Принцип действия коррупционных схем в строительстве.
1. Проблемы, возникающие у застройщика.
Любой застройщик всегда будет стремиться минимизировать свои расходы, и увеличивать прибыль с продажи или сдачи в аренду будущих квадратных метров здания, поэтому будет максимально «выжимать» из имеющегося земельного участка как можно больше этих пресловутых квадратов. И в целом в этом нет ничего зазорного. Но при начале подготовки проектной документации застройщик сразу сталкивается как правило с 3-мя основными неприятностями:
1) Градостроительный план накладывает ограничения на будущий объект, его высоту, этажность и т.д. Например, застройщик хочет на земельном участке построить дом в 25 этажей и 1000 квартир, но площадь земельного участка такова, что с учетом того, что на этом же земельном участке надо разместить еще и парковочные места, и детские площадки, и площадку под мусорные контейнера, и т.д. и т.п., включая площадки для выгула собак (причем объём всего этого добра должен быть пропорционален объему будущих квадратных метров согласно обязательных требований нормативов градостроительного проектирования, действующих в данном конкретно городе), что фактически он не сможет здесь разместить дом больше чем, допустим, на 200 квартир. В этом плане не может не вызвать как минимум скепсис по поводу реновации в Москве, где на месте 5-этажек как раз и появляются 25-этажки. Сам факт одной такой масштабной рекламы и появления нового термина уже настораживает. Но я отвлекся, в таких случаях каждый дом и находящийся под ним земельный участок уникальны в своих квадратных метрах, и рассматриваются и рассчитываются отдельно.
2) Объект, который хочет строить застройщик, не попадает под часть 2 статьи 49 ГрК РФ, а следовательно, проектная документация подлежит экспертизе, и придется делать проект не абы какой на 3-х листах, а согласно требований Постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию". А полноценная проектная документация стОит серьезных денег и времени, экспертиза этой документации тоже стОит серьезных денег и времени, да и строить еще придется при проверках государственного строительного надзора. А ещё придется выполнить те виды работ, про которые без экспертизы и надзора можно и «забыть», как правило, это мероприятия по пожарной безопасности и по доступу инвалидов. В общем, застройщику требуется дополнительное время и дополнительные деньги. Печаль.
3) Стоимость подключения будущего объекта к инженерным сетям. Это данность, от неё застройщику не отвертеться. В стране уже закончилась война между гражданами и застройщиками по вопросу точечной застройки городов практически полной победой последних, потому что экономия застройщика на подключение объекта к рядом находящимся сетям колоссальная, и не найти было такой силы, чтобы остановить чиновников из администрации городов от соблазна выдавать разрешения на строительство данных объектов. Сейчас свободных мест в центральных частях городов нет, города расширяются вширь, на плечи застройщиков ложатся расходы на новые инженерные сети, ну, кроме московской реновации, тут все сети находятся под боком.
Итак, проблемы застройщиков известны. Теперь поговорим, как эти проблемы обойти, если застройщик задался себе такой целью, и в голове у него «родился» план, как это решить.
2. Механизм решения проблем застройщиков. Классические коррупционные схемы.
Сначала вспомним термин «коррупция» согласно статьи 1 Федерального закона от 25.12.2008 N 273-ФЗ "О противодействии коррупции". К нему мы не раз еще вернемся.
Коррупция это:
а) злоупотребление служебным положением, дача взятки, получение взятки, злоупотребление полномочиями, коммерческий подкуп либо иное незаконное использование физическим лицом своего должностного положения вопреки законным интересам общества и государства в целях получения выгоды в виде денег, ценностей, иного имущества или услуг имущественного характера, иных имущественных прав для себя или для третьих лиц либо незаконное предоставление такой выгоды указанному лицу другими физическими лицами;
б) совершение деяний, указанных в подпункте "а" настоящего пункта, от имени или в интересах юридического лица.
Застройщики – это в итоге конкретные люди, которые аккумулируют у себя огромные средства по меркам обычного человека на реализацию строительных проектов. Для них всегда открыты двери высшего руководства городов и регионов, с которыми они могут обсудить свои проблемы. По факту, разговор по инициативе застройщика с чиновником идет только о способах решения вышеназванных проблем, другая приватная беседа по иным вопросам проходит, если застройщик вдобавок к этому ещё и осваивает бюджетные деньги. Здесь же и происходит рождение коррупционной сделки, потому что законных способов обойти требования градостроительного законодательства не существует, на то они и требования, зато есть задача – неплохо сэкономить, быстро и умопомрачительно заработать. Для СМИ этот термин называется – решение вопросов инвестиционной привлекательности.
