Цены на недвижимость с 2020 года выросли сильнее, чем доходы населения. Если в 2019 году на среднюю по России зарплату можно было накопить на квартиру за шесть лет, то теперь на это придется потратить восемь лет. И это если максимально экономить. «Не пить, не есть, все откладывать», — пояснил директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов.
Центробанк уже не раз заявлял, что программу льготной ипотеки пора сворачивать, потому что это грозит ростом излишней долговой нагрузки: закредитованных может стать слишком много. Тем не менее в конце прошлого года ее продлили до лета 2024 года, а ставку повысили с 7% до 8%.
Еще одной проблемой регулятор выделяет ипотеки от застройщика, борьбу с которыми не так давно анонсировала Эльвира Набиуллина. Потому что условия с практически нулевым процентом, которые поначалу кажутся выгодными, в итоге ведут к большой переплате. Продолжает руководитель отдела «Недвижимость» Business FM Валерия Мозганова:
Валерия Мозганова обозреватель Business FM«Если ты берешь квартиру в ипотеку под условные 0,01%, то у тебя одна цена, а если ты приходишь и берешь за стопроцентную оплату сразу — цена совершенно другая, порой на 20-30% ниже той, которую ты берешь в ипотеку. Из этого ЦБ делает вывод, что эта цена и есть реальная цена квадратного метра, а все остальное — это накрутки девелоперов. Уже заявлено, что с этим будет серьезная борьба. Если этих программ на рынке не останется, тогда стоимость жилья снизится до неких реальных показателей, какие и должны быть, по идее, тогда мы действительно можем говорить о доступности. Подавляющее большинство аналитиков согласны с тем, что цены очень серьезно задрались, их отчасти задрала и сама льготная ипотека от государства».
Вот только для покупателей вопрос переплаты оказывается второстепенным, отмечает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова:
Ирина Доброхотова управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» «Вопрос именно в том, что ипотека позволяет нам не копить, а приобрести жилье в данный момент. Деньги с течением времени подвергаются инфляции, поэтому если даже человек накопит за восемь лет сумму, то эта сумма, если он, допустим, накопит, уже не будет иметь ту покупательную способность, чем на момент накопления. Недвижимость дорожает, и это факт. В 2022 году спрос упал, у нас СВО, и мы видим, что недвижимость с января 2022 года по январь 2023 года подорожала на 6,5% в Москве. В кредитном договоре всегда расписываются платеж и переплата, но людям важнее платить каждый месяц и не делать такую непосильную нагрузку на семейный бюджет».
Из-за роста цен на первичное жилье Центробанк не раз предупреждал о риске «ипотечного пузыря». Ведь если все больше людей будет соглашаться на переплаты за новостройки, то, когда придет время продавать жилье, окажется, что эти деньги превратились в ничто: вторичка, как ни парадоксально, сейчас стоит дешевле из-за более высоких ставок по ипотеке в этом сегменте. Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев с оценкой рынка Центробанком согласен. И отмечает, что цены на недвижимость в России стали понемногу идти вниз:
Константин Апрелев вице-президент Российской гильдии риелторов «Цены на сегодняшний момент снижаются, корректируются — как на первичном, так и на вторичном рынке. С мая прошлого года в большинстве городов-миллионников, а также в крупных городах мы наблюдаем коррекцию цен. Где-то это 5%, где-то это 7%, где-то это 10%. Тренд на понижение цен, скорее всего, сохранится. Повлиять на это может либо изменение ставок по ипотеке в сторону понижения, а для этого нужно, чтобы Центробанк понизил ключевую ставку, либо рост доходов населения, либо увеличение объемов социальных программ, направленных на поддержку. На сегодняшний момент на первичном рынке почти 70% сделок — это сделки с людьми, которые относятся к социальным группам, в отношении которых идет поддержка со стороны государства. Когда на рынке 70% платежеспособного спроса — это льготные программы, понятно, что состояние рынка не лучшее».
Искусственное поддержание спроса на недвижимость себя исчерпало, заявил от лица Банка России Александр Данилов. И напомнил, что от тех банков, которые выдают кредиты по стоимости существенно ниже рынка, а значит, с дополнительными комиссиями, регулятор будет требовать повышения резервов.