Продолжение 6.
Есть понятие ГЧП – государственно - частное партнерство. Пионером этого направления был район «Академический», но одним из основных просчетов этого проекта был в том, что «город будущего» таковым не стал, был факт того, что до сих пор земля в этом районе, предназначенная для производственных объектов, до сих пор пустует, район превратился в «спальный» со всеми его недостатками. Государственно - частное партнерство подразумевает общий интерес государства и частного бизнеса, но пока со стороны частного бизнеса выступает только крупный девелопер – строитель. А где же основные бизнесы – создатели необходимого финансового потока налоговых отчислений для процветания государства? Да, малый бизнес там создается за счет аренды коммерческих помещений, но этого явно не хватает. В нашем же полярном случае государство заинтересовано как раз в притоке налоговых отчислений с новых территорий, например с какого-либо месторождения полезных ископаемых. Но эти отчисления пойдут только тогда, когда там будет построена какая-нибудь обогатительная фабрика, строительство которой затягивается на срок не менее 5 лет. Потенциальный собственник этой фабрики должен взять кредит на этот срок для оплаты проектирования и строительства. Ну а в стоимости строительства составляющая «временные здания и сооружения», для обеспечения проживания строителей, будет составлять достаточно большой процент. Теперь представим, что какая-либо государственная структура, к примеру фонд содействия развитию жилищного строительства, строит «социальное», но максимально качественное жилье в полном соответствии с идеологией BIM и нашими рекомендациями, строитель фабрики не тратит деньги и время на строительство каких-то бараков (тратя на это значительные ресурсы, которые далее пойдут на выброс), инвестор также меньше тратит денег на объект и раньше начинает платить налоги государству. Кто-то считал, возможно данная схема позволит построить жилье условно бесплатно? Ну, а дальше, когда у работников фабрики есть высокая зарплата, жилье им можно отдать на выкуп (дешевле себестоимости) или на условиях доходного жилья.
Мы плавно подошли к теме, которая, на взгляд авторов, будет в ближайшее время развиваться очень резво – доходное жилье. Почему?
Девелопер, решивший вложиться в этот бизнес в полном соответствии с нашими рекомендациями:
- построит МКД значительно дешевле чем на продажу - отсутствие ряда налогов, (в Думу внесен пакет дополнительных льгот), резкое снижение затрат на создание инженерной инфраструктуры, по ряду причин, в том числе и здесь не представленным.
- Получит постоянные доходы на весь срок службы МКД не только от аренды жилья, но и управления жильем, включая доходы от части инженерной инфраструктуры, особенно от информационной составляющей.
Ну, а потенциальный новосел – если он понимает, что в данном месте он не будет проживать всю жизнь, а стоимость проживания дешевле чем ипотека, заботы о сохранности своей собственности отсутствуют, скорее всего выберет аренду в современном доходном доме. Есть определенное мнение, что чем меньше у человека собственности, тем более он счастлив – нет забот, которые за собой несет любое обладание собственностью.
В данном разделе напрашивается и вопрос государственного регулирования перспективных мест строительства новых поселений и развития старых. Там, где есть сложившиеся торговые, промышленные, финансовые потоки все понятно – только нужно просчитать, насколько они сами перспективны. Но практически любой человек хочет жить в оптимальном для здоровья климате, тем более что место работы все более привязывается не к месту создания производственных продуктов, а к конкретной квартире. Земель в России огромное количество и стоит хорошенько подумать, где и что строить. Необходимо только отладить модель сбора налогов с фрилансеров – если он пользуется благами конкретной местности, он и должен вносить соответствующий вклад в эту местность.
Но вернемся на землю, в сегодняшний день. Разве можно говорить о тарифах и экономике в принципе если нет реального рынка, нет экономически обоснованных тарифов и нет в принципе реального здравого смысла в организации энергоснабжения. Что сейчас происходит в этом секторе в России?
1. После приватизации по «Чубайсу» системы тепло-электро – газоснабжения крайне монополизированы, к руководству пришли «успешные» менеджеры, которые могут написать бизнес-план на хорошем английском языке, но ничего не понимают в системном инжиниринге. У них в голове только максимальное извлечение прибыли, о потребителе они думают только с точи зрения получения устойчивого денежного потока.
2. Законом предусмотрено разделение электросетевого и сбытового бизнесов, но собственник у них, как правило, один. Сбытовые организации «заточены», в основном на сборе денег, главная их функция-определять и ликвидировать наиболее затратные звенья в сетевом хозяйстве практически не реализуется. Присутствие в тарифах сетевых компаний «инвестиционной составляющей» никак не влияет на относительное снижение тарифов – для чего и собираются инвестиции. Само нахождение энергосбытов, да еще с передачей им функций установки приборов учета в частной собственности, опрокидывает вес смысл рынка – кто-либо додумается передать продавцу мяса на рынке функций приборного контроля весов?
3. Монополисты, а не государственные регулирующие органы де факто устанавливают тарифы, у РЭК-ов просто нет соответствующих ресурсов и компетенций для реальной проверки тарифов, разрабатываемых монополистами. Более того, монополисты определяют, по сути, законодательство, лоббируя через Думу свои хотелки. Можно взглянуть на состав комитетов Думы – представителей экспертных сообществ, населения, там практически нет. В результате законы работают против народа.
