Послушала интервью на канале Invest Future с одним из сотрудников ПНК Рентал. Впечатление у меня двоякое: с одной стороны все так хорошо сказано, все пояснили, а с другой остается недопонимание. Пересказываю, что было сказано.
Покупать нечего
Как объяснил сотрудник ПНК Рентал, они изучают все объекты которые сейчас строятся, но у них нет даже идей, что из этого можно/интересно купить. Либо объекты не интересные, либо слишком дорогие. Такие дорогие объекты они покупать не имеют право, мол слишком большая задолженность тогда получается.
Для меня это конечно удивительно. Как же так покупать не чего. Да, цены сейчас кусаются, новые объекты стоят дорого, но неужели ничего нельзя найти? Какой-нибудь маленький склад не в Москве и не в Питере?
Страдает диверсификация
В интервью прозвучала фраза, что сейчас у них всего 3 объекта и нет диверсификации рисков. Мол, если кто-то из арендаторов съедет, то рента значительно просядет. Но опять же, если бы было 4 арендатора, была бы диверсификация? Один съедят, примерно минус 25% дохода, плохо. А 5 объектов, есть диверсификация? Один съедят, примерно минус 20% дохода, тоже плохо. А 6 объектов есть диверсификация? И подобные вопросы можно задавать очень долго. Пока фонд не разрастется до 11-12-13 объектов, простой одного объекта будет заметен. Но в то же время многие фонды живут с одним объектом и не переживают. У них есть долгосрочные контракты и они даже не обсуждают что будет, если арендатор вдруг съедет.
У ПНК Рентал один из арендаторов - OZON. Как вы думаете, что должно произойти, что бы он отказался от одного из складов? Я пока не могу себе представить подобную ситуацию. На мой взгляд маркетплейсы сейчас наоборот разрастаются.
И опять же, во время интервью прозвучала фраза, что западные арендаторы ушли, но их склады уже не пустуют. То есть тут нельзя сказать, что рынок переполнен предложениями, а спрос упал.
Рынок на хаях
Сейчас они считают, что рынок на хаях, недвижимость стоит дорого. У них уже заключены контракты на продажу всех трех объектов недвижимости по большой стоимости. Они считают, что это хорошая сделка и за счет этого инвесторы получат более 2000 рублей за пай. Точная сумма пока не озвучивается. Если учесть, что в четверг фонд стоил 1990 рублей, а еще раньше его паи покупали и по 1900 и по 1700, то погашение по 2000+ - это вроде выгодная сделка.
Так же нам обещают, что арендный поток будет поступать в фонд до последнего момента. То есть инвесторы получат по максимуму, и дивиденды, и хорошую стоимость пая. Я очень на это надеюсь, но всяк бывает. Вспомните про АФК Систему и ее соглашение о покупке Melon Fashion Group, к слово, оно было разорвано после заключения...
То, что происходит сейчас больше похоже на попытку выйти на хаях. При этом было четко сказано, что когда ситуация улучшится, ПНК может вернуться на рынок.
Небольшое резюме
По сути в интервью было сказано ровно все то, что написано на сайте, но чуть более подробно. Но яснее от этих подробностей не стало. Все эти слова про диверсификацию не впечатляют. Складывается впечатление, что просто главный инвестор решил выйти на хаях и все. Почему-то УК стало интереснее закрыть фонд, чем развивать. Хорошо, если инвесторы просто получат назад свои деньги и не пострадают, тогда можно будет вспоминать этот фонд добрым словом.