоимости кредита, или - хотя мы его получили - но мы им не удовлетворены, тогда нам следует обратиться в службу финансового надзора за клиентами Национального банка Венгрии (MNB). Жалоба должна сопровождаться всеми соответствующими данными, информацией и документами, а также указанием нашей претензии к финансовой организации, а также указанием предполагаемого нарушения и конкретного поведения, которое его осуществило. Продолжительность процедуры составляет 3 месяца, которые могут быть продлены один раз на 30 дней.
Если на основании представления МНБ установит нарушение, оно должно принять решение и наложить штраф. На основании этого решения истец может предъявить банку свой иск о возмещении ущерба (или иной) в судебном порядке.
Однако следует отметить, что целью процедуры МНБ является содействие законной работе банков, а не устранение индивидуальных претензий заявителя на получение кредита. Рассмотрение индивидуальных жалоб может быть разрешено в рамках гражданского судопроизводства.
Спор между банком и истцом может быть разрешен в финансовом арбитражном совете или через суд. Чтобы избежать обращения в суд, лучше всего сначала обратиться в согласительный орган, где есть возможность простой, быстрой, эффективной и экономичной процедуры, с помощью которой стороны пытаются достичь соглашения. Если это не достигается, то в споре принимается решение. Однако решение согласительного органа обязывает финансовую организацию только в том случае, если она обратилась к нему заранее. Национальное управление по защите прав потребителей или Управление по защите прав потребителей Фонд также может помочь. Мы также можем передать дело в суд.
Оценка стоимости в процессе завещания
Во время процедуры оформления завещания компетентный муниципалитет выдает налоговый сертификат и справку о стоимости имущества, включенного в наследство. Этот сертификат содержит данные об имуществе и владельцах недвижимости, факторы, принятые во внимание при определении стоимости, и стоимость имущества на тот момент.
В связи с налоговым сертификатом и сертификатом стоимости, выданным в связи с процедурой оформления завещания, законом о процедуре оформления завещания 2010 года. год XXXVIII. закон (Закон о процедуре завещания) 26. Согласно правилу (1A), содержание справки о налоге и стоимости должно быть доведено нотариусом до сведения лиц, заинтересованных в наследовании, во время инвентаризации имущества, которые могут обжаловать содержание справки о налоге и стоимости в соответствии с общим административным порядком. Нотариус должен направить опись имущества нотариусу только по истечении срока подачи апелляции, а если была подана апелляция на налоговый сертификат и свидетельство о стоимости, то после вынесения решения по апелляции.
Читайте и другие наши статьи, будьте в курсе событий
Getman Szergej
📱 +3670 948 5253 (Whatsapp)
📱 +3620 248 5252
📧 getman.szergej@gmail.com
YouTube: //goo.gl/ZY9i2j
#szergej #getmanszergej #szergejingatlan #недвижиомостьвбудапеште #будапешт #риелторвбудапеште #realestate #realestateinbudapesthungary #inbudapest #saleorbuyinbudapest #realtorinbudapest