Программы рассрочки, которые предлагают различные застройщики, отличаются деталями, но суть похожа: с минимальным взносом покупатель получает недвижимость сразу, а всю оставшуюся сумму платит потом. Рассмотрим разные нюансы этих программ у популярных застройщиков Московского региона.
Акция «Купи сейчас – плати потом» от ГК ФСК предполагает, что покупатель вносит первоначальный взнос в размере от 30% от стоимости строящейся квартиры, а оставшуюся часть – перед вводом дома в эксплуатацию. Соответственно, форма договора с застройщиком – ДДУ с отсрочкой второго платежа.
Застройщик «Инград» привлекает потенциальных покупателей программой «Живи сейчас – плати потом», которая дает рассрочку на готовые объекты недвижимости. Покупатель может заплатить 10% от стоимости, въехать в жилье, а оставшиеся 90% стоимости оплатить вторым взносом. Есть и другие варианты с рассрочкой по этой программе, но они отличаются незначительными деталями при сохранении сути.
Похожая акция есть и у застройщика «Страна Девелопмент»: компания предлагает несколько вариантов рассрочки с минимальным первоначальным взносом от 30%.
На самом деле все предложения подобного рода по-своему выгодны, несмотря на определенные риски. Как минимум, самые очевидные преимущества связаны с тем, что покупателям не придется одновременно платить и за ипотеку, и за аренду квартиры, у них будет время накопить средства на второй платеж и уменьшить сумму кредита, если в планах – брать ипотеку. А если речь про покупку уже готового жилья, то, конечно, несомненный плюс в том, что въехать можно сразу же после внесения первоначального платежа.
Риски при покупке жилья в рассрочку
Перед заключением договора дольщики, которые решили воспользоваться программой рассрочки от застройщика, предупреждаются о рисках и последствиях досрочного расторжения. Они отдельными пунктами прописываются в самом договоре. Так чем же рискует дольщик, а чем застройщик? Попробуем разобраться.
Если речь про первичный рынок, то риски для покупателя минимальны, но при этом важно понимать, что оплата 100% стоимости всегда предпочтительнее рассрочки. Если ее дают до ввода объекта в эксплуатацию, значит, итоговая стоимость недвижимости может быть больше. А вот риски для застройщика, дающего рассрочку, выше, ведь покупатель может внезапно стать неплатежеспособным, когда подойдет время следующего платежа.
На вторичном рынке риски также связаны с просрочками платежей со стороны покупателя, который берет рассрочку. Возможные штрафы за такие просрочки, как правило, прописываются в договоре купли-продажи.
Получается, что и покупатели, и застройщики подвержены одному риску при покупке жилья в рассрочку – это сложности с выплатами в связи с ухудшением или незапланированным изменением финансовой ситуации. Из-за этого покупатели могут задерживать выплаты, а застройщики – не получать средства в оговоренные сроки.
Банковским организациям в этом плане проще: перед выдачей кредита они анализируют платежеспособность клиента и могут ему отказать при различного рода сомнениях. Застройщикам приходится, что называется, верить на слово. Фактически, они вообще не представляют себе, какому покупателю дают рассрочку и в состоянии ли он ее вовремя погашать.
Чтобы обезопасить себя в рамках закона застройщики в тексте договоров перечисляют обязанности всех сторон и уточняют возможные риски. Вот почему покупателям так важно не только знать, какой договор они подписывают, но и понимать, что они подписывают, на какие условия соглашаются и что будет, если они эти условия решат изменить в одностороннем порядке.
Как мы помним, даже незнание закона не освобождает от ответственности за нарушение этого закона. Что уж говорить о договоре, который согласовывается заранее и дольщик подписывает его, будучи уже осведомленным о всех последствиях и рисках досрочное расторжения договора по собственной инициативе. Печально, но факт: какими бы ни были жизненные обстоятельства, которые привели к тому, что дольщик не в состоянии исполнять свои обязательства, они не отменяют его ответственности за неисполнение этих обязательств.
Альтернативные способы погашения долга
Если дольщик не может погасить остаток долга и при этом отказывается от попыток решить возникшую ситуацию альтернативными способами в кооперации с застройщиком, активно включается правовое поле.
П. 1.2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ гласит: «В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке». То есть по закону любые варианты урегулирования вопроса возможны в мировых соглашениях, утверждаемых судом, в котором рассматриваются иски о взыскании долгов.
Всем, у кого по тем или иным причинам не хватает средств для погашения долга, застройщики, как правило, идут навстречу и предлагают альтернативные варианты погашения задолженности.
