Продолжение 5.
Не так давно, на всероссийском совещании по энергосбережению, проходящем в Санкт-Петербурге, главный метролог Белоруссии, страны, обогнавшей Россию по технологиям энергосбережения лет на 10, со слезами вопрошал – вся Белоруссия в приборах учета, а баланса нет, что происходит? То есть мы 5 -10 лет будем устанавливать приборы учета, а потом спрашивать «что происходит»?
Системный подход нарушен и в системе управления. Невозможно управлять напрямую сложной системой. Попытка создать информационную модель управления небольшого микрорайона – Академгородка в Екатеринбурге, в 90-х годах, закончилась безрезультатно ввиду отсутствия мощностей компьютеров в далеко обозримой перспективе.
«Мы уделяем слишком мало внимания пугающему сценарию тотальной кибератаки, которая вызовет полную остановку энергоснабжения, коллапс транспортной системы и системы здравоохранения и положит конец общественному устройству в целом. Тогда пандемия COVID-19 покажется нам всем мелкой неприятностью»- заявил не безызвестный Клаус Шваб. Утверждение верное, но для тотальной цифровой экономике по типу «управление сверху»
Каждая система должна быть самоуправляемой, заточенной на самоусовершенствование. Управление «сверху» должно заключаться лишь в отслеживании (мониторинге) и корректировке, не нарушающей течение основных производственных процессов подсистемы. Данный подход реализуется созданием интеллектуальной моделью системы управления проектами, возможно на базе набирающей сейчас популярность BIM- технологии.
Когда произносят слово «BIM», имеют в виду, как правило, проектирование, строительство и почти никогда эксплуатацию. Но именно эксплуатация является самым длительным этапом в жизненном цикле объекта и суммарная стоимость затрат на эксплуатацию значительно выше стоимости самого здания. Для проектов комплексного освоения территорий принципиально важно, чтобы эксплуатация построенных в проекте объектов, не зависимо от их принадлежности, была качественной и относительно недорогой, иначе привлекательность проекта будет со временем теряться. Более того, было бы недальновидно оставлять без внимания самые стабильные бизнесы, которые сами напрашиваются в руки – бизнесы, которые в профессиональном сообществе называются терминами Property или Facility management, а также IT- бизнесы. Для организации эффективной работы по обслуживанию крупных объектов и снижению затрат используются специализированные ИТ –системы класса CAFM (Computer Aided Facility management). Данные системы являются полноценным рабочим инструментом как для FM-персонала, так и для руководителей всех уровней. Ранее такие системы нужно было наполнять вручную, что составляло главную проблему для их внедрения. Теперь, имея BIM-модель, которая наполняется информацией с самого начала жизненного цикла объекта, задача решается автоматически. Далее модель используется как база данных, наполняется новыми данными, используемыми, например, при текущем, капитальном ремонте, реконструкции, система автоматически мониторит возможности снижения эксплуатационных затрат. Данный подход экономит не менее 10 % эксплуатационных затрат. Если же в проекте используется комплексный подход к эксплуатации объектов разной собственности и назначения (жилые здания, объекты здравоохранения и соцкультбыта, инженерная инфраструктура), ожидаемый эффект от экономии затрат не менее 25%
И самый главный аспект технологий, подобных BIM – автоматическая перестройка всей системы при внесении каких-либо изменений. Этот аспект исключает, к примеру, ошибки в строительстве, когда были внесены изменения в проект трассировки труб, а дыру в сене не перенесли. Но самое главное- технология, при реализации в идеологии полного жизненного цикла, исключает возможности воровства, коррупционных действий, применения неэффективных технологий и т.д.
