Каждый раз, когда произносится эта фраза, в мире радуется один застройщик. Потому что уж кто-кто, а застройщики на наших инвестициях в квартиры точно зарабатывают. Именно поэтому они рассуждают о данном вопросе однобоко. Как правило, с того бока, где покупка квартиры - самый привлекательный вариант.
Они говорят:
«Посмотрите, как растут квартиры в стоимости! Видели, сколько стоила квартира 5 лет назад и сколько она стоит сейчас? Понимаете, что упускаете?»
С точки зрения убеждения, схема рабочая, но на такой пример у меня есть ответ, который я уже неоднократно проговаривала:
смотреть в прошлое из настоящего - некорректно.
Это как управлять машиной по зеркалам заднего вида, т.е. пока дорога прямая, ехать классно, ехать удобно. Но все мы знаем, что дорога (как и история) не может быть вечно прямой, рано или поздно начнутся повороты, развороты, а то и на «кирпич» нарваться можно.
Рост цен на квартиры за предыдущие 5 лет не дают гарантий на похожий рост в будущем.
Вернёмся к теме.
Чтобы подтвердить или опровергнуть заголовок, предлагаю, как обычно, рассмотреть вопрос по нескольким направлениям. Есть ряд проверенных временем принципов, которыми пользуются при анализе инвестиционных стратегий. Ими мы и воспользуемся. Поехали!
Принцип первый.
Любая инвестиция должна быть по карману инвестору, т.е. приобретать её необходимо без прибегания к заёмным средствам.
Если ситуация обратная, и вы оформляете кредит для того, чтобы приобрести актив, вы получаете негарантированные доходы в обмен на гарантированные расходы. Идея сомнительная, согласитесь?
Умный-заумный совет от меня.
Покупать актив лучше за наличные или обменом одного актива на другой.
Принцип второй.
Необходимо обеспечить себе возможность продавать активы по частям.
При необходимости вы должны иметь возможность продать часть актива. Причём важно, чтобы продажа одной части актива не сильно сказалась на денежном потоке, который вы хотели бы получать.
Особенно актуально тем, кто хотел бы жить как рантье (т.е. только на доход, получаемый от инвестиций), либо для тех, у кого нет финансовой подушки на непредвиденные нужды (ситуации, когда могут потребоваться срочные, крупные суммы).
Умный-заумный совет от меня.
Получается, для соблюдения этого принципа при инвестициях исключительно в недвижимость нужно иметь несколько квартир.
Принцип третий.
Нужно соблюдать максимальную диверсификацию.
Обычно в инвестициях имеется в виду, что необходимо распределять капитал между разными группами активов (недвижимость, акции, облигации и т.д.). Если мы применяем этот принцип только к недвижимости, то подразумеваем, что квартиры должны быть разных размеров, разных классов (от премиума до эконома), в разных районах города, а идеально, вообще в разных городах.
Умный-заумный совет от меня.
Жилые квартиры, апартаменты, коттеджи, коммерческая недвижимость - берём всё! Чтобы обезопасить себя, покупать необходимо разные квартиры.
Принцип четвёртый.
Должен быть приемлемый срок окупаемости.
Срок окупаемости - это время, за которое актив полностью вернёт свою стоимость и начнёт приносить доход. Хорошим сроком окупаемости считается цифра в 7-12 лет. Если мы говорим о недвижимости, то за 7-12 лет доходы от аренды, за вычетом постоянных расходов и простоя, должны окупить стоимость квартиры. Но нужно понимать, что 7-12 лет - «среднее по больнице».
Умный-заумный совет от меня.
Я уже рассказывала о том, что инфляция - штука индивидуальная. У каждого свои критерии.
Посчитайте, за какое время лично вы хотели бы вернуть вложенные средства и начать зарабатывать на квартире.
В качестве примера.
Берём квартиру, которая от аренды будет приносить вам 240 тыс. руб. в год. Если взять срок окупаемости 10 лет, то стоить такая квартира должна 2 400 000 руб.
Есть ли сейчас на рынке возможность купить квартиру в такую цену, чтобы сдать её за эти деньги?
Проанализируйте.
Принцип пятый.
Чем больше зависимость актива от колебаний экономических циклов, тем хуже.
Желательно, чтобы доходность выбранного актива не сильно зависела от колебаний экономических циклов или других активов в вашей копилке инвестиционных инструментов.
Пандемия показала, что массовое высвобождение арендуемых квартир, вполне возможный сценарий. Студенты, туристы, сезонные рабочие - представители платёжеспособного спроса, которые просто исчезли на время.
Умный-заумный совет от меня.
