Уважаемый читатели, если вы знакомитесь с данной статьей, значит твердо решили продать свою недвижимость, из своего опыта скажу, что определение правильной стартовой стоимости - один из решающих факторов успеха!
Квартира является капиталом, как любой «участник» рыночных отношений, она имеет свою ценность. Другой вопрос - является ли ценность одинаковой для продавца и покупателя? А главное, как не продешевить и прийти к согласию о стоимости объекта в договоре купли-продажи?
Чтобы принимать верные решения во время подготовки к продаже, в процессе переговоров, при этом не потерять несколько месяцев в надежде найти своего покупателя, необходимо понять, что для каждого покупателя, продавца либо риэлтора ценность и стоимость недвижимости будут разные, ровно, как и другие субъективные характеристики. Поэтому очень важно разбираться в ситуации на рынке недвижимости, объективно оценивать конкуренцию и уметь приходить к компромиссу в переговорах.
На этапе подготовки к выходу в рекламу обязательно нужно определиться, обращаетесь ли вы к компетентному оценщику или риэлтору, которому можно доверить анализ стоимости, либо делаете анализ стоимости самостоятельно.В обоих случаях необходимо провести полноценный анализ рынка, дать оценку своей квартиры, качественно упаковать свой объект, привести документы в порядок, только после этого презентовать свой объект.
Самая популярная ошибка собственников и риэлторов, которая приводит разочарованию - определение цены по рекламе в интернете.
К примеру, сосед в доме выставил квартиру за 6 млн. (без ремонта), соответственно, с ремонтом аналогичную 100% заберут за 6 млн.
Вторая по популярности ошибка - включение в стоимость объекта недвижимости дополнительных расходов.
Пример: Рыночная стоимость 3-х комнатной квартиры 6,2 млн., но, чтобы хватило на две однокомнатные, продавец выходит в рекламу 7,5 млн.
К сожалению, не все так просто. Стоимость квартиры соседа (в 99% случаев) отличается от стоимости, которая будет в договоре купли-продажи. Порой расхождение достигает от 5 до 30%. А сосед решил «попробовать попродавать», поэтому не вводите в заблуждение других, оценивайте свою недвижимость объективно.
На моей практике был случай, когда собственник самостоятельно оценил коттедж в 13 млн., спустя год продал за 6.8 млн., при рыночной стоимости 9,5 млн., таким образом потратил 11 месяцев, а упущенная выгода составила 2,7 млн.
Поэтому пропуск такого важного пункта может стоить не только потраченного времени, но и недополученной выгоды.
Профессиональные оценщики, согласно Федерального стандарта оценки, могут использовать три метода расчета — сравнительный, доходный и затратный.
Сравнительный метод
Основной принцип данного метода можно сформулировать так: «Зачем переплачивать за аналогичный объект, если можно сэкономить».
Покупатель не выбирает первую попавшуюся квартиру, он обходит 5-10 объектов (иногда хочет посмотреть абсолютно все), только после этого определяется.
При применении этого метода необходимо:
✅ Определить конкурентов и сравнить объект оценки с аналогичными (по площади, расположению, этажности и т.д.).
✅ Анализ стоимости ПРОДАННЫХ аналогичных объектов недвижимости
✅ Скорректировать значение единиц оценки, иначе говоря, определить между какими объектами будет выбирать покупатель.
Если объекты «условно» идентичны, определить преимущества квартиры на фоне конкурентов, сформировать правильную «упаковку» относительно других НЕПРОДАННЫХ объектов .
Этот метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет определить стоимость квадратного метра, как можно точнее.
Доходный метод
Суть доходного метода заключается в том, что недвижимость определяется, как источник будущих доходов с момента оценки до завершения эксплуатации.
При применении метода учитывают риски, характерные для региона, города, района, финансовые затраты на ремонт, экономические показатели, в том числе уровень инфляции.
Ключевая идея доходного метода: нет смысла платить за недвижимость больше, чем она может принести прибыли.
Затратный метод
Главная мысль проста - объект недвижимости не может стоить больше, чем сумма, которую придется потратить на его строительство сейчас.
При применении затратного метода эксперт действует следующим образом:
✅ Оценивает рыночную стоимость земельного участка.
✅ Определяет восстановительную стоимость здания, в том числе размер предпринимательской прибыли.
✅ Оценивает выявленные виды износа.
✅ Рассчитывает итоговую стоимость объекта. Для этого корректирует восстановительную стоимость на износ и добавляет стоимость земельного участка.
Самая точная цифра получается, когда в процессе оценки используется сразу три метода и принимаются во внимание результаты всех полученных расчетов.
Плюс, необходимо взять стоимость аналогичных объектов по сделкам за квартал (пример: все проданные 3-х комнатные квартиры на средних этажах в микрорайоне, которые имеют равные характеристики).
Вместе с тем, на рыночную стоимость влияет ряд факторов:
- потребительский спрос, со своими особенностями покупателей
- сезонность и условия ипотечного кредитования
- расположение, относительно инфраструктуры
- состояния дома и придомовой территории, конкурентоспособность с другими районами
- этаж, этажность, площадь и другие характеристики, на которые невозможно повлиять.
В отдельных случаях нужно учесть другие рекламные объявления конкурентов, повторюсь, не по стоимости в рекламе. Необходимо прозвонить всех конкурентов, выяснить, существует ли квартира, актуальна ли стоимость объекта, как часто поступают звонки, как часто смотрят, какие возражения возникают у покупателей и т.д.
После определения средней стоимости квадратного метра, нужно умножить её на площадь своей квартиры.
Другим популярным инструментом является Онлайн оценка недвижимости в интернете. Лично я, для определения «вилки» цены, использую Бесплатный сервис оценки недвижимости от Домклик, Авито, Циан и другие платформы.
На основании собранной информации, можно ориентироваться в ценовом сегменте, но если вы никогда не участвовали в сделках с недвижимым имуществом, я бы рекомендовал не «попробовать сначала самому», а обратиться к проверенному, компетентному специалисту, который в этой сфере ежедневно работает, имеет опыт, доступ к информации о суммах сделок, базам данных и т.д., поскольку определить рыночную стоимость - это лишь 1% пути к сделке, а определение рыночной и ликвидационной стоимости значительно повышает продажу по верху рынка. В любом случае, право выбора остается за продавцом.
Надеюсь, статья была актуальна и полезна.
Успешных и выгодных сделок Вам!