ВСТУПЛЕНИЕ или почему полезно прочитать эту статью абсолютно каждому (даже риэлтору)
В этой статье будет, только про покупку недвижимости, про продажу потом расскажу.
За 5 лет работы в агентстве недвижимости в уездном городе N, Я успел поработать, и риэлтором (агентом по недвижимости, специалистом по купле-продаже или еще как угодно называйте - это все равно риэлтор), и руководителем отдела продаж, и директором отдельного офиса. И это все было в разных компаниях и даже городах. За это время успел посотрудничать с сотней риэлторов из разных компаний (федеральные агентства №1 и 2 тоже в их числе).
Всё это к тому, что Я очень четко понимаю всю структуру работы стандартного агентства недвижимости (они кстати тоже называют себя по разному: сервис недвижимости, оператор недвижимости, центр недвижимости и тп) и знаю все моменты обмана, недомолвок, манипуляций. По этому знаю о чем говорю и стоит хотя бы подумать над моими словами, хуже не будет точно. Даже если Вы не собираетесь сейчас покупать, рано или поздно столкнетесь с этим вопросом. Буду рассказывать всё как рассказывал бы своим друзьям.
С официальной частью закончил, теперь к основному.
1. Самая частая махинация "ФОНАРИ" (несуществующие квартиры по привлекательной цене)
Сразу сделаю оговорку, что конечно же не все агентства и риэлторы этим промышляют, но на моей практике 90%.
Агентства выкладывают много объявлений из разных сегментов недвижимости с очень хорошим ремонтом и очень привлекательной ценой. Иногда таких объявлений в агентстве больше чем реальных. Как минимум 30% объявлений на площадках - это "фонари". Покупатель, конечно же, звонит по этим объявлениям, с надеждой урвать хороший вариант и еще поторговаться, но ему говорят:" Ой, эта квартира уже продана, но есть еще много других подобных вариантов! Приходите к нам в офис, мы Вам подберем подходящий вариант из нашей базы. У нас самая большая база недвижимости в городе". Далее, Вы приходите в офис и начинается продажа, но не квартиры, а договора подбора недвижимости. Тут уже какой риэлтор попадется... Один проблеет, что подпишите договор, заплатите энную сумму и мы подберем Вам самый лучший вариант, другой может быть очень убедительным (каюсь, был среди них). Убедительный совсем другой уровень, подпишите любую бумажку не задумываясь. Вам скажут, что без них Вы обречены на провал, они квартиру проверят на юридическую чистоту (некоторые правда это делают), проторгуют собственника, найдут то чего нет ни где (из какой нибудь мифической базы) и тп. Далее три варианта:
1) Подписываете и Вас начинают водить по квартирам которые Вы и так видели на авито.
2) Не подписываете и Вас так же водят по тем же квартира и очень сильно склоняют к определенному варианту
3) Не подписываете и про Вас забывают
В первых двух вариантах есть свои подводные камни, но о них в другой раз
Как этого избежать?
Если позвонили по объявлению и слышите "Ой, продано", то ни в коем случае не идите в офис этого агентства. В идеале вообще больше не звонить ни по одному объявлению такого агентства, но к сожалению у них реально бывают квартиры которые продаются только у них. По этому дальше на своё усмотрение, но если знакомство начинается со лжи, обычно хорошим оно не заканчивается.
Почему так много "фонарей"?
Потому, что до сих пор люди ведутся на это. А проще всего получить клиента не сервисом, качеством или экспертностью, а обманом.
2. Ложь и недомолвки по качества дома, ремонта, ликвидности.
История из жизни, очень кратко.
Мой знакомый, будем звать его Сергей, накопил сумму денег и решил вложиться, чтобы подзаработать, в новостройку (с использованием ипотеки, так тоже можно получить прибыль). Обратился к своему знакомому риэлтору, из крупной федеральной компании (не ко мне). Тот ему продал квартиру в одном ЖК (жилой комплекс). Очень скоро у Сергея забеременела жена и платить ипотеку ему стало проблемно и он решил продать за что купил недавно приобретенную квартиру. Обратившись к своему знакомому риэлтору, он услышал смешок и фразу:"Ты ее за эти деньги не продашь, надо скидывать и еще плати мне комиссию за продажу!"
В итоге, прошло больше года, Сергей все таки очень сильно опустился в цене, теряет во вложенных деньгах 25%, год времени и много нервов.
К чему история?
Рядом с ЖК 1 который купил Сергей строится, другой ЖК 2, более инвестиционно привлекательный. Но риэлтор Сергея не посоветовал ему ЖК 2 потому, что тот застройщик этого ЖК2 меньше платит комиссии. Риэлтор Сергея заработал на 10 000 рублей больше, а Сергей потерял 400 000 из вложенных денег в первоначальный взнос.
Как этого избежать?
Ни как! Подобных ситуаций как у Сергея тысячи, и не только с новостройками, где ради мимолетной выгоды риэлтор готов пожертвовать чужими деньгами. Постарайтесь найти проверенного риэлтора, опытного. Если на 100% не уверены в этом специалисте, то проверяйте его слова, вникайте в ситуацию, узнавайте о доме в котором смотрите квартиру, поспрашивайте соседей. До идиотизма доходить не надо, но критическое мышление включайте.
3. Вы попали к стажеру
Профессия риэлтор - не для каждого. Там высокий доход, по этому туда идет очень много людей, но единицы остаются и становятся профи. Психологически сложная работа, очень много отказов, отношение людей к риэлторам оставляет желать лучшего, от этого большая текучка кадров (по статистике в компании которой Я работал 3% остается работать больше года). Из этого следует, что велика вероятность нарваться на голодного стажера, которому дали установку "продай или умри". Конечно есть ребята, которые искренне хотят помочь и решить Вашу проблему, но их единицы. Хорошо если Вам попался неопытный продавец, который кое как два слова связать не может, но если стажер окажется отличным продавцом, то он напоёт такие дифирамбы, что покажется глупым не купить, что он советует. Им дают скрипты, объясняют психологию покупателя и начинающий риэлтор действует не от Ваших потребностей, а от своей потребности заработать.
Как понять, что с Вами не опытный риэлтор?
Очень просто! Спросите сколько он уже работает риэлтором и поспрашивайте, что было с рынком недвижимости год или два назад, про ипотечные ставки и все что с этим связанно. Если риэлтор растеряется, начнет переводить тему, то Вы поймете, что попался стажер.
Как избегать стажеров?
Не всегда это нужно, если человек будет добросовестный, то он может так разобраться в Вашем вопросе, что не разберется опытный риэлтор, а если все таки нарвались на "охотника за наживой", то просто прекратите с ним взаимодействовать.
Итог:
Если Вы просто хотите купить квартиру, то не поленившись прочитать статью, уже сэкономите себе нервы, деньги и время.
Если Вы начинающий риэлтор и видите в агентстве моменты выше перечисленные, то бегите от туда, ни чего хорошего не получите. Да, возможно моментом заработаете копеечку, но в долгосрочной перспективе - проиграете.
Если Вы опытный риэлтор, который действует по обманным схемам, желаю по быстрее уйти из этой профессии и не позорить, добросовестных специалистов.
Если Вы опытный и добросовестный, то поддержите лайком и может быть дополните мою статью своими наблюдениями.
P.S. На грамматические и пунктуационные ошибки не обращайте внимания. Я - бездарь и неуч, но за то хороший специалист, а для грамотного оформления документов у меня есть образованный юрист!