1-ая проблема застройщика решается путем выдачи разрешения на строительство объекта, чьи характеристики (размеры, этажность, и т. д.) не соответствуют требованиям градостроительного регламента. Для этого глава города через заместителей, начальников департаментов дает устное распоряжение специалисту, отвечающему за данное направление, подготовить соответствующий документ. Ситуация для этого специалиста «аховая»: это он анализирует документы и готовит разрешение на строительство, или отказывает в выдаче данного разрешения согласно части 13 статьи 51 ГрК РФ. Это он будет признан виновным, если по данному объекту будет особое разбирательство и установлено, что разрешение на строительство объекта с такими характеристиками выдано незаконно. И это он будет вышвырнут из администрации города, если не подготовит в срок нужный для главы города документ. Классическая коррупционная схема, до безобразия простая, застройщик получает возможность сорвать большой куш, глава города получает свой гешефт, при этом никак не марается, «бедолага», подготовивший документы, на полном крючке, продолжает и дальше готовить документы и в уме считать, сколько лет уже себе «заработал», если всё вскроется и дойдет до логического конца, потом под тяжестью груза всё равно увольняется с госслужбы, а на его место приходит другой бедолага. Коррупционная схема абсолютно рабочая и отработанная во всех городах, так как в рамках либеральной модели построения государства основана на постулате безответственности высших должностных лиц, и отсутствия даже возможности формирования доказательной базы для привлечения их к ответственности за коррупционные действия через выстроенную ими систему управления посредством злоупотребления служебным положением в целях получения выгоды для себя или для третьих лиц от имени и в интересах юридического лица (см. определение коррупция). А дальше, если вдруг эта история раскрывается, выступает психология – сносить такое здание жалко, там вложены большие деньги, может быть даже деньги дольщиков. У незаконной постройки появляется много защитников, и это не только соучастники и бенефициары коррупционной сделки, раскручивающие нужную волну через СМИ, но и подневольные, как те же дольщики.
2-ая проблема решается полностью аналогичным способом, но есть небольшой нюанс. Это, так сказать, высший пилотаж, не только помочь застройщику построить здание с нужными ему характеристиками, не соответствующими требованиям градостроительного регламента, но при этом ещё и построить здание без прохождения экспертизы проектной документации, и соответственно, без осуществления государственного строительного надзора.
Как мы уже знаем, экспертизу не проходят:
- из жилых зданий – это индивидуальные дома, дома блокированной застройки, и до 4 августа 2018 года также и многоквартирные дома с количеством этажей не более чем 3 в случаях, если они строились без привлечения средств бюджетной системы;
- из нежилых зданий – это отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500м2.
В выдаваемом разрешении на строительство чиновник указывает заниженные характеристики объекта, чем они есть на самом деле по проекту, главное, чтобы они соответствовали указанным в части 2 статьи 49 ГрК РФ критериям, а после строительства – выдать разрешение на ввод в эксплуатацию данного объекта. Важно это сделать без лишнего шума. Классический пример, это выданные разрешения на строительство многоквартирных жилых домов в 3 этажа, при этом имея на руках проект и зная, что застройщик построит дом, где будут фигурировать еще и подвальный этаж, и мансардный, т.е. по факту – 5 этажей. Сколько в регионах настроено и введено в эксплуатацию таких завуалированных трехэтажечек? С мансардами и подвалами. Посмотрите внимательно, может сами в них живете. Без экспертизы проекта и стройнадзора, т.е. с прямым нарушением статьи 39 №384-ФЗ и статьи 49 ГрК РФ. Другой классический пример, это выдать разрешение на нежилой объект без экспертизы, который по проекту и по факту площадью более 2-х этажей и более 1500 м2. Эти два примера и есть торговля безопасностью, и зданиями такими утыкана страна, и каждое здание – памятник коррупции, и каждое такое здание может в своё время «выстрелить».
Здесь же поясню, почему экспертиза проекта и госстройнадзор не могут существовать отдельно, и если на проект строящегося объекта не сделана экспертиза, теряется сам смысл проведения госстройнадзора на этот объект. Всё просто, допустим проектом предусмотрен и по факту монтируется ленточный фундамент здания. Госстройнадзор может проверить соответствие его проекту, и даже, если не выявлено нарушений, подтвердить это соответствие. Но если бы этот проект первоначально попал в экспертизу, было бы установлено отсутствие или недостаточность проведенных инженерных изысканий, на основании которых выполнен неправильно расчет фундамента, а с учетом выявившейся слабой несущей способности грунта надо было проектировать не ленточный, а свайный фундамент. И проект отправлен был бы на доработку. А так, не смотря на уже вложенные средства и выполненные работы, построенное здание должно быть снесено в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ. Потому что не была проведена одна из обязательных оценок его безопасности.
3-ю проблему до недавнего времени я лично считал нерешаемой для застройщика. Это то, во что неизбежно придется вкладываться. Но удаль коррупционная видимо не имеет пределов и имеется на это своя схема. Жители города Вологды хорошо помнят грандиозную аферу, совершенную при строительстве виадука на Белозерском шоссе, когда часть работ по переносу инженерных сетей по приказу руководства города выполнило подконтрольное ему МУП «ЖКХ «Вологдагорводоканал», параллельно эти же работы осметили, приняли и оплатили как выполненные строительной фирмой ООО «СК Север». Несмотря на громкую огласку и ряд уголовных дел в отношении «бедолаг», принявших эти "работы" ради сохранения своих должностей, по классике проведения идеальной коррупционной схемы бывший глава города Вологды, он же нынешний депутат Государственной Думы, оказался не при делах, соответственно, украденные таким образом бюджетные 73 млн.рублей ушли в неизвестном направлении (https://vologda-poisk.ru/news/kriminal/prokuratura-mozhet-osporit-prigovor-po-delu-o-stroitelstve-lukyanovskogo-viaduka). Это пример коррупционного механизма – как с помощью подконтрольных бюджетных организаций должностное лицо может сэкономить деньги застройщику на инженерных сетях.
Итак, теоретическая часть, где мы разобрали механизмы действия коррупции в сфере строительства, закончена. Переходим ко второй части - практике, где будем выводить из тени тех, кто в коррупционных схемах должен остаться в тени, т.е. руководителей и бенефициаров этих схем.