Время прочтения – 15 минут.
Статья поможет снизить риски при покупке недвижимости и не нарваться на мошенников.
Привет! Меня зовут Рушан Маликов. Я - частнопрактикующий юрист.
В этой статье я расскажу, как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры. Советы из данной статьи можно применить и при покупке коммерческой недвижимости.
Если цена квартиры сильно занижена, то это повод задуматься.
Цена квартиры – это первое, на что необходимо обратить внимание покупателю. Если ценник отклоняется более чем на 20% от рынка, то скорее всего у квартиры есть изъян. Приведу два примера.
1) Если у продавца квартиры есть долги, и он уйдет в банкротство, то договор купли-продажи будет оспорен, а квартира изъята и продана на торгах. Если изъятая квартира была единственной для покупателя, то он получит часть выручки от продажи квартиры. Если нет, то шансы вернуть вложенные деньги стремятся к нулю.
2) У квартиры есть технические недостатки: незаконная перепланировка или реконструкция. Это чревато тем, что покупателю придется понести расходы на демонтаж, ремонт квартиры и т.п.
Не исключено, что квартира продается со скидкой из-за срочности. Чтобы удостовериться в этом, необходимо проверить документы на квартиру.
Документы, которые нужно запросить у продавца:
1) Паспорт продавца и/или свидетельство о рождении (если продавец несовершеннолетний)
2) Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, договор дарения, договор долевого участия в строительстве, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, судебное решение и т.п.).
3) Выписка из единого госреестра недвижимости (ЕГРН).
4) Справки о регистрации (форма №9, №12) и выписка из домовой книги.
5) Справка об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги.
6) Справка о погашении долга и кредитный договор (если продавец купил квартиру в кредит).
7) Технический паспорт.
8) Справки из психоневрологического диспансера и наркодиспансера.
9) Нотариальное согласие супруга или справка об отсутствии брака.
10) Согласие органа опеки и попечительства, справка о наличии средств маткапитала на счете Пенсионного фонда России (ПФР), справка из банка об использовании средств маткапитала.
11) Доверенность (если недвижимость продается не самим собственником).
На что обратить внимание при изучении документов продавца?
1. Паспорт или свидетельство о рождении.
Этот документ подтверждает личность человека, называющего себя продавцом. Мошенники обычно используют похищенные паспорта, и если окажется, что квартира куплена по поддельному документу, то договор купли-продажи будет оспорен. Итог плачевен: покупатель останется не только без квартиры, но и без денег.
Что нужно проверить?
Покупатель сравнивает реквизиты паспорта продавца с правоустанавливающими и иными документами на квартиру. Если покупатель увидел разночтения, то возможно, у продавца поменялись фамилия и/или имя. Чтобы это проверить, у продавца запрашивается свидетельство о заключении/расторжении брака, либо свидетельство о перемене имени - эти документы выдаются загсом. Если этих документов нет, то покупателю лучше приостановить сделку.
Как проверить паспорт гражданина России?
Паспорт продавца можно проверить через сервис МВД России. Для проверки необходимо ввести серию и номер паспорта продавца.
Что проверить если продавец - иностранный гражданин?
В этом случае у продавца запрашивается нотариально заверенный перевод паспорта. Нужно иметь в виду, что все листы перевода обязательно подшиваются. Перевод нужен чтобы сверить паспортные данные продавца с другими документами на квартиру.
Что делать если собственник – несовершеннолетний?
В этой ситуации данные из свидетельства о рождении сверяются с данными из правоустанавливающего документа. У детей старше 14 лет дополнительно проверяется паспорт.
2. Правоустанавливающий документ.
Этот документ показывает, как продавец стал собственником квартиры. Если он купил эту квартиру, то в качестве правоустанавливающего документа выступает договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве. Если продавец получил квартиру в наследство – свидетельство о праве на наследство. Квартира была подарена продавцу, то это договор дарения. Более экзотические ситуации – это договор ренты, договор мены и решение суда.
