Оформить земельный участок и продать – это уже сама по себе выгодная стратегия. Потому что при оформлении с нуля мы получаем землю в десятки раз дешевле рыночной цены. После продажи участка отбиваем вложения в десятки раз!
Но и это не потолок😉
Доходность можно увеличить ещё в 2-5 раз, если изменить характеристики участка:
вид разрешённого использования (ВРИ);
территориальную зону;
категорию земель.
В статье вы узнаете, в чём заключаются эти процедуры и почему после них стоимость земли резко возрастает.
1. Изменение ВРИ участка
ВРИ – это характеристика, от которой зависит, какую именно деятельность можно вести на участке. Например:
на сельхоз. участках с ВРИ «под ведение огородничества» можно выращивать овощи, фрукты для себя, но нельзя строить жилой дом;
на сельхоз. участках с ВРИ «отдых (рекреация)» можно строить базы отдыха и вести бизнес;
на участках в населённых пунктах с ВРИ «для ИЖС» можно строить жилые дома до 3-х этажей, прописываться и жить.
ВРИ участка напрямую влияет на рентабельность земли. Если на участке разрешено строить дом, он будет стоить дороже, чем земля, на которой строительство запрещено. Участки под коммерцию – ещё дороже. Поэтому при изменении ВРИ на более рентабельный стоимость участка увеличивается
2. Изменение категории земель
Часто изменение ВРИ и перевод категории земель путают. Но это совершенно разные процедуры! Категория земель – более «крупная» характеристика участка, а ВРИ – это характеристики уже внутри категории.
Когда мы меняем ВРИ участка, категория земель не меняется. Мы можем перевести участок «для ведения животноводства» в «ЛПХ (полевые участки)», и его стоимость вырастет. Но участок как был, так и останется сельскохозяйственным.
Всего у нас есть 7 категорий земель:
1. Земли сельскохозяйственного назначения (сельхозка).
2. Земли населенных пунктов (населёнка).
3. Земли промышленности.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.
При изменении категории земель мы переводим участок, например, из сельхозки в земли промышленности. Эта процедура занимает больше времени и требует больше знаний. Но и доходность по ней очень высокая!
3. Изменение территориальной зоны
Территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки (сокр. ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты. По ПЗЗ могут выделяться следующие зоны:
жилые;
сельскохозяйственные (дачи, садоводческие товарищества);
производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
рекреационные (городские леса, парки, водоемы, объекты спорта);
зоны особо охраняемых территорий, имеющих особо ценное значение;
зоны специального назначения (кладбища, объекты размещения отходов потребления и иными объектами) и другие.
У каждой зоны есть свои границы, допустимые ВРИ, минимальные и максимальные размеры участков, ограничения и градостроительный регламент. Например, в жилых зонах и в СНТ можно строить жилые дома, в рекреациях и зонах особо охраняемых территорий – нет.
К изменению территориальной зоны зачастую прибегают при работе с сельхоз. угодьями. Многие участки, которые считаются сельхоз. угодьями, таковыми на самом деле не являются: они не используются для ведения сельхоз. деятельности и даже не подходят для неё. Но сразу взять и включить сельхоз.угодья, например, в земли населённых пунктов нельзя.
Вот здесь нас и выручает процедура изменения территориальной зоны! Мы сначала меняем территориальную зону, а после – включаем участок в границы населённого пункта.
Вывод
Все 3 процедуры ведут нас к одной цели – увеличение стоимости земли. Чем рентабельнее становится участок после изменения ВРИ, территориальной зоны или категории земель, тем больше мы можем на нём заработать.
Каждая процедура по-своему трудозатратна. Изменить ВРИ быстрее и проще, чем перевести категорию земель или территориальную зону. Но максимальную доходность, как правило, дают именно две последние процедуры.
__________________________________
Все перечисленные процедуры мы в подробностях можем разобрать с вами на личной консультации со мной
и разработать стратегию продажи или приобретения земли 👌