Освоение BIM-технологии дает кумулятивный эффект практически по всем направлениям. Кроме стандартного понимания, что BIM дает снижение сроков и стоимости проектирования и строительства, главное в том, что полный цикл BIM-а дает возможность правильно оценить все возможные изменения стандартного проекта и дать информацию для проработки возможных инвестиционных, организационных, маркетинговых и других решений. BIM – информационная модель жизни объекта и предназначена она для облегчения этой жизни. Принципиальным здесь является взгляд «снизу» - построение всей системы (если рассматривать энергоснабжение) от потребностей жителей, а не энергоснабжающих организаций, и именно этот подход реализует полный цикл BIM-а. BIM позволяет не только получить оптимальную с точки зрения жизненного циклы систему энергоснабжения. Модель сравнивает комбинацию возможных строительных, инженерных технологий, стоимость сопровождения (эксплуатации) проекта. Еще раз повторим - стоимость жизненного цикла (эксплуатация, ремонты) намного превышает стоимость капитальных вложений в объект! Вспоминая СССР – ни один объект тогда не мог быть построен без предпроектной стадии - экономического сравнения вариантов строительства. Конечно, весь срок жизни объекта тогда не брался во внимание, но срок окупаемости отдельных мероприятий порядка 7 лет присутствовал. Другими словами, если была дорогая технология, но она окупалась за срок менее 7 лет, объект строился дороже чем в стандартном варианте. Кто из девелоперов сегодня так строит? Подавляющее число девелоперов, даже те, кто давно и успешно применяют BIM, применяют его только на уровне проекта и строительстве, теряя колоссальный экономический эффект для конечного потребителя. Сегодня мы массово плодим класс «обманутых новоселов» - людей, которым продают не квартиры, а «кота в мешке», что потом отразится на колоссальных затратах на текущих и капитальных ремонтах и большими затратами на эксплуатацию. Понятно, что девелоперу не интересен эффект, который будет отражаться не у него, а в кармане покупателя его квартиры.
В современном строительстве массового жилья появляются новые технологии, а первую очередь в инженерной начинке зданий, практически по всем направлениям, включая «умные вещи». С одной стороны, данная тенденция увеличивает стоимость инженерного оборудования здания, с другой стороны, большая часть технологий может значительно, как снизить эксплуатационные расходы (платежи жителей), так и снизить общую стоимость строительства, как за счет снижения чисто строительных затрат, так и за счет снижения платы за подключение к энергоресурсам. Основные риски здесь в том, что застройщики зачастую бездумно (а иногда и с умыслом) применяют популярные технологии к месту и не к месту, оставляя будущих жителей с возможными негативными явлениями, иногда просто катастрофическими.
Как же быть новоселу МКД? Как он может быть уверенным, что там, где он покупает жилье, затраты на содержание будут оптимальными и здание построено всерьез и надолго. Только там, где застройщик сможет показать ему расчеты стоимости жизненного цикла здания. И это можно сделать только владея технологиями информационного моделирования. Технологии BIM с полным жизненным циклом позволяют очень быстро просчитать огромное количество вариантов различных технологий и выбрать оптимальный вариант.
Очевидно, что, если дополнительные затраты в энергосбережение, здоровый климат в зданиях (это тоже оценивается!) окупаются в разумные сроки, то нужно строить более дорогое здание. Проектное финансирование, которое стартует сейчас для МКД, не может не приветствовать подобные подходы, так как общие затраты потенциальных покупателей (ипотека + коммунальный платеж) снижаются.
Интегрирование технологий BIM и FM на одной платформе c «большими данными» других городских систем явиться, по сути, созданием «Умного города». Универсальная база данных может быть использована в самых разных направлениях и сферах. Например, концепция построения и развития аппаратно-программного комплекса «Безопасный город», утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 2446-р. на 80–90% совпадает с требованиями создания системы АСУ и СБ любого предприятия инженерной инфраструктуры. Таким образом резко снижаются затраты на создание и эксплуатацию ИТ – бизнесов во всех сферах. Тот же, кто обладает упомянутой базой данных, сможет зарабатывать на обработке этих данных на всем жизненном цикле «Умного города», т. е. вечно.
