Всем привет!
Большинство, наверное уже прочитали, что этот фонд на складскую недвижимость ликвидируется, хотелось бы дать свой комментарий этой ситуации.
Собственно, с официальным заявлением компании вы можете ознакомиться на их сайте, особенно полезно будет прокрутить вниз до вкладки "Вопросы и ответы".
Если вкратце
Фонд закрывается, имущество продается, доход от его продажи выплачивается пайщикам и ориентировочно составит (по заверению управляющей компании) около 2 тыс. руб. на пай, что очень близко к рыночной цене. Мотивировано решение о закрытии фонда тем, что "... наблюдается многократное сокращение сделок между девелоперами и будущими арендаторами на новое строительство индустриальных зданий. Это привело к отсутствию на рынке предложений по продаже качественных объектов с арендным потоком... ...у управляющей компании фонда в обозримой перспективе нет возможностей для диверсификации портфеля объектов недвижимости. При отсутствии возможности диверсификации многократно возрастает риск несвоевременного получения арендного дохода... "
Это все, конечно, действительно так, но вот до этого все время диверсификация их не волновала))
Короче, все это полуправда для общественности, а истина, как мне кажется, лежит в самой концепции их бизнес модели. Вот почему ПНК показывал такую феноменальную доходность по сравнению с другими фондами недвижимости?
По двум основным причинам:
1. Комиссии управляющей компании были очень невелики (0,3% в год от стоимости активов, и это порядка 2% от денежного потока с аренды) - и это заведомо убыточный уровень.
2. Фонд покупал объекты прямо у материнской компании (которая и является застройщиком), а не на вторичном рынке, то есть потери на посредников тут были минимальны, а цена в большинстве случаев дешевле, чем у других фондов.
А прибыль зарабатывалась за счет того, что по сути пайщики бесплатно (почти) кредитовали ПНК и оно обеспечивало себе и повышенный спрос и сокращение сроков "заморозки" денег между началом стройки и продажей объекта.
Сравните две схемы наглядно:
1. Обычная: вложить деньги - построить объект - продать его и получить прибыль.
2. При помощи фонда: собрать деньги с пайщиков - купить строящийся объект - спокойно искать покупателя - продать его и получить прибыль.
Feel the difference, как говорится.
А так как теперь новых заказов почти нет, вся эта конструкция стала не нужна, а в текущем виде она убыточна для материнской компании и у них оставалось только два пути: либо резко повысить комиссии раз в 5-7, не меньше (и тогда пайщики побегут оттуда), либо закрыть фонд. Пошли по второму варианту и судя по слухам материнская компания просто купит объекты обратно.
Личные ощущения
Вчера вечером было крайне неприятно прочитать эту новость, ведь именно в такой момент могут реализоваться все риски этого инструмента - если управляющий захочет вас накуканить, он это сделает и ничего ему за это не будет. Так как работаю в смежной сфере, прекрасно знаю, что все эти заключения об оценке стоимости всегда можно выкрутить в нужную сторону, а затем продать объекты аффилированным лицам по нужной цене, а пайщикам оставить ошметки с барского стола и ни один суд при грамотной работе не докажет сам факт мошенничества в принципе.
Я уж решил было продать все свои паи, пусть даже с какой-то скидкой, так как идти в ликвидацию и принимать на себя эти риски совершенно не хотелось, но узнал, что биржа остановила торги паями фонда. Может оно и к лучшему, это в некотором смысле тоже защита прав инвесторов, так как будь возможность продать, многие на панике бы скидывали паи по любой цене и гарантировано понесли бы потери.
Что делать дальше
ПНК Рентал по моем скромному мнению был лучшим фондом на недвижку у нас на рынке, если управляющая компания выполнит свои обещания (хотя обещать еще не значит жениться), продаст здания по нормальной цене и выплатит порядка 2000 руб. на пай, я останусь более, чем доволен этой инвестицией (сейчас у меня порядка 14% бумажной прибыли помимо выплат). До настоящего времени управляющая компания не была замечена в накуканивании инвесторов и все было честно. Закрытие фонда без возможности сбросить паи неприятно, но пока не выглядит бесчестно (а что им оставалось делать? Объявить заранее, чтобы все распродали на панике и прибыль досталась спекулянтам?).
Вот что делать дальше, это большой вопрос - ни один из существующих фондов, доступных простому инвестору и в подметки не годится ПНК по сумме показателей. Всякие Активо, Парусы, Коммерческие недвижимости от Сбера и т.п. имеют свои плюсы, но в целом - и близко не стояли к ПНК.
Недвижимость не хотелось бы исключать из своего распределения активов (а на нее у меня заложен 10%) и у меня тут есть совершенно нестандартная идея, но порог входа там достаточно большой, поэтому пока, наверное, эти деньги (если их вернут, конечно), буду держать на депозитах или в коротких ОФЗ.
А вы держали PNK? Как думаете, накуканят?
