На нашем канале мы писали о том, как Банк России увидел риски в ипотечных схемах от застройщиков, при которых ставка по ипотеке равна нулю или около этого значения. Естественно, это не означает, что застройщик даёт вам что-то бесплатно, просто свои проценты сразу вкладывает в цену и поэтому цена на новостройки в таких схемах всегда выше, чем обычная рыночная цена на тот момент. Таким образом, застройщик компенсирует себе неуплаченные проценты повышенной ценой.
Банку России эта схема очень не понравилась, по той простой причине, что в ней заложен риск. Если в течении ближайшего времени от момента продажи покупатель станет неплатёжеспособным, то придется обращать взыскание на залог. Однако, квартира будет продана по реальной рыночной цене, а не той, которая прописана в договоре. Это будет означать, что кредит остаётся непокрытым в той или иной части. Естественно, это увеличивает общие риски на рынке и усилия Банка России дали свои плоды.
Если в 2022 г нулевые схемы были очень распространены, то сейчас они практически сходят на нет. Всё меньше и меньше застройщиков предлагают нулевые ставки, хотя они ещё встречаются, но они уже применяются в ограниченных видах. Например, нулевая ставка или ставка 0, 01% или другая подобная ставка, применяется только определённое время, например, 2-3-5 лет, после чего возвращается нормальная рыночная ставка. Но неужели застройщики так просто откажутся от своих намерений таким способом продавать свои квартиры? Ну конечно, нет! На смену нулевым ставкам приходят какие-то другие схемы.
Например, есть совершенно рискованная схема, когда вы размещаете денежные средства в банке по ДДУ, но эти средства поступают не на эскроу-счёт, а на счёт банка.
За это вам предлагается скидка, поскольку деньги будут на счёте банка и он сможет выдавать из них кредиты и зарабатывать. Средства на эскроу-счёт будут зачислены только за день до проведения сделки.
Конечно, здесь заложен риск, поскольку всё зависит от банка. Средства на эскроу-счетах застрахованы, в отличии от простых средств, где будут действовать общие правила. Всё будет зависеть от надежности и платёжеспособности банка.
Есть и другие схемы, например, траншевая ипотека.
Банк выдаёт заёмщику деньги в несколько траншей не весь сразу. Смысл в том, что, если будущий заёмщик желает купить квартиру, но на первоначальный взнос ему не хватает денег, тогда первоначально ему выдаются средства на первоначальный взнос. Он вступает в ипотечные отношения и после этого продает свою квартиру и вносит деньги в счет оплаты квартиры. Не хватающую часть цены банк додает вторым траншем. Здесь также есть риски, поскольку закладывается временной лаг и за это время ситуация в экономике может серьёзно измениться. Ставки могут либо повыситься, либо упасть, цены также могут измениться и поэтому для банка эта схема тоже выглядит достаточно рискованной.
Застройщики сами могут предложить отсрочку по уплате первоначального взноса. Фактически на какое-то время он берёт это на себя сам либо через какой-то банк, а вы должны уплатить первоначальный взнос к определённому сроку. Здесь тоже риски, поскольку, если у вас нет денег на первоначальный взнос сейчас, откуда они появятся у вас потом? Если у вас нет возможности платить сегодня, как вы это сделаете завтра?
Полагаем, что банк России продолжит свою работу в этой части по пресечению и таких хитрых схем. Что придумают застройщики и банки потом, увидим.
Резюмируя все вышесказанное, мы советуем с большой долей осторожности относится ко всем этим заманчивым предложениям. Банки и застройщики всегда хотят свои риски переложить на простого потребителя.
Банк России поднял ставку рефинансирования. Чем это грозит и как отразиться на недвижимости?
Нашел ипотеку со ставкой ниже 6,5% программы господдержки. В чем подвох?
Банки обещают снизить ставки ипотеки. Почему это не так?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г. Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.