Как избежать ошибок при купле-продаже долевой собственности
Часто приобретая единый объект недвижимости - квартиру или дом, выясняется, что владельцев у этого объекта несколько. Чем заканчиваются сделки, когда один из собственников против продажи (или не поставлен в известность) - хорошо известно, не буду повторяться. Тем более что не ставлю целью играть на негативных чувствах.
Покупателю иметь информацию обо всех собственниках объекта купли-продажи крайне важно для чистоты сделки.
С 1 марта 2023 года получить информацию о собственниках недвижимости, запросив выписку ЕГРН любой заинтересованной стороной, стало проблематично. Теперь она выдается исключительно собственнику или члену его семьи (супругу / супруге).
Получить выписку из ЕГРН покупатель не может, но он может получить информацию:
- попросив собственника объекта купли-продажи предоставить выписку из ЕГРН;
- попросив у собственника нотариально заверенную доверенность и получить выписку, как представитель собственника по доверенности;
- попросив собственника отправить через МФЦ или Госуслуги заявление на раскрытие информации, содержащейся в ЕГРН и запросить выписку в Росреестре самостоятельно;
- воспользоваться услугами нотариуса.
Нотариус, составляя договор или проверяя сделку, может запросить всю необходимую информацию. Услуга платная.
Приобретая один объект недвижимости (квартиру или дом), находящийся в долевой собственности, можно оформить сделку в виде реализации единого объекта (квартиры или дома) по одному договору купли-продажи или в виде купли-продажи долей в квартире, доме по разным договорам. Какой бы не был заключен договор, в любом случае, в договоре указываются все собственники.
Переключаемся на продавца.
Как не ошибиться при оформлении договора, чтобы не переплачивать на налогах
Если объект, находящийся в общей долевой собственности, продается по одному договору, как единый объект купли-продажи, согласно нормам налогового законодательства продавец вправе применить к нему имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей, который распределяется между собственниками пропорционально их долям (п.п. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Иными словами:
2 собственника продали квартиру за 5 000 000 рублей, которой владели в равных долях (по 1/2). Соответственно, каждый из собственников, в случае продажи квартиры ранее минимально установленного срока владения, декларирует полученный им доход в размере 2 500 000 рублей, который, в целях налогообложения, уменьшается на 500 000 рублей (каждым).
И уплачивают налоги:
1 собственник = (2 500 000 руб. - 500 000 руб.)*13% = 260 000 руб.
2 собственник = (2 500 000 руб. - 500 000 руб.)*13%= 260 000 руб.
Итого налоговые издержки: 520 000 рублей.
Если собственники долей в квартире продают их по отдельным договорам, имущественный вычет применяется полностью к каждому договору в отдельности. То есть по 1 000 000 рублей каждым (Письмо ФНС от 22 апреля 2015 г. № БС-4-11/6911@).
Те же 2 собственника заплатят в этом случае:
1 собственник = (2 500 000 руб. -1 000 000 руб.)*13% = 195 000 руб.
2 собственник = (2 500 000 руб. - 1 000 000 руб.)*13% = 195 000 руб.
Итого налоговые издержки: 390 000 рублей.
Если за время владения объектом (квартирой, домом) меняется размер доли участника долевой собственности в праве собственности на объект
Как здесь не промахнуться с подсчетом минимального срока владения, после истечения которого, налога на доходы от продажи объекта недвижимости не возникает.
Разъяснение дал Департамент налоговой политики в Письме от 13 февраля 2023 г. № 03-04-05/11572.
Указав, что право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента внесения записи в ЕГРН.
Исходя из этого, далее цитирую:
Изменение доли участников долевой собственности в праве собственности на объект недвижимого имущества не влечет для него прекращения права собственности на указанное имущество. При этом ... изменение размера доли в праве собственности на имущество предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В этой связи в случае продажи жилого дома, находящегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, исчисляемого с даты возникновения права долевой собственности на указанное недвижимое имущество, полученный от его продажи доход освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц.
Честно говоря, понимаю с трудом. А Вы? Срок владения объектом считаем от первой регистрации доли, последней или по каждой доле отдельно?
Следуя логике высказывания можно предположить, что при продаже объекта, находящегося в долевой собственности при изменении размера доли отсчитываем предельный срок владения от даты возникновения права долевой собственности на объект впервые.
Например,
Отец с сыном владели квартирой в равных долях с 2017 года. В 2022 году доля отца перешла по наследству сыну. В 2023 году сын решил продать имущество.
Поскольку изменение доли не влечет прекращения права собственности на объект, а право на объект долевой собственности возникло в 2017 году, минимальный срок владения квартирой считаем с 2017 года по 2023 год. Что составляет 6 лет, значит, налога на доход от продажи квартиры не возникает.
Напомню, что минимальный срок владения составит 5 лет за исключением случаев, когда доля была получена в наследство (дар) от члена семьи (близкого родственника), по приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивенцем, или если на дату перехода права собственности к покупателю у продавца нет иной доли в жилом помещении, при которых минимальный срок владения составит 3 года.
Изучаем выписку ЕГРН и планируем продажу.
Если информация была Вам полезна, надеюсь на обратную связь