В идеале недвижимость должна составлять только часть активов. И часть эта должна определяться вашими потребностями в доходе.
Принцип шестой.
Высокая ликвидность.
Идеальный актив - это тот, что при необходимости можно быстро и дорого продать.
Умный-заумный совет от меня.
Желательно приобретать недвижимость, которую можно продать быстро (по вашим индивидуальным меркам), но при этом с минимальным дисконтом. Инвестиционная квартира должна обладать привлекательными характеристиками даже на падающем рынке.
Чем крупнее и специфичнее объект, тем он менее ликвиден.
Продать дворец на 5 000 кв.м., находящийся в 500 километрах от населённого пункта, может стать задачей на всю жизнь.
Хотя и виды, и экология, и площадь будут более чем привлекательными.
Принцип седьмой.
Прогнозируемые, невысокие издержки на содержание актива.
Для достижения наилучшего финансового результата нужно обеспечить как можно большую разницу между доходами и расходами. В инвестициях это достигается путём подбора наименее затратных инвестиционных инструментов.
Умный-заумный совет от меня.
С учётом срока окупаемости нужно выбирать квартиру с низкими издержками на общедомовые нужды.
Плюс, после покупки нужно держать руку на пульсе: отслеживать законодательные инициативы в жилищной сфере.
Рост тарифов ЖКХ не всегда происходит равномерно. Кроме этого, в бланке оплаты коммуналки могут появиться новые графы. Например, круглосуточная охрана, обслуживание шлагбаума и т.д.
При росте издержек, нужно быть готовым переоценить инвестиционную стратегию и продать убыточные активы.
Принцип восьмой.
Минимальное участие в обслуживании актива.
Ваше время, которое вы тратите на обслуживание актива, это тоже затраты. И эти затраты должны компенсироваться тем же источником, на который они направлены.
Если приём жалоб от соседей, которые недовольны вашим арендатором, стал ежедневной рутиной; если вы самостоятельно несколько раз в год занимаетесь поиском арендаторов, а потом контролируете полноту и своевременность оплаты от них; если проверка показаний счётчиков, контроль оплаты и за них - неотъемлемая часть вашей жизни, всё это можно смело писать в расходную часть актива.
Умный-заумный совет от меня.
Если есть возможность за приемлемую сумму найти исполнителя на техническую, налоговую, финансовую и другие стороны содержания недвижимости, обязательно воспользуйтесь ей. Это сильно упростит вашу жизнь.
Сейчас уже можно найти компании, оказывающие подобные услуги. И со временем их будет становиться только больше.
Принцип девятый.
Инвестиционный объект должен иметь низкий риск утраты.
Если мы говорим о недвижимости, при покупке актива нужно убедиться, что квартира не числится в планах на снос. При покупке не должно быть сомнительных схем, которые могут поставить под угрозу ваше право владения. Квартира должна быть застрахована от утраты в результате пожара или действий арендаторов, как в физическом плане, так и в плане юридическом.
Умный-заумный совет от меня.
Грамотно выбирайте объект, проверяя его на возможные риски, перечисленные выше.
Не жалейте денег на страховку. Первый же страховой случай окупит даже многолетние затраты на страхование.
Берите с арендатора депозит на случай неожиданного выезда из квартиры или компенсации возможного ущерба, нанесённого за время его проживания.
Кстати, напоминаю, что я с удовольствием помогу оформить ипотечное страхование для ипотечной квартиры. И для вас это будет абсолютно бесплатно. Подробности есть в закреплённом посте
Принцип десятый.
Доступность актива для владельца.
У собственника актива должна быть возможность несложного доступа к нему.
Опять же, перенесём это в плоскость инвестиций в недвижимость. Следует понимать, если вы планируете переезд, который увеличит расстояние до объекта недвижимости, это автоматически увеличивает и затраты на обслуживание. Если потребуется ваше личное присутствие при действиях с недвижимостью, а вы находитесь в другом городе или стране, придётся понести доп. расходы на дорогу. А в самом плохом случае, вообще отказаться даже от попытки приехать. Например, в том случае, когда вы вложились в покупку квартиры за границей, а границы закрыли.
Умный-заумный совет от меня.
Если объект недвижимость находится далеко от вашего района проживания, позаботьтесь, чтобы рядом с квартирой у вас были свои «глаза» и «руки» (родственники или друзья, которые могут решить часть проблем с недвижимостью).
А вы инвестируете в недвижимость? Скольким принципам инвестирования соответствует ваша инвестиционная стратегия?
Ваш опыт может помочь другим решиться на инвестиции, поэтому не стесняйтесь им делиться!
И отдельное спасибо всем, у кого хватило сил дочитать до конца :)