Насколько законно вести предпринимательскую деятельность ИП под крышей собственного дома и чем это может обернуться.
Право имеем
Верховный суд Определением от 06.12.2022 по делу № 5-КГ22-108-К2 дал добро на осуществление предпринимательской деятельности в жилом помещении (строении), расположенном на участке, предназначенном для размещения объектов ИЖС. Рассматривалось дело о правомерности организации индивидуальным предпринимателем досугового центра в жилом доме (соседи были против).
Суд указал, что согласно, гражданскому законодательству (ч. 1 ст. 55.24 ГК РФ) эксплуатация зданий и сооружений должна производиться в соответствии с их разрешённым использованием. При этом ч. 2 статьи 17 Жилищного Кодекса РФ предусматривает использование жилого помещения, проживающими в нём на законных основаниях лицами, для осуществления своей профессиональной или предпринимательской деятельности.
Есть два условия: не нарушать права и интересы других жильцов и соблюдать требования, которым должно отвечать помещение при осуществлении того или иного вида деятельности.
Как видим, Закон допускает использовать жилое помещение для ведения, как профессиональной деятельности в квартире или жилом доме, так и для индивидуальной предпринимательской деятельности, без перевода его в нежилое помещение.
При этом данные ранее, в Постановлении ВС РФ от 02.07.2009 № 14, разъяснения о том, что следует понимать под нецелевым использованием жилых помещений, остаются в силе.
По-прежнему использовать жилое помещение не для проживания, а для организации офиса, склада, производственного помещения - запрещается. При ведении предпринимательской деятельности под крышей своего дома, должны быть сохранены условия для возможности проживания в нём.
На практике жилую недвижимость не редко начинают использовать в качестве небольшой торговой точки, закусочной, ремонтной или творческой мастерской, и даже, для организации автомойки на участках под ИЖС. Согласований, разрешительных и технических препятствий, споров с соседями и судебных разбирательств, при этом, достаточно.
Своим Решением Верховный суд, по сути, говорит: где организовать семейный бизнес - дело хозяйское.
Однако, для соблюдения порядка, помним, что существуют требования к организации помещений для отдельных видов деятельности и требования к использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением. Не любой бизнес можно организовать на участках приобретённых под ИЖС. Реализуя свои намерения, предпринимателю следует обратиться в местные органы власти, возможно, с заявлением о расширении или изменении вида использования земельного участка.
Обратная сторона
Изнанкой использования жилой недвижимости в предпринимательской деятельности может быть увеличение налоговой нагрузки на собственника.
Постановлением от 16.03.2010 № 14009/09 ВАС РФ поддержал налоговый орган, который отказал физическому лицу в предоставлении имущественного налогового вычета при продаже жилой недвижимости, на том основании, что она использовалась в предпринимательской деятельности.
Поскольку помещение использовалось индивидуальным предпринимателем для осуществления предпринимательской деятельности, то и сделка купли-продажи считается совершённой в рамках предпринимательской деятельности и права на имущественный вычет по НДФЛ с суммы, полученной от продажи такого имущества, в соответствии со статьей 220 НК РФ, физическое лицо не имеет. Такова позиция суда.
Права уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи жилой недвижимости на цену её приобретения ИП может лишиться, если недвижимость была приобретена в период до начала её использования в предпринимательской деятельности.
Ещё один поворот, связанный с налогообложением личного имущества, - разные налоговые ставки, при расчёте земельного налога на участки под ИЖС, в зависимости от их использования.
Согласно налоговому законодательству, налог на земельные участки под ИЖС не превышает 0,3% от кадастровой стоимости, когда они не используются в предпринимательской деятельности. Ставка налога на землю при ведении предпринимательской деятельности на участке - 1,5%.
ВС дал разъяснение, что налоговую льготу в виде пониженной ставки налогообложения на земельные участки под ИЖС, физические лица могут применять, в случае, когда они используются для собственных нужд, связанных с проживанием.
Это же относится к земельным участкам, выданным для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, а также общего пользования. Льгота - если не использовать их в предпринимательской деятельности.
Бывает, неожиданных последствий можно избежать, когда о них знаешь