Понятно, что указывать на дефекты проще всего на этапе приемки. Пока не подписан акт, застройщик связан финансовыми обязательствами и обычно склонен устранять недочеты. Но как быть, если уже после приемки вы обнаружили, что пластиковые окна оказались некачественными?
Подвоха нет: нужно просто знать свои права и бороться за них. Причем во многих случаях это не так долго и страшно, как может показаться. Об этом и поговорим в этой статье.
В ней мы будем рассматривать ситуацию, когда квартиру в новостройке покупали по ДДУ — договору долевого участия в строительстве. Благо, после вступления в силу ФЗ №214 и проектного финансирования с использованием счетов эскроу почти все застройщики продают жилье именно через такие договоры.
Но сразу уточним: данная статья не является юридической консультацией или руководством к действию, в ней мы дадим лишь общие сведения. Застройщики бывают разные и подходы к разрешению сложных ситуаций тоже.
Кто отвечает перед вами за некачественные пластиковые окна?
Застройщик — однозначно и без вариантов.
Вас как покупателя в этом случае защищает закон об участии в долевом строительстве. В частности, в последнем есть интереснейшая с практической точки зрения 7-я статья — о гарантиях качества.
Как раз в этой статье прописано, что за качество объекта долевого строительства (то есть вашей квартиры) отвечает перед вами именно застройщик. Не компания, которая устанавливала окна, не их производитель. Даже если застройщик вдруг попытается убедить вас в обратном.
В течение какого времени можно заявить о браке?
В течение всего гарантийного срока. Та же самая 7-я статья указывает, что гарантийный срок составляет не менее 5 лет — за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства.
Окна таковым оборудованием не являются, так что вы вправе потребовать компенсации от застройщика в течение как минимум 5 лет. Может быть, и больше 5 лет, если в вашем договоре указан больший срок. Меньший срок запрещен законодательно.
Какие варианты компенсации вам положены при обнаружении брака?
Таких вариантов три:
1) безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
2) соразмерное уменьшение цены договора;
3) возмещение своих расходов на устранение недостатков.
Важно понимать, что если вы только принимаете квартиру и еще не подписали акт, то необходимо учитывать Постановление Правительства РФ № 442, действующее до 30.06.2023 года, которое определяет правила приемки квартир с применением ДДУ. При этом остается открытым вопрос применения Постановления Правительства РФ № 442 к требованиям дольщиков, подписавших передаточные акты до вступления в силу Постановления. По нашему мнению, новые правила в данных случаях не должны применяться. Также неоднозначен вопрос применения указанного Постановления при предъявлении дольщиками требований к застройщику в течение гарантийного срока при выявлении скрытых дефектов, которые не могли быть обнаружены при приемке. В данном случае при написании статьи мы, в первую очередь, опираемся на текст закона. При возникновении спорных ситуаций мы настоятельно рекомендуем обращаться к квалифицированным юристам для консультации.
Может ли застройщик отказаться от ответственности?
Да, вполне. Опять же, в законе перечислены все такие случаи. Ваша жалоба, скорее всего, не будет удовлетворена, если:
- дефекты произошли вследствие естественного износа;
- были нарушены нормы эксплуатации — окон или квартиры в целом;
- дефекты возникли из-за ненадлежащего ремонта, который провели вы сами или третье лицо по вашему поручению.
А еще отметим любопытный момент, отраженный в 4-м пункте 7-й статьи. Процитируем его целиком:
«Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными».
Проще говоря: даже если застройщик написал в договоре, что он не несет ответственности за обнаруженные недостатки (а вы подписали этот договор) — это ничего не меняет. Подобные пункты договора в суде будут признаны ничтожными, то есть не имеющими юридической силы.
С чего начать, если вы обнаружили дефект?
С обращения к застройщику. Если «на словах» договориться не удалось, вы можете оформить досудебную претензию. Грустно признавать, но некоторые компании работают с клиентами-дольщиками по принципу «покричит и успокоится». А вот отправленная претензия — это уже доказательство серьезности ваших намерений.
Претензия не просто так зовется «досудебной». Если застройщик решит ее проигнорировать, его ждет суд. А судиться с дольщиком — накладное занятие и удар по репутации.
🔽 Если вы действительно обнаружили реальный дефект, а не жалуетесь на царапину спустя 3 года эксплуатации — велика вероятность, что суд встанет на вашу сторону. То есть шанс отвертеться у застройщика изначально не очень высок.
🔽 Суд — это дополнительные затраты. Работа юриста, пересылка документации — все это требует от застройщика денег и времени.
🔽 Судебные решения публикуют в открытом доступе. Редкий застройщик захочет иметь подобное пятно на репутации.
Так что не стоит думать, что от досудебной претензии застройщик легко отмахнется. Бывает, конечно, по-разному. Но, скорее всего, к этому документу компания отнесется со всей серьезностью — от него пахнет затратами и неприятностями.
Как составить досудебную претензию?
У этого документа нет строгой формы. Единственное требование — официальный стиль. Вот что стоит указать в претензии:
- наименование и реквизиты компании-застройщика (их можно взять из вашего договора с ним);
- ваши ФИО, адрес места проживания, контактный телефон и электронную почту;
- детальное описание дефектов — идеально, если к текстовому описанию вы еще приложите фотографии;
- ваши требования — замена, ремонт или денежная компенсация;
- требуемый срок устранения дефекта выбранным вами способом;
- дату и вашу подпись.
Претензию лучше всего отправить почтой, заказным письмом. Так у застройщика не будет шанса сказать, что он ее не видел, — у заказных писем ставится отметка о получении.
Не обязательно заниматься составлением претензии самому. Можно нанять специалиста из частной юридической компании. А еще можно попробовать обратиться в Роспотребнадзор или другую государственную либо муниципальную организацию, которая занимается защитой прав потребителей в вашем регионе. В этом случае есть шанс получить квалифицированную помощь бесплатно.
Что, если застройщик отказывается выполнять свои обязательства?
Или отступиться, или идти в суд.
Здесь вам уже точно потребуется помощь квалифицированного юриста. Он поможет составить судебную претензию, будет присутствовать в суде, отстаивать вашу позицию и вести документацию.
Если суд встанет на вашу сторону, вы можете получить не только нормальные окна или деньги за них, но и компенсацию судебных расходов — то есть затрат на оплату услуг юриста. Впрочем, важно иметь в виду, что возможен и другой исход: суд может отказать вам в исковом требовании, и тогда вы потратите время и силы напрасно.
Что выбирать — здесь уже решать вам. А мы напоследок пожелаем вам удачи и скорейшего решения проблемы в вашу пользу 💪
Ставьте 👍, если статья оказалась полезной. И подписывайтесь на наш канал — здесь всё самое важное про пластиковые окна.