Если брать идеальный частный инвестиционный портфель, доля недвижимости в нем на мой взгляд может составлять порядка 30% от объема. Сопоставимо с объемом акций.
Но есть нюанс.
Когда формируем портфель акций, мы его кластеризуем (дивидендные, роста, отрасли и т.д.). В каждом кластере собираем свой суб-портфель, чтобы не принимать весь риск на 1 инструмент/эмитента. Итогом портфель состоит из нескольких десятков разных эмитентов. И чем номинал портфеля выше, тем больше в нем эмитентов.
Недвижимость тоже кластеризуется: жилая по типам престижности и ликвидности, торговая также по типам, по стадиям жизненного цикла. Но минимальная точка входа (аналогично 1 акции) сейчас = 1 объект. Таким образом действительно качественный портфель недвижимости будет стоить несколько сотен миллионов рублей. И при этом в сумме не превышать 30% от общего капитала.
Напомню, средний портфель российского инвестора в акции в 2022 году составлял 200 тыс. руб.
Несколько несопоставимые величины, неправда ли?
Мой семейный капитал тоже не дотягивает до целевого объема. Поэтому всерьез вложения в недвидимость не рассматривал.
2 года назад, общаясь с коллегами, которые работали в ДОМклик, активно предлагал им сделать инструмент, позволяющий покупать, накапливать, дарить и наследовать "право на квадратный метр". Реализация может быть любой: от токена до бессрочного форварда.
Результата традиционно не последовало, как и у любого начинания в сберкассе.
На днях оказался на конференции, где выступала СЕО Атомайз. И первое, что услышал - про возможность упаковать в их токены право на недвижимость. И партнерки с застройщиками, позволяющие это право из токенов перевернуть в реальный бетон.
Это будет непростой проект. Придется формализовывать те самые типы недвижки, сложно и долго договариваться с застройщиками, улаживать юридическую сторону.
Но когда его запустят, у рынка появится на самом деле новая возможность для развития. Токен - понятие делимое. Можно покупать даже не по метру, а по его сотой части.
И это будет полноценным инструментом как для простого потребителя, так и для инвестора.
Такого рода "сплит" цены входа в инструмент создаст мощный спрос со стороны частных инвесторов, не располагающих значительным капиталом. Если предположить, что готовность инвестора вкладывать в недвижимость сопоставима с инвестициями в акции, то уже сейчас речь идет об объеме около 5 трлн. руб. Которые пойдут в реальную экономику и строительство. Это будет тот самый фундаментальный импульс, в отличие от нынешних попыток оживить полутруп капельницей со стероидами.