4. Разработку схем тепло-водо-газо-электроснабжения оплачивают те же монополисты, естественно в свою пользу. При этом, в системе, с учетом разработки единого энергетического баланса, естественно, никто эти схемы не рассматривает.
5. Сегодня застройщики оплачивают инфраструктурным монополистам в рамках инвестиционных программ до 5 тыс. руб/м2. Это порядка 10% от себестоимости строительства жилья. Монополисты же, заплатив с этих денег налог на прибыль, ставят вновь построенные объекты себе на баланс. Реальным инвестором же при этом является новосел! В нормальном экономическом подходе ему должны эти деньги вернуть, при этом варианты могут быть различными. Самым простым в настоящее время представляется схема через эскроу - счета. Финансирующий строительство банк кредитует инфраструктурного монополиста, по отдельному счету, на создание необходимых мощностей, возврат кредита происходит за счет увеличения доходов от реализации дополнительных ресурсов, без увеличения тарифа для потребителей. Но при этом оборот в строительном бизнесе резко возрастает за счет снижения себестоимости строительства.
6. Основной принцип ценообразования – тариф должен быть экономически обоснован. Регулирующие органы это декларируют, поступают же ровно наоборот! Принцип «котла», по которому, в основном формируются тарифы, полностью хоронят не только этот подход, но и возможность применения экономических механизмов для сокращения затрат, как например, энергосервисный контракт. Понятно, что регуляторам неохота раскладывать фактические затраты по разным полочкам, для этого и нужен реальный цифровой подход. Может тогда, когда компьютер покажет, что разница стоимости строительства одной и той же по типу теплотрассы различается в 3 раза в разных организациях, кто-то задумается, что же оплачивают потребители? Или почему потребители оплачивают в инвестиционной составляющей переход на независимую схему, имея ее уже по факту?
7. Ремонтные компании, поставщики материалов и оборудования, скрыто и открыто аффилированы с монополистами. В результате менеджеры монополистов заинтересованы в удорожании затрат, а никак не на удешевлении. В Екатеринбурге Т+ применяет предизолированные трубы, но кто-то может ответить, зачем в железобетонный канал укладываются трубы в полиэтиленовой оболочке, предназначенные для безканальной прокладки!!! Удорожание только за счет полиэтиленовой оболочки 30 %. А в сравнении с безканальной безоболочной конструкцией, применяемой в «Академическом» - порядка 3 раз выше. На прямой вопрос руководителю, что происходит?, ответ был – у нас такая техническая политика.
Можно ли внедрять системы без системного подхода? И что это за «Цифра», как не математическая модель какого-либо процесса или регламента? Но если нет регламента, какую экономику мы строим? Где модель, к которой мы стремимся?
Более 15 лет назад в Екатеринбурге стартовал крупнейший в Европе проект комплексного освоения территорий – район «Академический». Проект, как его тогда называли, «города будущего», спроектированный видным французским архитектурным бюро, предполагал размещение на данной территории более 300 тыс. жителей и должен был быть закончен к 2025 году Сейчас в «Академическом» порядка 80 тыс. жителей, и когда он будет застроен, не может предсказать никто.
Так что удалось реализовать в районе, что с «городом будущего», или как сейчас модно говорить, «умным городом», и можно ли этот проект рассматривать как идеальную модель для цифровой экономики?
Очевидно, что инженерная инфраструктура проектов комплексного освоения территорий, рассчитанных на десятилетия, должна быть спроектирована и построена таким образом, чтобы через десятки лет технологии, заложенные на старте проекта, отвечали требованиям экологии, энергоэффективности будущего, а не существующих в данный момент.
Создание современных, ориентированных на перспективу систем энергоснабжения крупных городских районов – задача чрезвычайно сложная, и рассмотрение вопросов энергообеспечения должно носить системный характер. Все главные параметры процессов энергоснабжения и водоснабжения должны рассматриваться и планироваться в тесной взаимосвязи – это спрос на энергоресурсы, ввод новых мощностей, энергосбережение, охрана окружающей среды и т. д.
Очевидно, что для решения должны быть скоординированы все звенья одной системы – процессы выработки, транспортировки и потребления энергоресурсов.
Для решения вышеуказанных мероприятий в районе была предложена инновационная организационная модель «Жизненного цикла» с условным названием «ПСУ – 100 лет» — проектируем, строим и управляем 100 лет.
Предполагалось, что все строящиеся объекты будут рассматриваться с точки зрения «хозяина» — собственника квартиры, офиса, торгового центра, и т.д., и все процессы, от топлива до нагревательного элемента в здании, были скоординированы.
При этом ответственность за все несла бы одна управляющая компания, и она же могла решать все вопросы по улучшению жизни и проживания жителей и собственников зданий. Единая управляющая компания создана была, туда вошли все ресурсные компании (теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, IT). Однако управление жилыми домами собственники в эту компанию не отдали, что и стало решающим обстоятельством, почему идеальным «умным» городом «Академический» не стал – ввиду отсутствия системного подхода к управлению проектом и оторванности жителей района от этого управления.