В последнее время популярность набирает Common Information Model (общая информационная модель, CIM) — открытый стандарт, определяющий представление управляемых элементов IT среды в виде совокупности объектов и их отношений, предназначенный обеспечить унифицированный способ управления такими объектами, вне зависимости от их поставщика или производителя.
CIM — это логичное продолжение BIM-технологий. С одной стороны, это абсолютно верно, с другой — это такое же логичное продолжение ГИС (геоинформационные системы)-технологий, и, может, даже в большей степени.
CIM — если вообще употреблять это понятие — гипотетический комплекс технологий и разнообразных данных, который сочетает в трехмерном пространстве мощь ГИС и детализацию BIM, собирая информацию по природному ландшафту, зданиям и инфраструктуре. Если на этой базе сюда добавлять различные системы управления транспортом, показания счетчиков в домах, голосования «Активного гражданина» и все остальные цифровые технологии то CIM должен играть роль продвинутой карты города цифровой эпохи.
Вопрос конечно дискуссионный, но коль идеология BIM включает в себя все цифровые технологии жизненного цикла здания (проекта), то есть проектирование – строительство – непосредственная жизнь здания – снос – новое проектирование, то геоинформационные системы однозначно должны присутствовать. Все начинается с земли и пример, когда мы показывали раскладку инженерных коммуникаций вокруг здания, наглядно это показывает. Более доказательный пример того, что нужно «танцевать» от земли – вопросы вечной мерзлоты. Вот там отчетливо видно, что спроектировать и построить современное здание, даже по BIM - технологии и не привязать к геоинформационной системе – деньги на ветер. Другой вопрос о «открытости стандартов», он также необходим. Также, сегодня в России набирает популярность аббревиатура ТИМ – технологии информационного моделирования. Кто-то утверждает, что ТИМ — это российский аналог BIM, кто-то аналог CIM, направление развивается своей жизнью и пока идут разного вида дискуссии.
Экономические аспекты.
Данный график – стандартный, его обычно представляют, чтобы показать, что некое удорожание на стадии проекта, окупается в течении жизненного цикла многократно.
На практике этот график можно представить так – если потенциальный новосел видит, что некое удорожание его будущей квартиры на стадии покупки нивелируется снижением коммунальных платежей (ипотека + коммунальный платеж дорогой квартиры меньше или равно ипотеки дешевой квартиры), то он, конечно, купит более дорогую квартиру, ведь после окончания ипотеки он будет жить в хорошей квартиры и платить за нее меньше обычного. При этом уже сейчас просматривается перспектива, что и строительство энергоэффективного здания может быть не дороже, и даже дешевле традиционных подходов.
Рассмотрим еще один немаловажный аспект. Как правило, новосел, после покупки жилья, переделывает его под себя, даже если здание сдано с чистовой отделкой. И иногда затраты эти могут приближаться к стоимости квартиры! Так зачем же застройщик потратил деньги и время на чистовую отделку, которая потом идет «коту под хвост». Итак, застройщик, строящий МКД по схеме эскроу - счета потратил деньги (порядка 20% от себестоимости) на чистовую отделку и сроки строительства оттянуты на 3-6 месяцев, что также довольно серьезно увеличивает стоимость строительства за счет стоимости кредита. Новосел же, продав свою старую квартиру для того, чтобы обеспечить первоначальный взнос в ипотеку, арендует где-то жилье на период ремонта и ждет, когда ему эту квартиру отремонтируют. Скорее всего, сроки будут нарушены и ожидаемого качества он не получит… В то же время, если застройщик строит дом по BIM – модели, он легко может реализовать следующий подход. Дом строится и сдается с черновой отделкой со значительным удешевлением себестоимости. Новосел, на стадии заключения договора на покупку жилья, заключает также договор на чистовую отделку по его запросам, самостоятельно «проектируя» ее на BIM – модели. Чистовая отделка может включать и полную комплектацию мебелью по запросу, вплоть до навески штор. По сути, новосел получает индивидуальный дизайнерский проект своей квартиры «по ключ». Новосел получает колоссальную финансовую поддержку, девелопер – увеличение продаж и дополнительную прибыль на организации услуг. Кроме всего прочего, новоселы избавляются от классической проблемы – выслушивать шум перфораторов в течение до года с момента заселения.
