Мои клиенты в 2018 году купили дом в ипотеку с использование материнского капитала. В 2022 году у них изменилась финансовая ситуация и они были вынуждены продать дом.
За 2018, 2019, 2020 и 2021 годы они получили имущественный налоговый вычет. При получении налогового вычета сумма материнского капитала вычитается из общей суммы.
В апреле 2018 года дом был куплен за 2 700 000 рублей, размер материнского капитала составлял – 453 026 рублей.
Налоговый вычет можно получить с суммы - 2 246 974 рубля.
Получил налоговый вычет один из супругов в размере 2 000 000 рублей.
Детям были выделены доли в размере 1/15 – это 180 000 рублей.
В январе 2022 года они продали дом за 3 400 000 рублей.
Как рассчитать НДФЛ с продажи дома?
При продаже жилья в расходах покупку можно учесть материнский капитал. Об этом было письмо Минфина РФ от 10 июля 2014 №03-04-07/33669.
Учесть в расходах можно только материнский капитал, субсидии по другим формам поддержки учесть нельзя.
Декларации необходимо подать на всех собственников, включая детей и заплатить НДФЛ с дохода.
При продаже недвижимости дети имеют право на получение имущественного налогового вычета (подп. 3 п.2 ст. 220 НК РФ.). Также на это вопрос отвечает Письмо ФНС России от 14 декабря 2021г. № БС-19-11/420.
Этот вычет может быть предоставлен в размере:
- расходов на приобретение недвижимости;
- 1 000 000 рублей, он рассчитывается пропорционально доле владения.
Из этих вычетов выбираем тот, который дает наибольший вычет.
В нашем случае – используем вычет по расходам на покупку недвижимости.
Вычет с расходов на приобретение – 180 000 рублей, а ели использовать второй вариант то получится всего -66 666,67 рублей.
Чтобы уменьшить НДФЛ можно подать на вычет сумму уплаченных процентов по ипотечному договору.
Также с этого дохода можно получить другие налоговые вычеты: социальный и инвестиционный.
Рассчитаем налог, который им необходимо заплатит.
Супруг доля 6/15.
Продажа 1 360 000 рублей
Покупка 1 080 000 рублей
1 360 000 – 1 080 000 = 280 000 рублей х 13% = 36 400 рублей
Супруга доля 7/15
Продажа 1 586 666,67 рублей
Покупка 1 260 000 рублей
1 586 666,67 – 1 260 000 = 326 666,67 рублей х 13% = 42 466 рублей
Дочь доля 1/15
Продажа 226 666,67 рублей
Покупка 180 000 рублей
226 666,67 – 180 000 = 46 666,67 рублей х 13% = 6 067 рублей.
Сын 1/15 доля
Продажа 226 666,67 рублей
Покупка 180 000 рублей
226 666,67 – 180 000 = 46 666,67 рублей х 13% = 6 067 рублей.
Общая сумма НДФЛ составит: 91 000 рубль.
Важно при продаже недвижимости всегда проверяйте кадастровую стоимость. Если стоимость продажи будет меньше 70% от кадастровой стоимости, то налоговая инспекция сделает расчет НДФЛ исходя из 70% кадастровой стоимости.
От НДФЛ освобождается семья с 2-мя и более детей, если они в течение календарного года приобретут другое жилье с целью улучшения жилищных условий. Эта норма распространяется на доходы, полученные начиная с 2021 года. Эти изменения были внесены в п.2.1ст. 217.1 НК РФ Федеральным законом от 29 ноября 2021г. № 382-ФЗ.
Продавали квартиры, купленные с использованием материнского капитала?
Не забываем ставить лайк и подписываться на мой канал, победитель премии Минфина РФ за самый лучший медиапроект по финансовой грамотности. Впереди будет много полезного.