Если у продавца нет правоустанавливающего документа, то его можно запросить в Росреестре. Это может сделать только продавец или его представитель.
При изучении правоустанавливающего документа Покупателю нужно ответить на следующие вопросы:
(а) Не менялись ли собственники квартиры в короткий промежуток времени?
Если у квартиры было много собственников, которые менялись в короткий промежуток времени, то это повод насторожиться. Обычно так делают мошенники.
Покупателю необходимо проверить сколько владел квартирой продавец. Начальный срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности. Исключение – квартира, полученная по наследству. Если этот срок меньше одного года, то проверяется сколько владел квартирой предыдущий собственник. Если собственники квартиры менялись часто, то нужно проверить их финансовое состояние, а также наличие споров по поводу квартиры.
(б) По какой цене продавец купил квартиру и заплатил ли он за нее?
Если продавец приобрел квартиру со скидкой или получил ее в дар, то покупателю нужно проверить наличие споров по поводу квартиры, а также финансовое состояние продавца и предыдущего собственника.
Чтобы проверить факт оплаты за квартиру, у продавца запрашивается документ о получении денег: расписка и/или квитанция об оплате. Если продавец получил квартиру по наследству или по решению суда, то покупателю нужно выяснить нет ли судебных споров по поводу квартиры.
___________________________________________________________________
Чек-лист: на что обратить внимание при изучении правоустанавливающего документа
- Частая смена собственников квартиры.
- Условия приобретения квартиры продавцом, а также факт оплаты.
- Наличие судебных споров по квартире.
- Финансовое состояние продавца и предыдущего собственника.
___________________________________________________________________________________
Инструменты для проверки:
(а) База исполнительных производств. Через этот сервис можно проверить нет ли у продавца долгов. Если у него есть долги, то скорее всего на квартиру уже наложен арест. При наличии ареста продавцу придется погасить долги, снять арест и только потом он сможет продать свою квартиру.
Через эту базу можно проверить и предыдущего собственника. Если выяснится, что квартира была продана по заниженной стоимости, а у предыдущего собственника были долги, то есть риск, что договор купли-продажи будет оспорен.
(б) Единый реестр банкротств. Через этот сервис можно проверить не является ли продавец и/или предыдущий собственник банкротами. Этот сервис можно использовать и в отношении юридических лиц.
Если продавец в банкротстве, то ему запрещено самостоятельно продавать свою квартиру. При нарушении этого правила, покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры. Нужно запомнить, что недвижимость банкрота можно купить только на торгах.
Если продавец получил квартиру в дар, а предыдущий собственник находится в банкротстве, то лучше приостановить сделку. Тут нужно проверить, как долго продавец владеет квартирой и за какую цену он ее хочет продать. Если срок владения меньше года, а продавец предлагает большую скидку за квартиру, то покупатель может остаться без денег и квартиры.
(в) База судебных актов. Через эту базу можно проверить наличие споров по поводу квартиры. Также по базе можно определить есть ли долги у продавца или у предыдущего собственника.
На моей практике было такое, что наследник продал квартиру, полученную по наследству. Затем объявились другие наследники и признали себя долевыми собственниками проданной квартиры. Крайним остался покупатель. Ему пришлось доплатить другим наследникам чтобы выкупить у них долю. Взыскать убытки с продавца не удалось: у него не было ни имущества, ни источников дохода.
Чтобы найти судебное дело во вкладке «текст документа» указывается ФИО продавца/бывшего собственника. Чтобы поиск был более информативным лучше указать регион и суд. Обычно суд определяется по адресу квартиры или адресу регистрации продавца/бывшего собственника.
(г) Если продавец и/или предыдущий собственник – юридическое лицо/индивидуальный предприниматель, то можно воспользоваться картотекой арбитражных дел. Через эту картотеку можно проверить не является ли продавец банкротом.
