Если решитесь покупать земельный участок (дачу) в 2023 году, мы рекомендуем не пренебрегать проверкой документов. Расскажем об основных.
Согласие супруга на сделку. Согласно статье 34 СК РФ, развод не прекращает режим совместной собственности супругов. Существует трехлетний срок для раздела имущества, и он считается не с даты развода, а с момента когда бывший супруг узнал, что его права на общее имущество нарушены, то есть срок исковой давности почти бесконечный. Поэтому рекомендуем взять нотариальное согласие на продажу.
Выписка из ЕГРН. Согласно п.6 ст 8.1 ГК РФ, покупатель считается добросовестным, если полагается на информацию из актуальной выписки из ЕГРН. Советуем не пренебрегать этим требованием и заказать расширенную выписку «Об объекте недвижимости». А также попросить собственника прислать онлайн-выписку. Обе выписки приходят в кабинет Госуслуг в электронном виде, с электронно-цифровой подписью.
В расширенной версии выписки ЕГРН «Об объекте недвижимости» будут видны все ограничения и обременения, которые нужно сразу прописать в договоре купли-продажи.
Генплан. Рекомендуем покупателям ознакомиться с генпланом района и попросить продавца заказать через региональные госуслуги градостроительный план земельного участка, или ГПЗУ, — это делают бесплатно за 15 рабочих дней. Из генплана и ГПЗУ можно узнать о намерениях властей на ближайшие годы: не проведут ли рядом новую широкополосную дорогу или нитку газопровода.
Банкротство. Советуем перед покупкой проверить собственника, супругов собственника, в том числе бывших, а также предыдущих собственников на предмет долгов, судов, банкротства, субсидиарной ответственности, противоправных деяний. Все это можно узнать через открытые базы.
Предыдущие переходы права собственности. Стоит поинтересоваться количеством и содержанием переходов прав по участку: сколько было предыдущих собственников, на основании чего совершались сделки. Все это можно узнать из выписки из ЕГРН «О переходе прав», которая заказывается на сайте госуслуг.
Расчеты. Передача денег наличными — ненадежный способ взаиморасчетов. Вот какие я вижу риски:
1. Продавец может исчезнуть после получения денег до регистрации.
2. Если переход права не завершен, а продавец умирает, регистрировать сделку приходится уже с наследниками, а они могут отказаться от сделки или заявить, что отец не получал денег.
3. В случае банкротства продавца финансовый управляющий будет рассматривать это как зацепку для признания сделки безденежной. Даже наличие расписки может не спасти дело — все по усмотрению суда.
Надежнее проводить оплату по договору через аккредитив или, на крайний случай, со счета покупателя на счет продавца — тогда расписка будет не единственным подтверждением.