Была применена оригинальная инвестиционная модель по созданию собственных бизнесов по вышеуказанным направлениям инженерной инфраструктуры. Тем самым деньги, которые застройщик должен был заплатить за подключение к энергоресурсам, были капитализированы внутри компании с колоссальным финансовым результатом. Повторимся - существующий в России «экономический» механизм, по которому, за счет новоселов или собственников других строящихся объектов, создается новая собственность для других собственников (инфраструктурных монополий), никакого экономического, а тем более социального, смысла не имеет. Ладно было бы, если эти монополии были бы муниципальными…
Хорошо, что при проектировании первых домов жилищная управляющая компания еще не была создана, и технические условия на подключение домов к энергоресурсам и техническое задание на проектирование внутренней инженерии этих домов выдавались в одной вышеуказанной технологии.
Несмотря на требования головной теплоснабжающей организации (ныне Т+) применить в районе открытую схему теплоснабжения, была реализована закрытая, полностью независимая система теплоснабжения. Ее применение для целого района – уникальный для России случай, ранее независимая схема применялась только для зданий повышенной этажности. Если бы была реализована открытая схема, район бы потерял глобальную маркетинговую «фишку» на старте проекта – энергоэффективность.
О преимуществах закрытой, независимой схемы уже говорилось, не будем повторяться.
Кроме того, при прокладке тепловых сетей были использованы пред изолированные стальные трубы с ППУ или ППМ – изоляцией с обязательным антикоррозионным покрытием. Отличительными особенностями данной конструкции теплотрасс является водонепроницаемость изоляции, что снижает потери тепловой энергии, вызванные испарением воды с поверхностей труб, а также предотвращает коррозию труб. Расчетный срок службы теплотрасс не менее 50 лет. Тепловые потери не превышают 4%, что на уровне лучших мировых показателей. Опять же, Т+ настаивал на изоляции труб традиционным методом – мин ватой, потери при этом были бы в несколько раз выше.
В районе предусмотрена кольцевая система теплоснабжения от двух теплоисточников, что позволяет резко увеличить надежность теплоснабжения, исключить наличие резервных теплоисточников на территории района. При этом, за счет снижения диаметров магистральных трубопроводов снижаются затраты на создание теплоснабжающего комплекса, второй теплоисточник, по сути дела, строится за счет экономии по вышеуказанным затратам. В качестве второго теплоисточника рассматривалось строительство современного мусороперерабатывающего завода.
Сочетание вышеуказанных мероприятий позволило получить идеальную систему теплоснабжения с минимальными затратами на транспорт, ремонт и эксплуатацию, к тому же оптимальную по стоимости строительства. Более того, разработанная более 10 лет назад система не только не устаревает, при развитии различных проектов на территории Академического она позволяет достигать дополнительного снижения себестоимости тепловой энергии:
Схема позволяет использовать в летнее время тепловую энергию для выработки холода (такие проекты уже имеются), резко снижая затраты на электроэнергию в целом по району. При этом, за счет увеличения потребления тепла летом, вырастает КПД ТЭЦ с соответствующими экономическими последствиями.
Представленная выше схема, разработанная для района «Академический» на старте проекта, обладает следующими преимуществами, по сравнению с традиционными решениями:
1.Тепло -электроснабжение всех потребителей производится по 1-й категории.
2.Капитальные затраты на создание такой схемы меньше, чем при тупиковых схемах, второй теплоисточник создается за счет экономии на снижении диаметров трубопроводов магистральных трубопроводов.
3.Эксплуатационные затраты на транспорт значительно ниже, что резко снижает стоимость жизненного цикла. Соответственно, тарифы должны быть значительно ниже аналогов.
Но можно создать более прогрессивную, с точки зрения устойчивого развития, схему энергоснабжения? Для инженерного обеспечения проекта жилого района на месте старого аэропорта в г. Ростов была предложена «сотовая» схема энергоснабжения.
Вместо того, чтобы, чтобы затратить колоссальные средства для развития магистральных сетей (район планировался более чем на 100 тыс. человек), было предложено решать вопросы поквартально, с небольшим резервом для развития следующих кварталов (резерв только на строительные нужды). При этом первый квартал резервировался от существующих на месте энергетических мощностей.
К слову, так как Ростов гораздо больше нуждается в холоде, чем в тепле, теплоснабжение Ростова было предложено на базе ранее упомянутой технологии АБХМ. Летом эта машина обеспечивает жителей холодом, что пока крайне редко применяется в строительстве, зимой же производит тепло. Но главное в проекте Ростова было организационное решение, по которому девелопер был бы избавлен от затрат на подключение в принципе.Предполагалось создание УК «Ростов», которая была бы одновременно и управляющая компания по жилым зданиям и социальным объектам и энергоснабжающая компания, проинвестировала бы генерацию и инженерную составляющую жилищного комплекса, вернула бы инвестиции за счет экономии на коммунальных платежах