Итак, если бы я при продаже квартир решил не выпендриваться и обратился с этой задачей к хорошему риелтору, я бы сэкономил время, нервы и немного денег. Теоретически, при определенных раскладах продажа собственной квартиры может вообще не повлечь за собой значимых финансовых и временных затрат, но такие расклады - довольно редкое исключение, и в любом случае под чутким руководством грамотного специалиста дела вести спокойнее. Я вот скорее всего смогу после прочтения инструкции управлять троллейбусом, но всё-таки логичнее довериться профессионалу.
Ну а что насчет покупки квартиры? Вот тут гораздо больше подводных камней, об которые можно не только поцарапать спину, но зацепиться трусами и остаться с голой задницей.
Наверно самый простой случай – покупать жильё у застройщика в новом доме. Вероятность где-то облажаться близка к нулю. Квартира без истории, без ауры, скорее всего без ремонта, и в некоторых случаях без унитаза. Но взамен безграничный простор для фантазии и реализации собственных идей в интерьере. Казалось бы, что проще самостоятельно прийти в офис продаж и без чьей-либо помощи всё оформить. Однако даже в этой ситуации привлечение риелтора может принести весомые плюсы. В большинстве подобных случаев покупатели негативно воспринимают присутствие посредника, полагая, что придется доплачивать ему из своего кармана. Однако реалии современного рынка недвижимости таковы, что с риелтором расплачивается сам застройщик, а покупатель бесплатно получает в свое распоряжение «персонального гида» не только по стройплощадке, но и по лабиринтам юридических и бюрократических тонкостей сделки. А ещё он знает классную кафешку, в которой можно будет потом обменяться впечатлениями за рюмочкой чая. Здесь всё таже экономия времени и нервов, особенно если нет определенности с конкретной квартирой и надо осмотреть все доступные варианты.
С покупкой вторичного жилья всё гораздо интереснее. И это именно тот вариант, при котором привлечение риелтора может сыграть ключевую роль. Перечислять все возможные осложнения при сделках с вторичной недвижимостью бесполезно. От элементарного обременения по ипотеке, до 23 таджиков, прописанных на 10 квадратных метрах. От долгов за коммуналку размером с Якутию до того, что квартира принадлежит судимому деду, гражданину Израиля, который после очередной ходки осел в Монголии. В этом случае всё нужно начинать с оценки истории и чистоты квартиры. В большинстве риелторских агентств работает штатный юрист, который всё проверит и при необходимости отметёт безнадежные варианты. Уже здесь может начаться экономия, если риелтор с юристом друзья и за эту услугу не придется платить отдельно или вообще на стороне.
Итак, я решил купить квартиру на вторичке. Хотя нет, не я. Пусть будет абстрактный среднестатистический гражданин России. Назовём его Игорь. Игорь решил перебраться из шумного центра города на окраину, в хороший спальный район/ поближе к родителям/девушке/зоопарку (нужное подчеркнуть). Ему одобрили ипотеку в ВТБ на 5 000 000 сроком до пенсии и ежемесячным платежом в ползарплаты. Он решает сэкономить 50 000 на риелторе, так как считает, что эти спиногрызы делают деньги из воздуха, а он без сопливых справится, ибо в школе учился на пятерки и окончил без троек институт. Вечером за бутылочкой пива от выбирает на Авито 5 квартир в пределах одного района города, которые подходят ему по бюджету, расположению и субъективному эстетическому восприятию. Хотел еще шестую добавить, но у неё явно цена завышена, и ещё фотки такие стрёмные, на смартфон сделанные, с дурацкого ракурса и тёмные, а еще в ванне вантуз стоит и ведро с тряпками. Идиот короче, так квартиру не продать))
На следующее утро Игорь обзванивает хозяев выбранных квартир, чтобы договориться о просмотре. На сегодня удается согласовать две встречи после обеда. Время, конечно неудачное, между просмотрами придется где-то полтора часа болтаться, еще в переполненной маршрутке в час пик ехать. И с работы придется пару дней отпрашиваться. Начальник у него хороший человек, но козёл. Так уж заведено в этом мире, ничего не поделаешь. Придется потом как-то отрабатывать отгулы.
В первой квартире Игоря встретили огромная жизнерадостная овчарка и три кота (возможно два кота и одна кошечка). Все сопутствующие признаки жизнедеятельности такой компании присутствовали в полной мере в виде ободранных обоев, расцарапанных полов и характерного запаха. Что там рассказывала хозяйка Игорь слушал в полуха и поспешил сбежать из этого зоопарка.
