🔷 Моя история
Мое знакомство со сферой инвестиций началось еще в 2010 году. Тогда у меня был IT-стартап в отельной сфере и мы писали русский аналог набирающего обороты Airbnb. Тогда же познакомились с основателями американского венчурного фонда - Сергеем Фрадковым и Михаилом Авербахом. Они только что продали свой IT-стартап в Гугл за 250 млн. $. Короче, для меня это было начало крутого опыта инвестиций, общения с инвесторами для поиска новых стадий инвестирования проекта, фин моделей, бизнес-планов и огромного количества выступлений в Питере, Москве и даже Тель-Авиве перед сотнями инвест банкиров, фондов и ангелов.
Позже - уже в 2017, когда я создавал инвестиционно-строительную компанию Investa, все эти знания пригодились. Investa стала пионером в области реновации недооцененной недвижимости, а наш основной продукт был - доходные апартаменты в центре Питера. По объемам продаж мы начали конкурировать с такими гигантами как Docklands, Yes, Valo, RBI и другими. Доходности, которые давала наша УК инвесторам были 13,6% в 2018, 12,7% в 2019, что дало нам мощное расширение. Даже кризисный и очень непростой для отелей 2020 год был закрыт - 5,6% годовых. В 2022 показатели достигли 98-10,2% годовых на фонде в 400 номеров.
Еще в 2020-2021 году мы столкнулись с дефицитом объектов под реновацию, когда из лонг-листа в 140 объектов на рынке осталось всего 10-15 штук. При этом площадь каждого уже была далего за 2000-3000 м2. Это был вызов и первый звонок, что ниша редевелопмента конечна. О том, как мы потеряли здание на Галерной 22 я писал выше. Но в работу ушли великолепный Лиговский 29, Гривцова 4 (который мы забрали с моими друзьями инвесторами с торгов), а также к концу года Садовая 53 - общей площадью 7500 м2 и номерным фондом в 250+ апартов. Оценка реализованных проектов превысила 1,7 млрд, а накопительным итогом за время работы компании перевалила за 4 млрд. рублей. Еще в 2021 стало понятно, что необходимо идти в рынок девелопмента и углублять экспертизу. Так родилась идея создания Eight development.
Весной 2022 года я продал все текущие активы и проекты компании Investa, а также команду. Таким образом передав партнерам все права на их реализацию. Бренд компании Investa остался в моей собственности.
Весной же 2022 я основал девелоперский инвестиционный проект Eight development - 8dev.pro
И в этот же момент мы с моим новым партнером взяли участок под реализацию инвестиционного девелоперского проекта в Зеленогорске.
Подробно о показателях этого знакового проекта для города я писал здесь.
Причин для такой трансформации было несколько:
1. Большой риск окончания проектов редевелопмента.
2. Низкая маржинальность Investa и высокая волатильность на рынке апартов.
3. Невероятно высокая маржинальность ниши девелопмента, где нормой является 30-50-150, а порой и 350% годовых на каждом проекте.
4. Восходящий тренд объемов строительства в стране.
И если в Investa нашими клиентами были люди из метро, которые чрезвычайно сильно подвержены резким изменениям в экономике. То сейчас наш основной партнер - это инвесторы с чеком от 30 000 000 рублей в проект, а этот слой населения гораздо более устойчив и профессионален в отношении денег. А возможность запланировать риски проекта на 2-3 года вперед дает нам сегодня устойчивости и надежности.