Очевидно, что девелоперы, освоившие данный подход первыми, значительно опередят своих конкурентов.
Также очевидно, что, если дополнительные затраты в энергосбережение, здоровый климат в зданиях (это тоже оценивается!) окупаются в разумные сроки, то нужно строить более дорогое здание. Проектное финансирование не может не приветствовать подобные подходы, так как общие затраты потенциальных покупателей (ипотека + коммунальный платеж) снижаются.
К слову, о коммунальных платежах. Относительно низкий, но экономически обоснованный платеж за коммунальный услуги при «правильно» построенном здании, это теория. А что же может быть, и происходит сейчас на практике? Все зависит от способов и принципов управления МКД. Далеко ходить не будем, рассмотрим 3 основных способа.
1.Традиционная управляющая копания. В свое время государство «сбросило» с себя заботы по управлению приватизированным жильем. В то сложное время «живых» денег практически не было, но как раз жители платили реальные деньги. И рынок управления жильем моментально был оккупирован теневым бизнесом, задачи которого были только в сборе и отмывании этих денег. Прошло немало лет, но собственники этих компаний, как правило, все те же, и о жителях они думают в последнюю очередь.
2. Управляющая компания «долгоиграющего» девелопера, который зашел на строительный рынок всерьез и надолго. И он не может не понимать, что, если его дома будут управляться плохо и дорого, его привлекательность, как девелопера, будет падать. В его интересах управлять хорошо, относительно недорого, зарабатывая при этом небольшую, но стабильную прибыль. И, при этом, он не менее новосела, заинтересован чтобы эксплуатационные затраты были минимизированы, а это можно реализовать только при условии применения современных информационных технологий на стадии проекта здания. К сожалению, данный подход «играет» только до тех пор, пока ведущий менеджер девелопера не находит для себя, внутри финансовых потоков, более «интересную» нишу.
3. Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Здесь собственники сами управляют МКД в своих интересах. Преимущество перед 2-м вариантом только в отсутствии прибыли. Но мы уже убедились, что МКД — это сложнейший в инженерном отношении объект и им необходимо управлять профессионально. Но собственники, как правило, этого не понимают, начинают деньги экономить. И это приводит к деградации МКД, вплоть до серьезных аварий. Уровень жизни в домах, управляемых ТСЖ, за небольшим исключением ниже, чем при 2-м варианте.
Государство озаботилось проблемами ЖКХ, в том числе проблемами управления жильем. Законодатели обсуждают необходимость введения некой структуры, которая должна контролировать фактическое исполнения нормируемых работ управляющими организациями и ТСЖ. Надо ли сомневаться, что данное и, на первый взгляд, обоснованное решение, опосредовано увеличит затраты на ЖКХ? И что же делать?
В настоящее время «снизу» появляются цифровые сервисы, которые описывают процессы, происходящие в этой отрасли для оптимизации затрат либо защиты прав жителей.. И если у каждого дома появится цифровая модель его управления, смотр выше – воровать и непроизводительно управлять не будет возможности. Но может ли современная управляющая организация реализовать этот вектор? И, самое главное, оно ей нужно?
Ну, казалось бы, все, наш «умный» потенциальный новосел выбрал зебе, оформил ипотеку и, на бумаге, стал ее собственником. Счастлив ли он? Ну, не до конца, ведь теперь его будет постоянно сопровождать страх потери этой квартиры при сокращении или потере зарплаты. Да и все ли мы просчитали в идеологии жизненного цикла здания?
