Пока вы сомневаетесь и ждете "лучшего момента", другие инвесторы уже сейчас пассивно зарабатывают на недвижимости Дубая. Рассказываю честно обо всех вариантах рабочих инвестиционных стратегий (с реальными кейсами).
Покупка объекта с целью последующей сдачи в аренду
Это самый надежный путь, почти безрисковый. Спрос на аренду только растет с каждым годом, так как увеличивается население Дубая. Более того, растет и стоимость аренды, поэтому ваш ROI будет стабильно высоким и прогрессирующим.
Если вы покупаете жилье от застройщика на стадии котлована, вы можете воспользоваться беспроцентной рассрочкой. Не нужно вносить всю сумму целиком, достаточно заплатить 24%, чтобы получить право собственности. Некоторые застройщики дают план оплаты на 5-7 лет, так что вы сможете выплачивать оставшиеся платежи уже за счет арендаторов.
Пример: Клиент купил 1к квартиру на JLT за 1,5 млн AED. На момент получения ключей он выплатит 900 000 AED и к оплате останется 600 000 AED. Аренда такой квартиры в районе 150 000 AED в год. Таким образом, оставшуюся сумму он частично выплатит за счет арендаторов и в дальнейшем будет получать пассивный доход чистыми в районе 8-9% (за вычетом сервисного обслуживания здания).
Для арендного бизнеса выгоднее покупать одну или несколько студий или 1к квартир. Их проще всего сдать в аренду и перепродать при необходимости.
Не все застройщики предлагают выше описанный план оплаты, чаще всего нужно будет выплатить всю стоимость квартиры в момент получения ключей. Однако, в некоторых случаях, когда объект уже готов, то, как вариант, можно попробовать подать заявку на ипотеку. Тогда часть арендной платы будет уходить на погашение платежей, а часть - вам в карман.
При правильном выборе объекта с точки зрения локация-застройщик-проект гарантирован ROI не ниже 6% в год.
Перепродажа после завершения строительства
Этот самая надежная стратегия по перепродаже, так как перед сдачей объекта формируется наиболее выгодная для вас цена. С момента покупки квартиры на стадии котлована и к моменту получения ключей, стоимость ее вырастет минимум на 30%.
Сегодня в выигрыше те, кто рискнул и купил жилье в коронавирусном 2020м. Тогда рынок достиг своего дна и цены были на 40% ниже сегодняшних. Но и те, кто зайдет сегодня, не проиграют, так как запас роста еще в районе 30%. Однако рекомендую заходить на такую стратегию как можно раньше, поскольку ожидаемый пик рынка намечен как раз на 2026-2027 год (годы сдачи большинства сегодняшних проектов), после чего, скорее всего, будет коррекция. Чтобы не попасть на волну спада, покупайте самые востребованные проекты сейчас.
Перепродажа в течении года после покупки
Это самая рискованная и в то же время самая выгодная стратегия. Если выбрать правильный проект, то можно делать от 40% годовых на вложения!
Пример: Клиент купил виллу в Damac Lagoons в августе 2022 г. На тот момент цена от застройщика была 1,7 млн AED. Клиент внес первоначальный взнос 408 000 AED и следующий платеж 170 000 AED. В декабре застройщик поднял цены на эти виллы до 2,1 млн AED. Если сейчас клиент выставит на продажу свой объект даже за 2 млн AED, то его чистая прибыль на вложения составит 52%!
Пример 2: Клиент купил виллу в The Valley за 1,3 млн AED на стадии котлована год назад. Он выплатил 700 000 AED. Сейчас он выставил ее на продажу за 1,9 млн AED. Покупатель на сделке заплатит ему 700 000 AED + 600 000 AED разницу, и далее будет платить застройщику по новому ДКП. Продавец получит возврат инвестиций и прибыль в размере 86% на вложения!
Примеры можно продолжать до бесконечности. Особенно хорошо перепродаются на флипе 1к квартиры. Они до момента получения ключей могут сменить 2-3 владельца. Некоторые агентства даже организуют вход в такие проекты вскладчину. Когда у людей не хватает на 24% первоначального взноса, два-три инвестора объединяются и затем делят прибыль пропорционально. На мой взгляд, это довольно рискованно, учитывая, что законодательство такой тип сделок никак не регулирует в Дубае, тем не менее, если вы доверяете соинвесторам, то почему бы и нет.
Самое главное при такой стратегии выбрать самый горячий и востребованный проект! Таких не так уж и много. Не все проекты универсальны под три инвестиционные стратегии. Обязательно составьте четкий план действий с вашим брокером! Желательно с применением аналитики, статистики и холодного расчета.
И помните: какой бы вы путь не выбрали, лучшая точка входа - сейчас!
Я на связи +971 52 431 2557 WatsApp