Три последних, непростых года с начала пандемии практически полностью перевернули устоявшийся рынок недвижимости. Который оказался не готов к подобным пертурбациям, показав свое мягкое, слабозащищенное брюшко.
Караул, всё пропало!
Просели даже такие, казалось бы, непоколебимые активы, как жилая недвижимость в Москве. Туда же торговые площади — на улице Кузнецкий Мост, согласно NF Group, доля пустующих площадей возросла с 19,3 % в 2021 году (что и так много) до 48,6 % в конце 2022 года, а нижняя граница ставок аренды опустилась на 33 %. И офисные помещения — по данным аналитики за IV квартал 2022 года, опубликованным той же NF Group, в прошлом году ставки аренды офисов практически не выросли, при этом увеличилась доля вакантных площадей (падение на 1,8 процентных пункта в классе В и на 3,5 процентных пункта в классе А). То есть средняя доходность в рублях по рынку упала значительно. Стоит отметить, что впервые за последние 7 лет поглощение офисных площадей на рынке Москвы было отрицательным, на лицо заметный отток арендаторов.
Но нет, не всё
Одна из причин отрицательной динамики — люди так и не вернулись к офлайн-шопингу в полном объеме. Ведь так приятно вести дела и совершать покупки, уютно свернувшись на диванчике. Причем покупать на ресурсах, где представлено все и сразу, а не блуждать по сети в поисках отдельных фирменных сайтов. Потому и доля рынка маркетплейсов в России от общего числа онлайн-продаж с 39,7 % в 2021 году выросла до 47,9 % в первой половине 2022-го, по данным Ассоциации компаний интернет-торговли — АКИТ.
А что нужно продавцу маркетплейса в первую очередь? Естественно, актуальный товар. Который нужно где-то хранить. И хранить в таком месте, откуда товар легко принимать и отправлять на склад маркетплейса или непосредственно покупателю.
Новички затаривают балконы и гаражи, но это работает только до определённого момента, и с ростом оборота нужно подумать о более подходящей площади. И вот результат — склады превратились в самый быстроразвивающийся сегмент коммерческой недвижимости. Согласно исследованию Forbes.ru, по итогам 2022 года в Московском регионе наблюдается рекордный — за всю историю наблюдений — объем запуска в эксплуатацию качественной складской недвижимости — 2 млн м². Это почти 60 % от общего объема складов, введенных в эксплуатацию в России.
А вот это уже интересно
При всём этом предложения так и не успевают за спросом. Особенно четко прослеживается дефицит качественных индустриальных решений — потенциальный владелец больше не желает кусок огромного склада, слабо приспособленного под малый и средний бизнес, он ищет современные специализированные позиции, которые спроектированы таким образом, чтобы учесть все «хотелки».
Например, формат Light Industrial:
- удобная локация;
- возможность совмещения офиса и склада;
- привлекательный дизайн зданий и территории;
- при необходимости можно разместить шоурум;
- несколько этажей позволяют разделить хранение товаров и сборку или упаковку заказов;
- современная инфраструктура;
- подготовленные подъездные пути;
- помещение легко и быстро адаптируется под нужды арендатора;
- новые коммуникации;
- возможность выбора подходящей площади;
- простота обслуживания.
И познавательно
Инвесторы уже откликнулись, и вложения в этот тип недвижимости, согласно РБК, в России за год составили $1,2 млрд, что, по данным консалтинговой компании JLL, стало историческим максимумом за последние 20 лет. В общем объеме сделок доля складской недвижимости достигла 23 %. Более того, если проследить динамику вложений, то за последние пять лет она прирастает минимум на 50 % к году предыдущему.
У формата Light Industrial еще более сверкающие перспективы, с учетом того, что в России подобные складские помещения занимают всего около 1 % к объему классических вариантов. Тогда как в Европе — 50 %. Потому что Light Industrial ориентированы непосредственно на пользователя и строятся на основе учета всевозможного полезного функционала. Отсюда и рост доходности как инвестиционного продукта. В качестве примера в этом сегмента можно посмотреть проект Upside.
И каждый новый складской комплекс этого типа все совершенней и совершенней, оцените формат Light Industrial от компании Upside (активная ссылка) и их выгоднейшие условия приобретения. С учетом феноменального поступательного движения этого сегмента рынка, вложение в подобный актив может стать лучшей составляющей любого инвестиционного портфеля.
Читайте также о преимуществах Light Industrial в деталях в нашем материале.