Добрый день!
На связи Виталий Малинин, руководитель отдела продаж, агентство Самолет Плюс.
Сегодня я изучал статьи в прессе, а также мнение экспертов рынка относительно динамики изменения цен с 2022 года, и с большим сожалением понял, что некоторые весьма авторитетные участники рынка делают абсолютно неверные прогнозы, используя некорректные данные для анализа. Это и побудило меня внести ясность для наших клиентов, продавцов и покупателей недвижимости, относительно будущего рынка. Давайте изучим статистические данные и сделаем нормальные, адекватные и правильные выводы о том, куда катится рынок и есть ли у нас светлое будущее в обозримой перспективе.
Каждый день моя команда агентов общается с продавцами недвижимости в СПб, и каждый первый собственник утверждает нам, что он не торопится с продажей и ждет, когда цены пойдут вверх, а другие агенты говорят ему, что у него хорошая цена и вот-вот найдется покупатель на его квартиру. И простите меня великодушно, но надо быть идиотом чтобы такое заявлять (я про агентов) и наивным, чтобы верить в подобные сказки (я про собственников). Реальность сурова и пока не радужна – цены идут вниз, предложение превышает спрос, а собственники стоят месяцами и годами, так и не продав свою недвижимость, но в светлой надежде, что придет «подходящий» покупатель и обязательно влюбится в их квартиру.
Давайте разберемся во всем по очереди. Начнем с тенденций рынка и общей динамики цен. Я был сильно удивлен заявлением, что за начало 2023 года цена снизилась только в 11 регионах России, а в 48 регионах даже увеличилась! И это нам говорит ТАСС. Прочитать можно тут.
Удивительные дела сообщает фонтанка:
Регулирование цен возможно при пополнении объема рынка. Но застройщики пока не заинтересованы предлагать рынку все свои проектные решения. Многие компании пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать текущий уровень цен на жилье.
А ничего, что в СПб доля непроданных квартир от застройщика в новостройках составляет более 40%? Какие новые проекты, если старые продать не получается? Какое пополнение объема рынка? Чтобы 60% непроданных квартир было?
Что не так?
При более внимательном анализе динамики цен мы увидим, что проведенное исследование и гроша ломанного не стоит. Оказывается, анализу подверглись выставленные в интернете объявления, а не фактически прошедшие сделки.
Почему нельзя опираться на статистику цен из интернета:
Ключевая ошибка анализа цен непроданных объектов заключается в том, что они НЕ ПРОДАНЫ! Покупатели не собираются покупать их по таким ценам! А если бы собирались, то объявление уже бы не висело на рекламной площадке, квартира была бы продана! В интернете мы видим только суммы, которые СОБСТВЕННИКИ ХОТЯТ получить, и это не является рыночной ценой их объектов. Есть вторая цена – по которой ПОКУПАТЕЛИ ХОТЯТ купить. И эта цена тоже не является рыночной. Рыночная цена объекта недвижимости – это статистика прошедших РЕАЛЬНЫХ СДЕЛОК по аналогичным объектам, в которых продавец и покупатель договорились о той цене, которая устроила обе стороны. Если квартира не продана – цена на нее не соответствует рынку! Точка.
Зачем проводить исследование рыночной цены на основании неверных данных? Потому что верных данных ни у кого нет. Такие сайты как Авито, Циан и прочие, не имеют доступа к цифрам реальных сделок. Более того, читая исследование ДомКлика, я увидел у них такую же приписку – в исследовании не учитывались фактические цены сделок. Хотя у кого, как не у самого крупного банка, регистрирующего сделки, должна быть реальная статистика?!
Вывод номер 1:
Собственники и непрофессиональные агенты опираются на некорректные цены при оценке объектов, так как используют информацию из интернета.
Решение номер 1:
Агенты нашей команды подготовят для вас статистику проданных объектов, и вы сможете увидеть реальные рыночные цены.
Что сейчас происходит на рынке?
За год на рынке СПб количество предложений увеличилось на 44%, при том, что спрос снизился на 5%, сообщает газета Ведомости.
Когда вы хотите понять, как изменяется рынок и цены, всегда вспоминайте стратегию ценообразования Яндекс Такси:
- Высокий спрос и мало машин (предложений) – цена резко повышается.
- Низкий спрос и много машин (предложений) – цена снижается, вплоть до уровня ниже обычной.
То же самое сейчас происходит с недвижимостью. Собственники пытаются избавиться от дешевеющих активов, в том числе выводя деньги для иммиграции в другие страны, а покупатели вальяжно ожидают, когда цены снизятся еще немного. В целом на рынке покупателей недостаточно для своевременной реализации большинства объектов. Как итог – владельцы недвижимости в конкуренции за покупателей снижают цены.
Если мы посмотрим на статистику сделок хотя бы через ДомКлик, то в 95% случаев мы увидим тенденцию, что с каждым месяцем цены реальных сделок снижаются.
Получается, владельцы 2-комнатных квартира на В.О., кто не продал свою квартиру полгода назад, вынуждены сегодня продавать дешевле в среднем на 800 тысяч рублей. Вы со мной согласитесь, что 800 тысяч на дороге не валяются, и уж тем более никому бы не хотелось так пролететь и недополучить такую сумму?
Если бы собственник этой квартиры полгода назад оценил бы ее правильно и продал, он эти 800 тысяч заработал бы.