На второй адрес Игорь мог поехать сразу, но случайно пропустил сообщение от хозяина, и полтора часа шлялся по окрестным дворам. Квартира понравилась: хороший ремонт, удачное расположение, но первый этаж и окна на шумную дорогу. Игорь договорился подумать и перезвонить.
Дальше не будем описывать в подробностях все злоключения Игоря ввиду их возможного безграничного многообразия. В общих чертах это бесконечные созвоны с собственниками, приезды на просмотр, общение с незнакомыми людьми, торг и депрессия.
Спустя неопределенное время Игорь останавливается на подходящем для себя варианте. Продавец оказался таким же умным, как Игорь, и решил справиться с продажей без привлечения риелтора. А еще ленивым и хитрожопым. Поэтому предложил разыграть в камень-ножницы-бумагу обязанность составлять договор купли-продажи. Игорь проиграл. Вечером скачал из Интернета типовой договор и до глубокой ночи пытался состряпать из него хоть что-то адекватное и учитывающее все нюансы. Вопросов было немало, так как у продавца своя незакрытая ипотека, которую Игорю предстояло погасить. Цену квартиры решили в договоре занизить на 300 000, чтобы избежать уплаты налогов, а остатки передать наличкой. Продавец оказался бывшим военным и сказал, что не признает никакие расписки и самый ценный аргумент для него – это крепкое мужское рукопожатия и «честное слово». Можно еще принести клятву на уставе морского офицера. Игорь робко пытался объяснить, что так дела не делаются, но под суровым взглядом решил не спорить и довериться.
Для того, чтобы получить ипотечные средства Игорю предстояло оплатить оценку квартиры, а также застраховать её и себя. Замученный всей этой эпопеей, он согласился на все условия, предложенные банком, заплатил условные 100 000 рублей и стал ждать день сделки. В назначенный час, в очередной раз отпросившись с работы, явился в МФЦ. А в процессе подписания договора выяснилось, что счет продавца открыт в Сбербанке, а ипотека у Игоря в ВТБ. Простым переводом деньги не передать. Наличку заказывать нужно за сутки.. пришлось переносить сделку на следующий день..
Оставим Игоря в покое. В итоге всё закончилось хорошо. Он живет в новой квартире и в целом доволен. Только немного поседел, стал чаще выпивать и вздрагивать от резких звуков)
И теперь кратко, что потерял Игоря, отказавшись оплатить услуги посредника:
- риелтор мог сразу сказать, что не надо брать ипотеку в ВТБ под 12%, а пойти например в НахПромбанк по программе «Поддержка молодых Игорей» под 5%. И тогда ежемесячный платеж был бы не ползарплаты, а треть. И закрыть ипотеку можно было бы раньше выхода на пенсию.
- риелтор занимается подбором квартир по желаниям и требованиям покупателя.
- все контакты с продавцами риелтор берет на себя. Согласование и контроль изменения времени показов. Игорь бы не пропустил сообщение и не шлялся лишние полтора часа.
- составлением договора купли-продажи занимаются грамотные специалисты, которые из собственного опыта знают большинство нюансов, а при возникновении новых быстро сориентируются.
- хороший риелтор никогда не позволит своему клиенту согласиться на условия, которые для него небезопасны при расчетах с деньгами. Никаких устных договоренностей. Всё должно быть четко зафиксировано на бумаге.
- риелтор знает как банки разводят своих клиентов на страховках и знает, как сократить эти расходы как минимум вдвое!
- у риелторов есть целая сеть знакомых и друзей, крутящихся в различных областях сферы недвижимости, готовых оказать помощь. Это позволяет сходу решать огромное количество вопросов, которые людей со стороны ставят в тупик. Можно договориться о более удобном времени в МФЦ, можно получить наличку в банке через час, а не через сутки. И много-много чего еще.
В любой сфере жизни человек при должном подходе может самостоятельно решить свои задачи. Но прежде, чем вписываться во что-то совершенно незнакомое в попытке сэкономить, нужно очень хорошо взвесить все за и против. Игорь, пожалев 50 000 на риелтора, совершил стратегическую ошибку, которая в ближайший год умножит на ноль эту экономию и в следующие 30 лет высосет огромную сумму денег в виде процентов от невыгодной ипотеки.
Не будьте, как Игорь)