Согласно закону*, застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства в сроки, указанные в договоре долевого участия. В случае если застройщик не выполняет договоренности, он обязан выплатить пострадавшей стороне неустойку, то есть наказание за нарушение закона.
*Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Однако застройщик может избежать массовых исков, если уведомит участников долевого строительства за два месяца и предложит им подписать дополнительное соглашение об изменении сроков договора.
Просрочкой является следующий день после даты передачи квартиры по договору. Если закончить строительство раньше застройщик может спокойно, то просрочка начала периода передачи объекта хотя бы на день уже дает право дольщику подавать в суд заявление о взыскании неустойки.
Как вычисляется компенсация?
Неустойка = дни просрочки * коэффициент дольщика * цена в ДДУ * 1/300 * ставка ЦБ/100
У физического лица коэффициент дольщика составляет 2, у юридического лица его нет.
Ключевая ставка Банка России на 23.03.2023 составляет 7,5.
Пример: Застройщик на 30 дней задержали выдачу квартиры, стоимостью 10 000 000 ₽.
Неустойка: 30*2*10000000*1/300*7,5/100= 150 000 ₽.
Кроме того, при взыскании неустойки суд присуждает штраф за отсутствие добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 50%, а это еще + 75 000 ₽ (если смотреть пример).
Женщина и застройщик
В самом конце 2014 года Виктория с застройщиком заключила договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Она намеревалась приобрести однокомнатную квартиру за 1 000 000 ₽, деньги за которую в полном объеме внесла уже на следующий месяц после заключения договора.
Застройщик обязался сдать объект в 2016 году, однако нарушил свое обязательство и выдал ключи Виктории, а также другим вкладчикам лишь в середине 2019 года.
Поскольку свои обязательства застройщик выполнил не вовремя, то женщина вначале написала претензию, на которую не получила ответа, а затем подала исковое заявление в суд, где просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта в размере 585 000 ₽, компенсацию морального вреда в размере 100 000 ₽ и штраф за несоблюдение в добровольном порядке законного требования потребителя.
Суд удовлетворил требования Виктории, взыскав с застройщика денежные средства на общую сумму 888 500 ₽, снизив лишь до 10 000 ₽ моральный вред.
В своем решении суд пришел к выводу о том, что ответчик не смог надлежащим образом исполнить взятые на себя обязательства по договору долевого участия, выразившиеся в нарушении сроков передачи объекта недвижимости.
Суды имеют право снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств. Однако в конкретном деле период просрочки составил более трех лет, соответственно взысканная неустойка является разумной и справедливой.
Что касается морального вреда, то достаточных доказательств для удовлетворения требований истца суд не нашел, поэтому взыскал с застройщика лишь 10 000 ₽.
После жалобы ответчика суд апелляционной инстанции снизил неустойку до 100 000 ₽, а кассационный суд с ним согласился.
Однако в январе 2023 года Верховный суд Российской Федерации в своем определении указал, что судом апелляционной инстанции не соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта, в свою очередь, кассационный суд не исправил допущенные нарушения, следовательно их решения должны быть отменены, а дело возвращено в апелляционную инстанцию. Тем самым Верховный Суд косвенно показал свое согласие с решением суда первой инстанции.
Источники:
Решение суда по делу № 2-1582/2021
Определение Верховного Суда по делу № 18-КГ22-139-К4
P.S. К сожалению, с 28.03.2022 и до 30.06.2023 действует мораторий на начисление и уплату неустоек за просрочку сдачи объектов недвижимости, соответственно взыскать с застройщиков неустойку за данный период не получится.
Надеюсь, что данная информация была для вас полезной и может пригодиться в будущем.
С Уважением,
Адвокат Преблагин Владимир
