У меня есть крестник. Решил купить квартиру от застройщика по программе льготного кредитования. Жилье в пригороде по цене города. Зато новое и под низкий процент. Давайте вместе разберемся.
Интернет пестрит объявлениями. «Ипотека от застройщика под 0,1%». И это реально. Почти 2/3 всей жилищных кредитов на первичном рынке выдаются именно по таким программам. НО!!! ЧТО СКРЫВАЕТСЯ ЗА ЭТИМ?
Это такой маркетинговый ход. Рынок не обманешь. Ставка — ниже, цена квартиры — выше. И этот ход работает, т.к. покупатель заинтересовался, позвонил или приехал в офис застройщика, а дальше уже «дело техники». Застройщики умалчивают об увеличении базовой стоимости квартиры. Базовая стоимость как раз таки увеличена на сумму реальных рыночных ипотечных ставок. Не так, так иначе покупатель заплатит те же деньги. Но кроме этого подобная ипотека влечет за собой еще ряд неприятных моментов.
Первый момент. Невозможности продать недвижимость, купленную в рамках льготной ипотеки от застройщиков, по ее реальной стоимости. Это связано с тем, что застройщики обязаны ежемесячно компенсировать банкам разницу по процентам, т.к. рыночная стоимость кредитов гораздо выше, чем заложено в льготном кредите. А чтобы экономика всего проекта оставалась рабочей, повышают цены на квартиры, купленные в рамках льготных программ. Стоимость «первички» - просто космическая. Продать без потерь очень сложно. Исключением станет случай, когда с момента покупки недвижимости средние цены выросли на 30%. Именно столько граждане в среднем переплачивают, когда пользуются подобными программами, по данным статистических исследований.
Второй момент. Еще более существенная переплата за квартиру в ситуациях, когда они решат заранее погасить весь кредит.
Если заемщик захочет полностью закрыть кредит через несколько месяцев, он подарит банку всю комиссию в размере 20–30% от цены квартиры, а реальная стоимость их жилья на рынке будет на те же 20–30% ниже. Т.о. он потеряет и комиссию, и разницу при продаже. Это существенно ограничиват людей в возможностях улучшать жилищные условия в последующем или при изменении жизненных обстоятельств.
Третий момент. Касается непредвиденных обстоятельств в жизни заемщиков. К примеру, если заемщик из за потери работы или болезни не сможет обслуживать кредит в первые годы после покупки жилья, то банк будет взыскивать принудительно задолженность путем реализации квартиры на торгах. Даже если это единственное жилье. В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности. Такая ситуация наиболее вероятна в течение первых трех — пяти лет срока кредита, пока задолженность по нему не опустится ниже реальной рыночной стоимости квартиры (при условии, что цены на жилье не будут падать), и кратно увеличиваются в случае снижения цен на рынке жилья (т.к. реализовать квартиру для погашения кредита в полном объеме будет не возможно).
Вот эти моменты мы с ним и обсудили. Парень взрослый. Сам решит иметь или не иметь. Предупрежден, значит - вооружен.
Есть русская поговорка: «СКУПОЙ ПЛАТИТ ДВАЖДЫ». Работает всегда. А еще «Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной».
Всем добра и здоровья.