Для проверки во вкладке «участники дела» указываются данные продавца и предыдущего собственника.
(д) Реестр наследственных дел. Через этот реестр можно проверить действительно ли квартира была получена по наследству.
В свидетельстве о праве на наследство указываются реквизиты умершего наследодателя (ФИО и дата смерти). Покупателю остается лишь вбить эти реквизиты в реестре наследственных дел. Если свидетельство не подделано, то после заполнения формы и нажатия кнопки «искать дело» высветится окошко с номером наследственного дела и данными нотариуса.
3. Выписка из ЕГРН.
Очень важный документ, который показывает:
(а) кто является собственником квартиры;
(б) реквизиты правоустанавливающего документа;
(в) наличие обременений на квартиру (ипотека, рента, арест и пр.);
(г) основные характеристики квартиры (площадь, адрес, кадастровая стоимость).
Покупателю нужно тщательно проверять выписку из ЕГРН. В противном случае он понесет убытки или же потеряет квартиру сразу же после ее покупки. Например, если квартира находится в ипотеке есть риск, что банк обратит взыскание на нее. Второй пример – квартира обременена рентой. В этом случае покупатель получит квартиру с жильцом, которого невозможно будет выселить. Плюс ко всему покупателю придется содержать такого жильца.
Сделаю важную оговорку, что до 1 марта 2023 года покупатель мог самостоятельно заказать выписку из ЕГРН и проверить Продавца и прошлых собственников недвижимости. С 01 марта 2023 года, если покупатель закажет выписку из ЕГРН самостоятельно, то он не увидит в ней ФИО продавца/предыдущих собственников (иное возможно, если эти лица дадут предварительное согласие на это). Все это заметно усложняет юридическую проверку квартиры и покупателю придется довериться продавцу.
На данный момент единственный выход из сложившейся ситуации – это поход к нотариусу. Но и здесь не все так просто. Чтобы получить выписку из ЕГРН у нотариуса покупателю необходимо:
(а) подать заявление совместно с продавцом или
(б) предоставить нотариусу предварительный договор купли-продажи.
В октябре 2022 года Росреестр начал разработку платформы для проверки выписок из ЕГРН. По задумке Росреестра, в выписке из ЕГРН, которую представил продавец будет QR-код. Этот QR-код можно будет отсканировать и проверить выписку из ЕГРН на предмет ее достоверности. Однако на сегодняшний день эта платформа еще не готова.
4. Справки о регистрации (форма №9, №12) и выписка из домовой книги.
Эти документы покажут кто зарегистрирован в квартире. Без проверки этих документов, покупатель рискует купить квартиру с незваными жильцами. В большинстве случаев, таких жильцов можно выселить через суд. Но бывают ситуации, когда жильцов квартиры выселить невозможно. Например, лиц, отказавшихся от приватизации. Внизу я подробнее расскажу о каждом документе.
(а) Справка по форме №9; эта справка бывает двух видов:
- обычная, показывает кто зарегистрирован в квартире. Такую справку лучше заказать несколько раз, чтобы проверить выписался ли продавец и члены его семьи после сделки.
- архивная, показывает тех, кто ранее снялся с регистрации. При изучении этой справки покупателю нужно проверить нет ли временно выписанных из квартиры лиц.
(б) Справка по форме №12 покажет информацию о лицах, снятых с регистрации по особым основаниям (лечение, тюрьма, детдом и т.п.). Покупателю нужно убедиться, что в справке везде написано «Нет». Если же в справке кто-то указан, то покупателю лучше приостановить сделку и убедиться на каком основании жилец был снят с регистрации. Если такой жилец был снят с регистрации на основании заочного решения суда, то есть риск, что он отменит решение о выселении. Для покупателя это будет неприятным сюрпризом.
(в) Выписка из домовой книги показывает ту же информацию, что и архивная справка по форме №9. Покупателю желательно запросить архивную выписку из домовой книги, она более информативна. Однако в некоторых регионах такие выписки не выдаются.
