Надежно, прибыльно, просто — именно такими считают инвесторы вложения в недвижимость. Так ли это на самом деле?
Недвижимость — «тяжелый» актив. Другими словами, она имеет внутреннюю ценность. Для большинства инвестиционных продуктов стоимость складывается из множества субъективных факторов. Стоимость валюты, акций, облигаций, драгоценных металлов, марок, коллекционных предметов и других инвестиций зависит от целого списка параметров. Вот только некоторые, самые часто встречающиеся:
- условный курс единицы, лишь отчасти ориентированный на колебания спроса-предложения;
- спекулятивные действия игроков рынка;
- внешние пертурбации, например изменения геополитической обстановки в регионе или в целом на планете;
- жесткое государственное регулирование;
- наконец, монополии.
А недвижимость, в силу своей консервативности, похожа на камыш: если и двигается, то исключительно поступательно. Окупается медленно, зато не теряет в цене так же резко, как другие инвестпродукты.
Жилая недвижимость
Спрос на жилую недвижимость упал даже в Москве, чего не могли предусмотреть не только самые проницательные аналитики, но и писатели-фантасты. По словам коммерческого директора ЦИАН Михаила Посредникова, доходность однушки в Москве упала в 2022 году до рекордно низкого показателя — почти 4,5 %. И это совсем не нижняя планка. Прогнозируемое дальнейшее падение (минимум еще на 15 %) цены на столичные квадратные метры может округлить эту цифру до четырех. Сроки окупаемости, наоборот, возрастут, и, возможно, вложившись в жилую недвижимость в столице на пороге тридцати, в достаточно зрелом возрасте вы успеете насладиться прибылью. Но не факт.
Потенциальные покупатели квартир временно приструнили свое первичное желание улучшить жилищные условия, пытаясь пока сохранить, а лучше увеличить собственную материальную базу. По данным ЦИАН, число сделок на первичном рынке жилья, например, в московском регионе, где обычно больше всего желающих купить квадратные метры, упало в октябре 2022 года на 36 %.
Коммерческая недвижимость
Основной фактор глобальных изменений на рынке коммерческой недвижимости — уход множества компаний с российского рынка, как производителей, так и поставщиков с ритейлерами. Первое время можно было заметить пустые пыльные витрины (в некоторых торговых центрах освободилось до 60 % площадей) и бесхозные офисы. Сейчас активная прослойка населения бросилась усиленно импортозамещать всё ушедшее либо своими силами, либо интегрируя схемы серого импорта, для чего, конечно, нужны помещения. Поэтому в целом на рынке коммерческой недвижимости наблюдается переменчивая ситуация, в отличие от неспешной нисходящей кривой в сегменте недвижимости жилой.
Естественно, что первыми под пристальный взгляд инвесторов попали торговые площади и бизнес-центры. Доходность подобных объектов может достигать 15 %. Но не всегда и не везде, слишком много факторов — парковка, расположение рядом с транспортными артериями или метро, гостевой поток. Поэтому если вы хотите заработать хотя бы 7–8 %, уже нужно тщательно выбирать локацию. А в нынешних реалиях еще и довольствоваться тем, что осталось, поскольку самые топовые позиции уже разобрали. И ждать их нет смысла, контракты на «золотые точки» обычно длительные, три-пять лет.
Логичней сфокусироваться на объектах, которые обычно выпадают из поля зрения стандартного инвестора, — промышленных и складских помещениях. Импортозамещение во всех его спектрах, опять же, в помощь — рост мелких и средних производств, стремящихся заполнить освободившийся рынок, увеличение в геометрической прогрессии количества предпринимателей, работающих с маркетплейсами. Они все ищут — и ищут очень активно — подходящую под свою деятельность недвижимость.
Складская недвижимость
Такой недвижимости остро не хватает, либо рынок предлагает не совсем удобные компромиссы, промежуточные варианты. Ставка доходности промышленно-ориентированной недвижимости сейчас достигает 11 %, и это самый высокий реальный показатель в секторе. Вложения в складской сегмент в 2022 году вдвое превысили соответствующий показатель для жилья — 34 % против 17 %. Динамика варьирования спроса показывает, что инвесторы кряхтя, превозмогая, казалось бы, устоявшееся равновесие рынка, медленно, но верно разворачиваются в сторону актива с более определенным светлым будущим.
Легкий индустриальный доход
К тому же есть варианты, при которых не нужно покупать ползавода или склад площадью в десяток тысяч квадратных метров. То есть можно уложиться в сумму сделки, не обладая состоянием Илона Маска. Классический склад — это помещение площадью от 2–3 тысяч квадратных метров, что даже при цене в 60 тысяч рублей за квадратный метр дает цену сделки минимум в 120 млн рублей. Это отпугивает одиночного инвестора. Тогда как современные адаптивные складские форматы, например Light Industrial с юнитами площадью от 300 до 1000 квадратных метров, представляют собой вполне подъемные позиции с высочайшей ликвидностью.
И, учитывая, что спрос, а значит, и ликвидность и доходность подобных объектов будут только расти, — совсем скоро возникнет и жесткая конкурентная среда. Следовательно, присматриваться к промышленным и складским помещениям нужно уже сейчас. Особенно в экономически развитых зонах — Москве и Санкт-Петербурге, где фактор скорости принятия решения гораздо значительней, чем в регионах.
Подробнее о преимуществе формата Light industrial как инвестпродукта вы можете почитать здесь.