Основное условие для того, чтобы средства материнского (семейного) капитала (МСК) направили на оплату жилого помещения, по-прежнему остается неизменным: владелец государственного сертификата обязан оформить приобретенное жилье в общую собственность на себя и членов своей семьи (супруга и всех детей, независимо от их возраста — п. 4 ст. 10 Закона №256-ФЗ).
На первый взгляд, это правило кажется очень простым, пока дело не доходит до его реализации на практике — тут начинаются вопросы, ответы на которые не сразу удается найти. Порой для этого приходится пройти все возможные судебные инстанции.
Приведу в качестве примера недавнее решение Верховного суда РФ, которое дает ответ на еще один вопрос о выделении долей в жилом помещении, приобретенном с использованием средств МСК.
Будучи в браке, супруги приобрели земельный участок, на котором, взяв ипотечный кредит в банке, построили дом. Дом после постановки на кадастровый учет также попал под ипотечное обременение в пользу банка (и земельный участок, и дом числились в ЕГРН как объекты, находящиеся в залоге у банка до погашения кредитного обязательства).
Спустя два года у семейной пары родился второй ребенок — матери выдали государственный сертификат на МСК, которым она вскоре распорядилась, подав в ПФР заявление о перечислении средств на реконструкцию жилого дома.
Вместе с заявлением она предоставила нотариально удостоверенное обязательство оформить дом с земельным участком в долевую собственность членов семьи в течение 6 месяцев (во исполнение требования п. 4 ст. 10 Закона №256-ФЗ). Это было в 2012 году, а в 2015 году супруги развелись.
Спустя еще 3 года женщина вышла замуж за другого человека, но выданное ею нотариальное обязательство так и не исполнила: и дом, и земельный участок по-прежнему числились в ее собственности и в залоге у банка, официального раздела недвижимости после развода никто из бывших супругов не инициировал.
В итоге, в 2020 году бывший муж все-таки обратился в суд, действуя от своего имени и от имени несовершеннолетних детей, требуя разделить дом с участком на 4 равные доли: выделить по 1/4 в праве собственности ему, бывшей жене и каждому ребенку.
Возник вопрос: с одной стороны, женщина обязалась выделить доли в праве собственности на недвижимость в течение 6 месяцев со дня перечисления средств МСК. Но, с другой стороны, дом с земельным участком все еще находились в залоге у банка — значит, раздел затрагивал его интересы, как залогодержателя.
Сначала суд посчитал, что выполнение условий программы МСК важнее, чем ипотечное обязательство перед банком — и удовлетворил иск мужчины.
Но в апелляционной инстанции решили иначе: до тех пор, пока не снято ипотечное обременение в отношении дома с участком, выделить доли нельзя — тем более, что Закон №256-ФЗ предусматривает выделение долей только после погашения задолженности по кредитному договору.
Спор дошел до Верховного суда РФ, который поставил окончательную точку в вопросе о том, что же первично: выделение долей членам семьи или залог банка:
- владелица государственного сертификата на МСК обязалась выделить доли членам семьи в течение 6 месяцев со дня перечисления средств — но не доказала, что исполнила взятое на себя обязательство,
- по мнению суда, выделение долей членам семьи в рамках Закона № 256-ФЗ не влечет прекращение ипотечного обязательства перед банком, поскольку недвижимость уже находится в общей собственности бывших супругов и их детей,
- а по правилу ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество к другому лицу право залога сохраняет свою силу — все приобретатели такого имущества становятся солидарными залогодателями.
Таким образом, по мнению Верховного суда РФ, даже в заложенной недвижимости можно выделить доли членам семьи по правилам программы МСК. С учетом этого дело направили на пересмотр (ВС РФ, определение от 21 февраля 2023 г. №18-КГ22-144-К4).
Подписчикам моего канала на платформе Boosty доступны шаблоны соглашений о выделении долей в жилом помещении, приобретенном на средства МСК, а также инструкция о том, как оформить их без нотариуса.