Как «рождаются» здания в соответствии с законом. Критические точки.
1. Проектирование.
Итак, все начинается с того, что застройщик (пункт 16 статьи 1 ГрК РФ) на принадлежащем ему земельном участке принимает решение построить объект капитального строительства. И первое его действие – обращение в орган местного самоуправления, где находится земельный участок, за выдачей градостроительного плана (статья 57.3 ГрК РФ). Если коротко – в этом документе отражаются все требования и ограничения к будущему зданию (его вид, размеры, места допустимого размещения и т.д.). Очень важный документ, на его основе исключается хаос и самострой на территории городов. Далее застройщик обращается в проектную организацию (статья 48 ГрК РФ), где в соответствии с его техническим заданием и требованиями градостроительного плана разрабатывается проектная и рабочая документация будущего объекта (подготовку необходимых для проектирования инженерных изысканий и запрос технических условий на подключение будущего объекта к инженерным сетям оставим в рамках проектирования). Разработка проекта не требуется только для строительства индивидуального жилого дома (часть 3 статьи 48 ГрК РФ). Следующий важный этап – проведение экспертизы проектной документации (статья 49 ГрК РФ). На этом моменте остановимся подробнее и поговорим о безопасности.
Вообще, с точки зрения безопасности зданий в России есть основа основ - это Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. №384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее по тексту – №384-ФЗ) . Так вот, каждое здание и связанные с ним процессы проектирования и строительства проходят через обязательную оценку соответствия (статья 39 №384-ФЗ). Оценка осуществляется в 7 формах:
1) заявления о соответствии проектной документации требованиям настоящего Федерального закона;
2) государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации;
3) строительного контроля;
4) государственного строительного надзора;
5) заявления о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения проектной документации;
6) заявления о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения требованиям настоящего Федерального закона;
7) ввода объекта в эксплуатацию.
При этом пункты 2 и 4 не всегда требуются, их необходимость определяется Градостроительным кодексом (часть3 статьи 39 №384-ФЗ).
И вновь вернемся к статье 49 ГрК РФ, в части 2 которой перечислены объекты, в отношении которых экспертиза не требуется, и если коротко:
- из жилых зданий – это индивидуальные дома, дома блокированной застройки, и до 4 августа 2018 года также и многоквартирные дома с количеством этажей не более чем 3 в случаях, если они строились без привлечения средств бюджетной системы;
- из нежилых зданий – это отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500.
Прошу это запомнить, так как достаточно большая часть коррупционных схем в сфере строительства на территории России и «торговля» безопасностью завязаны на игнорировании статьи 39 №384-ФЗ и статьи 49 ГрК РФ. И мы с Вами будем это разбирать на конкретных примерах.
2. Строительство.
Далее застройщик снова обращается в орган местного самоуправления, где получал градостроительный план, за разрешением на строительство, и предоставляет туда перечень документов, определенных частью 7 статьи 51 ГрК РФ, включая некоторые разделы проектной документации и, если требуется, заключение экспертизы. Задача чиновника, выдающего разрешение на строительство, проверить комплектность документов, и провести анализ соответствия проектной документации тем требованиям, которые указаны были в градостроительном плане. Вообще, частью 1 статьи 51 ГрК РФ даже определение дано, что такое разрешение на строительство.
Этот документ является главным коррупционным документом в сфере строительства. Выдача с нарушениями разрешения на строительство и есть то самое фатальное действие, в результате которого рождается постройка, не отвечающая требованиям безопасности.
Далее застройщик, имея на руках разрешение на строительство, осуществляет строительство объекта и вводит его в эксплуатацию согласно статей 52-55 ГрК РФ. При этом, если проектная документация подлежит экспертизе, при строительстве и реконструкции дополнительно осуществляется государственный строительный надзор (часть 1 статьи 54 ГрК РФ), который начинается с момента поступления от застройщика извещения о начале работ с приложенными документами, и включения объекта в реестр объектов, в отношении которых ведется государственный строительный надзор (п.21, 24 Постановления Правительства РФ от 1 декабря 2021 г. N 2161 "Об утверждении общих требований к организации и осуществлению регионального государственного строительного надзора…»), и заканчивается при завершении строительства итоговой проверкой и выдачей заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта требованиям проектной документации (часть 14 статьи 54 ГрК РФ).
Но проверки у госстройнадзора могут быть разовые и любых других объектов (часть 2 статьи 54 ГрК РФ) при наличии оснований, предусмотренных пунктами 1, 3 - 5 части 1 статьи 57 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации", например при требовании прокурора о проведении контрольного (надзорного) мероприятия в рамках надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям. И в результате этих выездов вскрываются объекты, указанные в части 17 статьи 54 ГрК РФ, т.е. или строятся без разрешения на строительство, или характеристики (размеры, этажность и т.д.) строящегося объекта не соответствуют заявленным в разрешении на строительство параметрам. Часть 17 статьи 54 ГрК РФ однозначно их трактует как самовольные постройки.
А участь самовольных построек довольно печальна, такие постройки подлежат сносу (статья 222 Гражданского кодекса РФ). Есть, конечно, процедура через суд получить на нее право собственности, но сделать это может только лицо, кому принадлежит земельный участок в собственности или в постоянном (бессрочном) пользовании, и потребуется доказать еще безопасность постройки.
На этом теория, как законно строятся здания, завершена, критические точки указаны.
Мы с Вами отметили, что государство взаимодействует с застройщиками в 4-х точках – выдача градостроительного плана, выдача разрешения на строительство, ведение государственного надзора (при необходимости), выдача разрешения на ввод в эксплуатацию. Для выполнения каждого действия требуется специалист, технически подготовленный в своей сфере, принимающий решения и отвечающий за них же. И сразу отметим, что в этот список взаимодействия государства и застройщика не попали чиновники разной степени высокопоставленности, ввиду того, что выполнение данных действий требует определенной компетенции в строительной сфере, по результатам этих действий выдаются документы, предусматривающие серьезную ответственность.
А теперь перейдем к разбору принципа действия коррупционных схем.