"Мне, пожалуйста, общежитие. Маткапитал в первоначальный, а остальное в ипотеку."
Примерно это я слышу в телефоне, когда мне звонят по объявлению о продаже комнат и студий в старом жилом фонде. И кто бы знал, какое счастье это слышать. Это значит, что человек хотя бы примерно понимает, что он хочет, а понять все правильно и помочь принять ему верное решение - моя задача.
Хуже, когда я слышу:
"Мне нужно продать квартиру 80 кв.м. Куплена давно, 4 собственника, два ребенка, мы маткапитал использовали в прошлом месяце в гашение ипотеки, нам бы побыстрее."
- Вполне безобидный запрос, - скажете вы.
- Они попали на бабки, - отвечу я вам.
Разберем, в чем разница этих запросов.
В первом случае человек столкнулся с маткапиталом, он знает, что его как-то можно использовать при покупке жилья, но не знает, как правильно, и хочет посоветоваться, чтобы сделать это грамотно. При этом он даже не представляет, какие огромные возможности в текущей рыночной ситуации перед ним открываются. И благодаря тому, что он решил позвонить риелтору, а не стал делать "сам с усам", теперь мы можем грамотно выделить доли, купить вместо старой общаги приличную студию, а то и однокомнатную квартиру в новостройке, которую они могут выгодно продать, заработать денег и купить через год себе хорошую 1+ или двухкомнатную квартиру и жить счастливо.
Во втором случае человек понятия не имел, с какими сложностями ему придется столкнуться, если он использует маткапитал перед продажей квартиры.
При использовании субсидии в гашение ипотеки возникает обязательство выделения долей детям. Подавляющее большинство тех, кто делает это самостоятельно, не заморачиваются и выделяют всем поровну. Хорошо, если это студия, но если это 80 кв.м. то у каждого ребенка теперь уже есть по 20 кв.м. жилья. А после использования маткапитала нельзя ухудшать условия проживания детей. К тому же несовершеннолетних нельзя лишать собственности. Дополнительно к этому произошло перераспределение долей, а значит сформировалась новая собственность. И теперь каждый новый собственник должен владеть этой квартирой еще 5 лет или продать и заплатить налог с прибыли государству.
Что человек имеет во 2-м случае
- Расходы на оплату налогов за всех новых собственников.
- Квартиры с несовершеннолетними собственниками продаются только через нотариальные сделки, а это дополнительные расходы.
- Если покупка в ипотеку, то встает резкое ограничение по вариантам банков, которые позволяют выделять доли детям в залоговом объекте.
- Требуется разрешение органов опеки на продажу.
- Любое жилье теперь не купить, можно смотреть только то, которое подходит по условиям.
- Сделка растягивается дополнительно на 2-3 недели.
- Сделка проходит как правило в усложненном формате - день в день.
- Усложняется схема расчетов по продаже и покупке.
- Каждому ребенку теперь нужно купить новое жилье, чтоб у каждого было минимум по 20 кв.м. или стоимость этой недвижимости должна быть значительно выше. А мы же все знаем, что чем больше площадь, тем дешевле квадратный метр. И поэтому, если заботливый родитель хотел продать 80 кв.м. чтобы купить своим подросткам по квартире, то вместо однокомнатных, им светит в лучшем случае студия.
- А теперь представим, если эта квартира находилась в регионе с высокой стоимостью жилья, а переезжает семья в более дешевый регион. Мы помним, что условия ухудшать нельзя, таким образом детям надо будет выделить уже не по 20 кв.м. а например по 25-30. Для родителей это означает только одно - они оформляют собственность на детей, а сами остаются ни с чем.
Все эти проблемы вылились только из-за того, что решили использовать маткапитал перед продажей. Помните. Если вы решили продавать квартиру, не торопитесь использовать в нее маткапитал. Это очень усугубит ваше положение. Лучше продайте квартиру, а потом покупайте с использованием сертификата ту, которую в ближайшее время перепродавать не станете.
Более детально я разберу эту тему в следующих материалах, а пока просто возьмите это как за пищу для размышлений.