Вывод номер 2:
Ждать на падающем рынке вредно для кошелька. Стратегия «я не спешу с продажей» работает только на растущем рынке, а на падающем только вредит. Через 6 месяцев вы недозаработаете с продажи пол миллиона рублей, и будете горевать, что не продали квартиру раньше.
Решение номер 2:
Действуйте сейчас! Вы не сможете заработать больше на рынке, где цены идут вниз. Лучшая стратегия для вас – вытащить то, что есть, пока и оно не сгорело.
Такие себе новости
Санкт-Петербург возглавил рейтинг городов по уровню падения цен на недвижимость. Вот что пишут в РБК на этот счет:
Средняя стоимость «квадрата» в Петербурге за месяц снизилась на 1,36%.
Если вы один из тех, кто не торопится с продажей, скажите мне пожалуйста, чего вы ждете на падающем рынке? Повышения цены? На падающем рынке?! Или что вдруг появится «ваш» покупатель? Подумайте, как он выйдет на вас? Через Авито? Так в интернете в соседних домах стоят десятки и сотни квартир, таких же как ваша. Почему покупатель должен выбрать именно вашу?
Как вы видите, вопросов здесь больше, чем ответов. Единственное, в чем можно быть точно уверенным – сегодня вы можете продать квартиру дороже, чем в следующем месяце. Чуда пока не предвидится.
Да, безусловно, цены когда-нибудь пойдут снова вверх. Сколько времени пройдет – год, два или три? Мы пока не знаем. Даже если цены через два года снова пойдут вверх, то вам еще придется ждать, пока рынок выберется из ямы, в которую он падает все глубже и глубже. Тогда вам придется ждать 5 или 6 лет, прежде чем вы сможете продать свою квартиру по нужной вам цене. У вас есть такой срок?
Что сегодня выгоднее - продавать самостоятельно или нанимать агента?
Первое, что хочу сказать – чаще всего вы правы, отказываясь нанимать агента, потому что вы слишком часто встречаетесь с неподготовленными, непрофессиональными и просто слабыми агентами. Такого агента нанимать нет смысла. Вам точно стоит отказать агенту, если он не обсуждает с вами статистику продаж и цены, вместо этого просто соглашаясь на ваши условия – он понятия не имеет, как работают продажи недвижимости!
Сегодня самостоятельно продать квартиру почти невозможно. Дело все в том, что, когда вы выставляете свою квартиру в интернет, вы автоматически начинаете конкурировать со всеми аналогами не только в вашем районе, но и в соседних аналогичных районах. Количество ваших прямых конкурентов часто переваливает за 100, и даже за 200 квартир.
Как бы вы не любили свою квартиру и ремонт в ней, к сожалению, в глазах покупателя все квартиры одинаковые – они находятся в одном месте, они одной площади, в одинаковом состоянии, во всех квартирах сделан чужой ремонт. Все квартиры отличаются только ценой.
Вывод номер 3:
При самостоятельной продаже вы конкурируете с соседними квартирами ТОЛЬКО ценой. Значит, вы можете продать свою квартиру быстро ТОЛЬКО по самой минимальной цене.
Решение номер 3:
Если продаваться не через интернет, а через агентство, то есть шанс продать квартиру чуть дороже. И, кстати, быстрее, что убережет вас от ежемесячного снижения цены кризисного рынка.
Я утверждаю, что ваша квартира не продается.
Как же так, скажете вы, ведь вы разместили объявление в интернете и вас уже достали агенты, кто жаждет заняться продажей вашей квартиры.
Сожалею, но вы все равно не продаете свою квартиру. Чтобы вам продать квартиру, вам нужен покупатель, который готов вам заплатить за нее, а значит у вас должны идти переговоры о покупке.
- Объявление в интернете – это не продажа квартиры;
- Звонки агентов – это не продажа квартиры;
- Даже показы – это до сих пор не продажа квартиры;
- Только если у вас есть покупатели, с кем вы ведете переговоры о цене и условиях сделки – в этом случае вы действительно занимаетесь продажей.
Вывод номер 4:
Вы путаете звонки агентов с реальным спросом на вашу квартиру. Агент будет звонить по любой квартире, так как это его работа. Но для продажи вам нужен покупатель, и не просто тот, кто пришел на просмотр, а только тот, кто готов выходить на переговоры. Все остальное – мишура и полное отсутствие спроса на вашу квартиру.
Решение номер 4:
Наш подход к продаже направлен именно на то, чтобы собственник начал вести переговоры о продаже своей квартиры с реальными покупателями. Наймите агента нашей команды, чтобы обеспечить продажу вашего объекта.
Уважаемые владельцы недвижимости, не самообманывайтесь и не позволяйте дурным агентам вешать вам лапшу на уши, лишь бы вы позволили им иногда приводить к вам нецелевых покупателей. Оцените ситуацию самостоятельно и сделайте правильные выводы о будущем ваших активов в недвижимости.
Рынок идет вниз, и пока нет ни одной триггерной точки, которая бы говорила о скором изменении тенденции. На падающем рынке с каждым месяцем вы теряете в стоимости своего объекта, поэтому стратегия «я не тороплюсь» вредит вам, и только вам. Пока вы рассказываете каждому агенту эту историю о том, как вы не торопитесь с продажей в городе, который лидирует по падению цены, цена на вашу квартиру снижется.
Наймите сильного агента и продавайте ваш объект сегодня, иначе завтра вы продадите дешевле.
Если хотите получить консультацию по продаже вашей недвижимости, звоните: +7 968 187 41 57
С уважением к вам и вашим активам, Виталий Малинин