Рынок аренды жилья сегодня один из самых нерегулируемых секторов экономики. Некоторые предпочитают не регистрировать договоры аренды и не платят налоги: для многих сдача квартиры в аренду – едва ли не единственный источник дохода. Как не попасть под штрафы и получить доход?
Ирина Мишина
По данным аналитического центра НАФИ, сегодня более 40% россиян не считают сдачу жилья в аренду без уплаты налога серьезным нарушением закона.
«У государства и без того достаточно денег»
Каждый второй не стал бы уплачивать такой налог, если подвернется возможность сдавать квартиру в найм. Вместе с тем, это огромный сектор экономики. По данным «Дом.РФ», в стране сдается около 260 млн кв. м жилья, это почти 6 миллионов квартир. Еще почти 6 млн семей рассматривают аренду как способ решения своего квартирного вопроса.
Для многих россиян сдача жилья в аренду - сегодня единственный способ существования. Многие живут на эти средства, попав, например, в сложную жизненную ситуацию. При этом, по оценкам Института жилищного развития, основная часть арендного рынка жилья сейчас находится в тени — примерно 95%. Из-за этого по самым приблизительным подсчетам государственный бюджет недополучает около 200 млрд руб. в год.
В реальности число неплательщиков налогов намного больше, чем официальные цифры. Без уплаты налога сдается более половины квартир в Москве, сообщила управляющий партнер компании «Миэль» Мария Жукова. Таким образом, большинство квартир сегодня – в так называемой «серой аренде». Причин, по которым россияне не хотят уплачивать налоги с аренды жилья, множество: невысокое благосостояние людей, ощущение, что у государства и без того достаточно денег, а также недостаток общей налоговой культуры и отсутствие эффективного режима налогообложения и ответственности за это правонарушение.
Сегодня существует несколько вариантов уплаты налогов на доходы со сдачи жилья. Первый способ — уплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Второй вариант — оформить специальный патент на сдачу жилых помещений и платить 6%-ый налог. Есть еще один способ: зарегистрироваться как самозанятый и уплачивать налог с доходов от сдачи квартиры по ставке 4%.
Однако, факт сдачи квартиры можно теоретически обойти в Налоговой. Ведь договор, если и заключается сторонами, то на срок 11 месяцев. Это значит, что его не нужно регистрировать в Росреестре, соответственно, НДФЛ теоретически можно утаить. Но на практике налоговики начали пользоваться базами МВД, сверяя регистрации, и спрашивать с владельцев квартир по поводу зарегистрированных в них лиц. В итоге происходит доначисление налогов расчётным методом, людям выставляют штрафы и пени, а несогласным предлагают доказывать свою правоту в суде.
За неуплату налога грозит штраф — 20% от суммы не уплаченного налога, а за умышленную неуплату — 40%. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но из-за отсутствия системы контроля над уплатой налогов от аренды жилья мало кто оплачивает эти штрафы, как и налоги от аренды квартир.
ФНС знает всё и обо всех
Юристы, с которыми «НИ» удалось побеседовать, высказывают разные мнения. Одни считают, что если встречается проблемный арендатор, то лучше перестраховаться, официально зарегистрироваться и платить налоги, чтобы в случае чего можно было подать в суд на квартиранта. К тому же у ФНС есть масса способов узнать о сдаче квартиры в аренду, например, через банки, где все платежи прозрачны.
«Государство не идет навстречу собственникам — не предлагает добросовестным налогоплательщикам ни преференций, ни льготного налогового режима. Эффективного механизма контроля также не создано. Получается, что арендодатели не замотивированы ни кнутом, ни пряником», — считает адвокат адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.
«Если подойти объективно, не гуманно платить 13% НДФЛ, это достаточно большая сумма, а ведь у арендодателя есть еще издержки по содержанию квартиры, которую арендаторы могу попросту «убить», в любом случае какие-то поломки всегда бывают, и их компенсирует арендодатель. К тому же арендаторы иногда допускают просрочку по платежу. Что касается налогов, то я могу рекомендовать регистрироваться арендодателю как самозанятому, в этом случае он платит всего 4%, это по-божески. Регистрация занимает всего несколько минут, плата – достаточно быстро через Личный кабинет», - советует юрист по вопросам недвижимости Максим Нехорошев.
Налог – в зависимость до дохода?
Вместе с тем, возникают предложения варьировать налоговую нагрузку в зависимости от суммы, получаемой от аренды. К примеру, одно дело платить налог с суммы аренды 30 тысяч рублей и совсем другое дело – для того, кто получает за аренду 100 тысяч и выше. Юристы считают, что для тех, кто получает за аренду незначительные суммы и при этом не имеет других источников дохода, могут быть послабления.
«Логична была бы схема, при которой при небольших доходах от аренды – освободить от уплаты налогов или значительно их снизить. Ведь арендодатель несет еще и издержки по содержанию квартиры», - замечает юрист по недвижимости Максим Нехорошев.
Как стало известно «НИ», решение проблемы серой аренды жилья готовят и на законодательном уровне. Речь идет о создании специальной платформы арендного жилья (разработкой занимается «Дом.РФ») для обязательного учета арендных отношений. На новом портале будут регистрироваться сделки по сдаче в аренду квартир, которые сейчас массово заключаются в серой зоне — без уплаты налогов в бюджет. Сервис также планируется интегрировать с налоговой службой, Государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства и другими системами.
Согласно исследованию аналитического агентства НАФИ, сами россияне главной причиной, по которой арендодатели не хотят уплачивать налог с дохода, назвали «нежелание делиться доходом с государством» (об этом заявили 54% опрошенных).
«Нужно прежде всего обеспечить прозрачность бюджета, а уже потом добиваться, чтобы люди наполняли его, пусть даже и в ущерб собственным жизненным интересам. Иначе, требовать от населения увеличения оплаты, как минимум, нечестно», - считает депутат Госдумы Алексей Журавлев.
Сейчас на рынке жилья аналитики наблюдают спад: арендодателям не хватает арендаторов. Об этом сообщает «Коммерсантъ». Обычно в марте на рынке долгосрочной аренды наблюдается рост спроса, в связи с чем средняя стоимость квартир повышается. Однако, в этом году цены на аренду квартир постепенно снижаются, и это не приводит к увеличению спроса.