Покупателю лучше изучить все вышеназванные документы, а не ограничиваться только справкой по форме №9. Возможно, что по одному документу все жильцы выписаны, а по-другому кто-то еще зарегистрирован.
Покупатель не спасется от незваных жильцов, даже если в договоре купли-продажи предусмотреть обязанность продавца снять с регистрации всех жильцов квартиры. После смены собственника эту проблему покупателю придется решать самостоятельно.
И еще одна важная оговорка: для жителей Москвы и Московской области доступен единый жилищный документ. Он заменяет собой справки о регистрации и выписку из домовой книги.
Копия финансового лицевого счета также содержит информацию о зарегистрированных в квартире лицах.
5. Справка об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги.
Справка покажет есть ли у продавца долги за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ). Несмотря на то, что этот долг не переходит к покупателю - за исключением долга за капремонт - управляющие компании нередко подают в суд уже на новых собственников. Отбиться от требований несложно (за исключением долга за капремонт), но это ненужные расходы для покупателя.
Справку об отсутствии задолженности можно запросить в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК, ТСН). В некоторых регионах такую справку можно получить через госуслуги. Копия финансового лицевого счета также содержит информацию о задолженности за ЖКУ.
Важный совет: при подписании акта приема-передачи квартиры покупателю лучше зафиксировать показания счётчиков. Это поможет ему избежать лишних споров с управляющей компанией/продавцом по поводу задолженности за ЖКУ.
6. Справка о погашении долга и кредитный договор.
Если продавец купил квартиру в кредит, то недвижимость обременяется ипотекой. Покупателю нужно убедиться, что кредит был закрыт, а ипотека погашена. В противном случае, продавец может перестать обслуживать свой долг и банк заберет квартиру у покупателя. Чтобы не оказаться в такой ситуации у продавца нужно запросить два документа: кредитный договор и справку о погашении долга.
Алгоритм проверки прост. Покупатель сверяет реквизиты кредитного договора с данными из справки. Если в справке указано, что задолженности нет, то все чисто.
Такую справку легко подделать, поэтому будет лучше если продавец запросит справку из банка в присутствии покупателя. Дополнительно отмечу, что наличие/отсутствие ипотеки можно перепроверить по выписке из ЕГРН.
7. Технический паспорт.
Этот документ отражает подробные характеристики квартиры: адрес, сведения о доме, технические характеристики всех комнат и план квартиры. Несмотря на то, что часть сведений из технического паспорта дублируется в выписке из ЕГРН, покупателю лучше изучить технический паспорт. В противном случае, можно нарваться на неузаконенную перепланировку.
Если покупатель решил взять кредит, то это чревато отказом в его выдаче. Банки очень трепетно относятся к техническим характеристикам недвижимости. Ну и плюс ко всему есть риск, что муниципалитет потребует у покупателя узаконить перепланировку. Это дорого, долго, а в некоторых ситуациях узаконить такую перепланировку просто невозможно. Поэтому покупателю придется переделывать квартиру.
Чтобы не нарваться на такую проблему, покупателю нужно сравнить фактические характеристики квартиры с тем, что указано в техническом паспорте.
8. Справки из психоневрологического диспансера и наркодиспансера.
Справки нужны для того, чтобы проверить дееспоспособность продавца. Если после покупки выяснится, что продавец недееспособен или ограничено дееспособен, то договор купли-продажи могут аннулировать.
9. Нотариальное согласие супруга или справка об отсутствии брака.
Если продавец в браке, то без нотариального согласия его супруга не обойтись. При отсутствии такого согласия, договор купли-продажи могут признать недействительным. Даже если в паспорте продавца нет штампа о браке, покупателю лучше запросить справку из загса об отсутствии брака. Могло быть такое, что паспорт менялся. Поэтому лучше перепроверить.