Фактически, до конца срока ипотеки квартирой владеет банк. Кредит стоит порядка 7 -8% стоимости дома и берется на срок в 30 лет. Это значит, за время выплаты кредита, человек за каждый взятый рубль выплачивает еще два — два с половиной банку. При этом есть еще два дополнительных обстоятельства: первое и очень существенное состоит в том, что поскольку новосел назван «собственником жилья», он в отличие от банка жилья, несет полную ответственность за состояние дома. Прохудилась крыша – его ответственность, сломался унитаз – то же. При аренде жилья цена этого входит в цену аренды.
Вторая особенность, состоит в том, что выплаты по кредиту, как правило, распределяются очень специальным образом. Первые пять лет новосел платит банку только и исключительно интерес. Абсолютно все идет в погашение тех денег, которые банк должен получить в виде премии. Только после пяти лет начинаются некоторые, минимальные, отчисления в счет основной части кредита и только в конце срока основные выплаты идет в погашение кредита. Это означает это, что первые пять лет человек является исключительно арендатором жилья у банка, только с возложенной на него ответственностью следить за его состоянием.
При этом эти пять лет – как раз близко к среднему времени владения данным домом, по крайней мере в США. Обычно, средний, американец в связи со сменой работы через пять-семь лет вынужден переезжать на новое место жительства. У нас не так? Сейчас, может быть, а как будет завтра, мы ведь договорились заглядывать далеко в будущее, на срок службы здания.
Вернемся назад, мы говорили о параметрах, которые учитывает будущий покупатель при выборе места жилья. Одним из основных параметров мы называли место работы. И место работы здесь первично. Сначала надо иметь работу. А если и ее еще нет?
Рассмотрим довольно типичный пример. Молодой человек (девушка), закончил школу, и едет в самый привлекательный «по возможностям» город – в Москву. А в Москве достаточно много рабочих вакансий. Если внимательно проанализировать – подавляющее большинство этих вакансий связаны с огромным приростом жилья и связанным с этим приростом социальной и инфраструктурной сферы.
Большинство вакансий низкооплачиваемые – дворники и уборщицы, но если еще где - то подрабатывать (официант, разносчик продуктов и т. д.), то можно уже и снять угол на окраине. Есть спрос на угол на окраине – находится инвестор, который покупает квартиру специально для этого. Когда-нибудь, через много лет, наш молодой человек заработает на свою квартиру, но «инвесторами» станут единицы. Но будет ли Москва к тому времени так привлекательна? Социальная и инфраструктурная сфера требует бюджетных денег и с каждым годом относительные затраты на эти сферы увеличиваются. Бюджет пополняют новые работники – налогоплательщики, но у них зарплаты растут далеко не так быстро. По сути, Москва огромная финансовая пирамида и посчитал ли кто либо, насколько далеко она может расширяться? И насколько качественной можно считать жизнь в таком мегаполисе? Один из минусов – крайне грязный воздух, мы рассмотрели, но есть и другие. Попытки руководства Москвы решить проблему чистого воздуха переходом на электротранспорт нельзя не приветствовать, но проработан ли этот вопрос системно?
Рассмотрим полярный случай – государство заинтересовано в рабочей силе в отдельных местностях. Где-то это связано с социальными обязательствами, где-то в необходимости развитии самих территорий. Выдаются ссуды на жилье, льготные ипотеки, но после покупки жилья или получения этого жилья во временное пользование новые жители получают все те же, ранее описанные нами проблемы ЖКХ. Но сам пример показателен по следующему фактору – создаются рынки комплексного предложения – работа + жилье. И если человек не имеет ни того ни другого, он уже в этот рынок заглядывает. И даже заглядывают те, кто не удовлетворен или жильем или зарплатой. И, коль здесь есть интерес государства, рассмотрим возможную идеальную модель именно для этого случая.