Найти тему
Недвижкин в Сочи

Как я сходил на обсуждение Генплана Сочи🌴

Это продолжение статей о генплане.
Начало тут👇

Генплан Сочи🌴: народу предлагается обсудить "предварительный" проект...
Недвижкин в Сочи5 марта 2023
Новый ГенПлан Сочи: читаем между строк☝😉
Недвижкин в Сочи9 сентября 2022

21 марта - последний день, чтобы внести свои пожелания по проекту.

Я посетил офис в Администрации Адлера, где похоже было больше всего возмущённых граждан. Ведь именно Адлерский район наиболее подвергся изменениям. Сказать, что народ ничего не понимает - ничего не сказать. Растерянность полная.
Ждал я аж 2,5 часа, чтобы зайти в "тайную комнату"🤬

очередь - наше всё!
очередь - наше всё!

Какой-то "общественник" принёс бланки заявлений, в которых указывается на желание сохранить "жилую зону" (она закрашена жёлтым) в центре Адлера. И все владельцы участков в Курортном городке и в центре Адлера дружно подавали такое заявление. Сразу отмечу, что смысла в этом нет. 500-метровую зону от берега будет основательно приводить в порядок всеми способами. И разговоры про "неприкосновенность частной собственности" в Конституции совершенно пустые.
Открываем Конституцию и читаем -

-2

Оказалось, что проект, который я скачал 5 марта, уже не актуален. Были внесены некоторые изменения сразу после публикации. Видимо, это очень легко делается.

Например, центр Адлера в 500-метровой зоне от берега сначала не весь был закрашен светло-фиолетовым, что означает смешанную зону. Были островки с "жилой зоной" (жёлтым).

Забавно, что за 500-метровой зоной такая же застройка гостевыми домами, но там остаётся "жилая зона"
Забавно, что за 500-метровой зоной такая же застройка гостевыми домами, но там остаётся "жилая зона"

Смешанная зона - нововведение, это такая хитрость, позволяющая чисто формально сохранить жилые дома в 500-метровой прибрежной зоне.
Поначалу я спутал оттенки фиолетового. 🤦‍♂️Вот где тёмно-фиолетовый - это общественно-деловая зона, а где фиолетовый с примесью красного - смешанная.

-5

Фактически, все понимают, что эта зона сейчас застроена "гостевыми домами", в которых хозяева нередко и сами живут.
Настроение у хозяев "гостевых домов" такие - "этот сезон будет последним для посуточной аренды".😭

Ситуацию ухудшает ещё и нововведение в Авито - теперь туристы не видят варианты с посуточной арендой без полной идентификации хозяина.
Не надо объяснять, что, если работать полностью в "белую", то "гостевой домик у моря" станет обузой. Если только не вкладываться в реконструкцию, откровенно говоря, в большинстве случаев "сарая для "бздыхов", и повышать резко ценник.
Но, если хотите жить в своём доме на берегу моря, то, пожалуйста, только без "бздыхов".

Многие заметили, что были изменены границы населенного пункта Сочи. Поначалу из границ вывели некоторые СНТ, но, видимо поступало много жалоб, и всё вернули, как было. Все СНТ остаются в границах Сочи.
В обратной ситуации, на землях такого СНТ было бы невозможно построить капитальный жилой дом.
Изначально мне такое решение показалось странным, ведь все СНТ уже довольно плотно застроены капитальными домами.

Например СТ "Солнечное". Розовый штрих - граница населённого пункта.
Например СТ "Солнечное". Розовый штрих - граница населённого пункта.

Где-то полчаса я расспрашивал людей из "тайной комнаты".
По сути ничего нового узнать не удалось.
Ответ на всё один: Генплан - это ориентировочная концепция. Сроки реализации всех изменений на конкретном участке и финансирование никому якобы неизвестны... Всё также нельзя точно узнать об изымаемых участках под новые дороги, ЛЭП и прочие коммуникации.

Самый прикол в том, что я спросил про непринятый пока проект расширения Сириуса и последствия для Генплана Сочи. На что мне ответили, что тогда Генплан надо будет делать заново. 🤦‍♂️

-7

На каждое изменение, обозначенное в Генплане должен быть свой отдельный проект КРТ (комплексного развития территории) с соответствующими изменениями в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) города.

Народ дезориентирован и боится, что недвижимость начнут срочно вдруг изымать. Паниковать пока рано! Хотя определённые действия давно пора было произвести. Для начала попробовать оспорить кадастровую стоимость в суде.

Порядок изъятия земельных участков определён статьёй 56.12 Земельного кодекса. Кратко по процедуре:
- принятие решения об изъятии участка органом исполнительной власти;
- 7 рабочих дней на опубликование решения об изъятии в официальных источниках исполнительной власти и извещение собственников этих участков;
- направление собственнику изымаемого участка и недвижимого имущества, находящегося на участке, соглашения об изъятии земельного участка и имущества на нём. Если участок находится в аренде, то договор аренды просто перестаёт действовать;
- соглашение может быть заключено в разных формах - полностью выкуплено, частично с натуральной компенсацией, полностью натуральной компенсацией;
- если в течение месяца соглашение не будет заключено, то администрация подаст иск об изъятии;
- исполнение решения суда.
На всё это примерно уйдёт минимум 3 месяца даже при самой быстрой работе всех госорганов с отсутствием сопротивления от собственника.

Люди путают два термина - Генплан и КРТ (комплексное развитие территории). Генплан - это не проект КРТ, когда уже есть финансирование и конкретно известны границы изымаемых участков. Вот стройка Олимпиады - это как раз пример КРТ с конкретным финансированием, границами и сроками.
Может легко оказаться, что у соседа участок изымут, а ваш нет, хотя по Генплану вроде должны были обоих.

Думаю, отдельно разберу судебную практику по изъятиям участков с перспективами для каждого вида собственности на этом участке.
Когда это жильё единственное, неединственное, если здание нежилое, ничего нет на участке, стоит на кадастре или нет и так далее...
Нюансов куча, как всегда😎

#генплансочи #недвижимостьсочи #сочи #жизньвсочи #переездвсочи #недвижкинвсочи