Если согласие получено, то покупателю нужно проверить:
(а) на продажу какой квартиры дано согласие (кадастровый номер, адрес, характеристики);
(б) срок действия согласия.
Если продавец развелся, то покупателю нужно убедиться в том, что бывший супруг продавца не претендует на квартиру. Для подтверждения этого факта покупателю нужно запросить нотариальное соглашение/решение суда о разделе имущества. По этим документам можно понять кому досталась квартира после расторжения брака. Если этих документов нет и продавец уверяет, что квартира — это его личная собственность, то покупателю не стоит торопиться. Скорее всего потребуется согласие бывшего супруга продавца, если квартира приобретена в период брака. Исключение – квартира была подарена продавцу или получена им по наследству. Бывший супруг может оспорить договор купли-продажи если докажет, что покупатель знал о продаже совместного имущества. Доказать это сложно, но вполне возможно.
10. Согласие органа опеки и попечительства, справка о наличии средств маткапитала на счете Социального фонда России (ранее Пенсионного фонда), справка из банка о том, что кредит не погашался средствами маткапитала.
Если в качестве собственников выступает продавец и его несовершеннолетний ребенок, покупателю нужно запросить у продавца разрешение органа опеки и попечительства. Без такого разрешения, договор купли-продажи могут признать недействительным.
Частный случай, когда несовершеннолетний ребёнок становится собственником квартиры – это использование маткапитала. По закону родители обязаны выделить долю своим детям. Но часто бывает, что родители забывают это сделать и продают квартиру без разрешения органа опеки. Покупатель может и не догадываться об этом, так как в реестре собственником значится только сам продавец.
Чтобы не нарваться на потенциальный иск от органа опеки, покупателю нужно запросить у продавца справку из СФР об остатке маткапитала. Если в справке указано, что остаток средств равен нулю, то это значит маткапитал был использован на покупку квартиры. И поэтому у продавца запрашивается разрешение от органа опеки.
Если продавец приобрел квартиру в кредит, то покупателю нужно запросить справку из банка о том, что кредит не погашался средствами маткапитала. Если выяснится, что кредит гасился маткапиталом, то продавцу нужно получить разрешение от органа опеки.
11. Доверенность.
От имени продавца может действовать его представитель. Чтобы проверить полномочия представителя покупателю нужно придерживаться следующего алгоритма:
a) Доверенность должна быть нотариально удостоверена. Никакая другая доверенность для продажи квартиры не подойдет.
b) Нотариальную доверенность нужно проверить через специальный сервис. Здесь же можно проверить не отменена ли доверенность, по которой действует представитель.
c) Необходимо проверить паспортные данные продавца и его представителя. Если продавец находится в другом городе, то желательно запросить нотариально заверенную копию его паспорта.
d) Нужно проверить полномочия представителя и предмет распоряжения. В доверенности обязательно указывается, что у представителя есть право распоряжаться квартирой представляемого и право заключать любые сделки в целях ее продажи. Бывают генеральные доверенности; в них сказано, что представитель вправе распоряжаться всем имуществом продавца.
e) Необходимо проверить срок действия доверенности. Если доверенность истекла, то представитель не может действовать от имени продавца.
В заключение
Важно помнить, что мошенники всегда торопят покупателей. Поэтому никогда не нужно стесняться задавать вопросы и запрашивать дополнительные документы.
Для проверки квартиры лучше привлечь специалиста. Так будет намного безопаснее и быстрее.
Покупателю нужно помнить, что нотариус не проверяет полную юридическую чистоту квартиры. Поэтому не факт, что нотариальное оформление договора спасет покупателя от описанных выше рисков.
Если планируется брать кредит под ипотеку, то это плюс для покупателя. Обычно банки проверяют юридическую чистоту недвижимости.
Копии документов обязательно нужно сверять с оригиналами. Если продавец будет говорить, что у него сохранилась только копия документа, то это повод усомниться. Пусть запрашивает дубликат.